房地產(chǎn)市場調(diào)控正在進入僵局

從2010年年中開始，我國又開始了新一輪的市場調(diào)控，此輪調(diào)控?zé)o論在出臺措施、調(diào)控力度和持續(xù)時間上都超過了以往幾次，大有不達(dá)目的決不罷休的氣勢。目前，調(diào)控正在縱深方向發(fā)展，政府在其行政手段范圍內(nèi)能夠出臺的政策基本已經(jīng)用盡，但是市場顯示的信號卻并不樂觀。種種跡象表明，此輪聲勢浩大的市場調(diào)控正在進入僵局。

第一，限購政策難以持續(xù)。在一年多的市場調(diào)控中，由中央政府出面布置的調(diào)控措施不斷升級，其中以限購政策最為引人注目。限購政策出臺后，曾經(jīng)受到了輿論的廣泛批評，指責(zé)它違反了市場化原則，是一種行政干預(yù)。其實，雖然市場的效率總是高于政府管制，但市場也不是萬能的，在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的時候，市場也會出現(xiàn)失靈的時候，因此政府的干預(yù)并不是沒有任何的正當(dāng)性?？v觀各地出臺的限購令，雖然在版本上略有差異，但大多是以限制投資和投機性購房為手段，對于居住型和改善型住房需求并未完全封殺。我國的商品房價格之所以長期快速上漲，其實主要就是由投資投機型需求所推動的，限購政策對此起到了釜底抽薪的作用。但是，由于對地方政府的財政收支沒有重新布局，因此一旦地方政府無法承受房價下跌所帶來的地方經(jīng)濟利益損失，那么它們必然會對中央政府的調(diào)控決心產(chǎn)生強大的倒逼作用。前不久，海口市政府已經(jīng)放出了取消限購政策的口風(fēng)，雖然它指的是商業(yè)地產(chǎn)，但是已經(jīng)表明了地方政府的曖昧態(tài)度，只不過?？谝驗槭且粋€對異地人士購房依賴更強烈的城市而先行一步罷了。但是，其他地方的政府又何嘗不是抱有如此心態(tài)。因此，雖然從全國范圍內(nèi)來看，目前尚無取消限購政策的趨勢，但是可以預(yù)料，這項政策的期限是看得見的，而一旦取消，受壓已久的房價勢將出現(xiàn)強烈反彈。

第二，限價政策難以收效。要求政府動用行政手段來控制房價，這是比限購更為強烈的一種市場干預(yù)手段，但它比限購政策更難落實到位。我們不妨看一看近期發(fā)生的聯(lián)合利華漲價事件，盡管發(fā)改委對其進行了約談，并針對其向外散布的有關(guān)漲價的言論進行了行政罰款，但當(dāng)聯(lián)合利華采取了漲價行動后，國家發(fā)改委反而束手無策了。這個情況典型地說明，政府是沒有辦法控制商品價格的，對聯(lián)合利華所生產(chǎn)的日用品是這樣，對商品房更是如此。當(dāng)然，近期從房地產(chǎn)市場上傳出的信息似乎給人房價得到了控制的印象，但這其實更多是房產(chǎn)開發(fā)商為了給政府面子而推遲了一些高檔商品房的開盤，因此所謂房價得到控制其實是一種假象。國家統(tǒng)計局最近公布了5月份全國70個大中城市房屋價格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)多個城市房價依然堅挺，其中50個大中城市房價環(huán)比仍然出現(xiàn)上漲。顯然，抓住其中個別城市房價出現(xiàn)短暫下降而認(rèn)為房價拐點即將到來，是比較輕率的。

