房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊 房企信托融資成本突破20%

　　隨著準(zhǔn)備金率的逐步上調(diào)，信貸資源正在不斷萎縮，令房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體流動(dòng)性趨緊，表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托融資上，則出現(xiàn)了利率水漲船高的局面。

　　近日，在香港上市的融創(chuàng)集團(tuán)先后兩筆高息信托融資引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。公告顯示，融創(chuàng)集團(tuán)向大業(yè)信托融資6億為旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融創(chuàng)基業(yè)進(jìn)行注冊(cè)資本注資。增資后，融創(chuàng)置地及大業(yè)信托各持有融創(chuàng)基業(yè)51%及49%的股權(quán)。

　　據(jù)悉，該信托計(jì)劃為期17個(gè)月，年利率高達(dá)17%，為今年以來(lái)正式公布的地產(chǎn)信托最高年利率水平。如果加上信托手續(xù)費(fèi)用及融資渠道費(fèi)用，融資成本突破20%已無(wú)懸念。融創(chuàng)集團(tuán)還表示，如果收購(gòu)在約定的17個(gè)月期間屆滿(mǎn)后尚未進(jìn)行，信托計(jì)劃期限將自動(dòng)額外延長(zhǎng)29個(gè)月，并以23%的年利率支付償還代價(jià)。

　　此外，融創(chuàng)集團(tuán)另一筆向新華信托的融資款總成本預(yù)計(jì)也為17%。

　　在高息之外，目前進(jìn)行信托貸款融資的房企所承受的還有高質(zhì)押率。根據(jù)公告，融創(chuàng)將以開(kāi)發(fā)公司股權(quán)及土地使用權(quán)作價(jià)5億，作為向大業(yè)信托融資的質(zhì)押物。但從此前的公告看，作為質(zhì)押標(biāo)的地塊為融創(chuàng)以9.59億元的價(jià)格競(jìng)標(biāo)所得，因此從當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)看，質(zhì)押標(biāo)的價(jià)值已經(jīng)能完全覆蓋可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　據(jù)了解，這種高息、高質(zhì)押的模式在信托行業(yè)內(nèi)已較盛行。據(jù)北方某信托人士表示，原因一是政策監(jiān)管趨嚴(yán)，二是信托公司擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。目前監(jiān)管層已對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目實(shí)行逐月上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的制度，在其中的還款來(lái)源一項(xiàng)中，就明確要求填寫(xiě)第一、第二及其他還款來(lái)源。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈安全提出了更高要求，也等于直接提高了審批的門(mén)檻。

　　在現(xiàn)實(shí)中，據(jù)信托人士介紹，由于開(kāi)發(fā)商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，有可能出現(xiàn)與信托約定的回購(gòu)期內(nèi)償還或置換信托貸款的資金無(wú)法及時(shí)到位的情況。目前雖然尚未聽(tīng)說(shuō)有房地產(chǎn)信托確認(rèn)無(wú)法償還的情況，但信托計(jì)劃延期的情形確實(shí)存在。同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不暢，即使能夠找到置換資金保證信托計(jì)劃的兌付，開(kāi)發(fā)商屆時(shí)也會(huì)陷入高息置換低息的惡性循環(huán)。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

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