第三，房產(chǎn)稅難以大面積鋪開。房產(chǎn)稅是精準(zhǔn)打擊投資投機力量的重磅炸彈，但從其醞釀階段到正式實施，推出房產(chǎn)稅的目的卻一直模糊不清。起始階段說是為了打壓房價，這種說法得到了民眾支持。其后又說是為終結(jié)地方政府“土地財政”出臺的一個工具，用它來保證地方政府的財政收入。但這種說法又得到了輿論的廣泛質(zhì)疑。從重慶、上海已經(jīng)推出的房產(chǎn)稅試點的效果來說，這兩個目的都不可能達(dá)到。雖然兩個城市的試點時間還不長，從目前來看還不應(yīng)對其輕易下結(jié)論，但從北京等一些城市表態(tài)暫時沒有推出房產(chǎn)稅的打算來看，這個稅種的開設(shè)顯然還面臨諸多疑點。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)商資金仍然寬裕。此輪調(diào)控啟動之前出現(xiàn)了前所未有的一輪房價狂漲，這是因為應(yīng)對全球金融危機而推出過寬的貨幣政策，導(dǎo)致過多的銀行信貸流向房地產(chǎn)市場。為了調(diào)控市場，收緊銀行信貸便成了一個當(dāng)然的選擇。除了停止向房地產(chǎn)商提供信貸支持外，證監(jiān)會也關(guān)閉了房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上的融資通道。但是，這種對市場直接干預(yù)手段的效果卻很難見效。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行信貸之間的關(guān)系其實是互相依存的，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，它對商業(yè)銀行來說，歷來是優(yōu)質(zhì)的信貸方向。如果銀行信貸真的全部退出房地產(chǎn)市場，反而給了民間信貸可乘之處。這種“一刀切”地停止銀行信貸政策的做法值得反思，現(xiàn)在許多商業(yè)銀行在政策的壓力下，中斷了對首套購房者的利率優(yōu)惠，甚至中斷了房貸按揭業(yè)務(wù)，這種矯枉過正的做法顯然是不可取的。

很顯然，房地產(chǎn)市場調(diào)控發(fā)展到目前，十八般調(diào)控武器基本已經(jīng)用盡，但仍然難以撼動市場，一定是有另外的原因在調(diào)控中有意或無意地被遺漏了。這個原因其實并不難找，調(diào)控至今，一直對地方政府的“土地財政”制度未有深刻的觸及。由于上世紀(jì)90年代“分稅制”的推行，地方政府能夠從國家稅收得到的財政支持已經(jīng)十分有限，因此不得不將斂財?shù)淖⒁饬Ψ诺椒康禺a(chǎn)市場，而由于地方政府對自己轄下的土地?fù)碛型耆闹錂?quán)，因此它們熱衷于土地的招拍掛，不斷地制造地王，從而為房價的飆升打下了第一根至關(guān)重要的樁。顯然，要遏制房價的上漲，只有撤去這“第一根樁”，也就是政府放棄“土地財政”制度，才能對我國的房地產(chǎn)市場起到革命性的顛覆，從而使房價出現(xiàn)大幅度的下降。

在一年來的市場調(diào)控中，房地產(chǎn)開發(fā)商被作為眾矢之的受到了廣泛的道德批評。但是，從根本上說，房地產(chǎn)開發(fā)商并不是造成目前房價高企的最重要的“罪魁禍?zhǔn)住?，要求它們承?dān)道德義務(wù)也是違反商業(yè)準(zhǔn)則的。如果考慮到目前活躍于房地產(chǎn)市場的不少開發(fā)商已經(jīng)是上市公司，從政策上遏制房地產(chǎn)上市公司的商業(yè)活動，等于是要求投資者來承擔(dān)市場調(diào)控的重任，追根溯源仍是一種對民眾利益的剝奪行為，不值得提倡。正是一年來的房地產(chǎn)調(diào)控沒有抓住“土地財政”這個“牛鼻子”，不管出臺多么嚴(yán)厲的政策，都很難收到對癥下藥的積極效果，反而是讓政府不斷地支付行政干預(yù)的代價。顯然，如果不對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行“路線圖”進行全面的考察和反思，仍然停留在“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的境地，那么這一輪看似聲勢浩大的調(diào)控，最終的結(jié)局一定是重復(fù)以往幾次調(diào)控走過的路，虎頭蛇尾，最終不聲不響地鳴金收兵，甚至像2008年下半年出現(xiàn)的那樣，迫于宏觀經(jīng)濟的壓力而突然掉頭。

來源: 證券時報網(wǎng)

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