房地產(chǎn)“中場休息”_下半年政策轉(zhuǎn)向希望渺茫

　　中國房地產(chǎn)應(yīng)該在2008年走完了“上半場”，本來2008年就應(yīng)該調(diào)整，結(jié)果因?yàn)槊绹鹑陲L(fēng)暴，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向，使這個調(diào)整耽誤了兩年的時間，2011年繼續(xù)“補(bǔ)課”。

　　上半場結(jié)束，2011年進(jìn)入“中場休息”——總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、彌補(bǔ)不足、確定下半場的“游戲”規(guī)則。

　　我們預(yù)計(jì)，最短一年半，長則也要三年，一年半到三年這一中場調(diào)整階段對于中國房地產(chǎn)來說非常必要。如此來看，今年下半年還是屬于“中場休息”階段，還沒有到一個下半場開始的時候。

　　此外，如今的情況和2008年完全不同。2008年時，我們碰到了前所未有的對未來不確定的恐懼，而今年我們暫時還沒遇到諸如2008年那種客觀環(huán)境上的問題。因此，我認(rèn)為，關(guān)于今年下半年規(guī)則的180度的轉(zhuǎn)向的預(yù)測全都會“破產(chǎn)”。

　　不過，預(yù)期下半年市場還是會發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。

　　首先，在缺錢、銷售停滯，并且限購下降價(jià)都難以促成成交的情況下，部分開發(fā)商，尤其是豪宅的開發(fā)會暫停。

　　其次，破產(chǎn)的多種形式會在下半年出現(xiàn)，比如說兼并和重組，預(yù)計(jì)今年下半年這一現(xiàn)象會較明顯。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅(jiān)守，這個是很可能發(fā)生的。

　　第三，價(jià)格下調(diào)是大概率事件。目前房價(jià)下調(diào)已在深圳出現(xiàn)，上海暫時出現(xiàn)得不明顯。

　　最后，就是民間資金的支持。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是看PE投資、私募股權(quán)投資、基金投資，依然是非常的火爆。這些錢可能會這個時候?qū)ふ覚C(jī)會，并彌補(bǔ)了我們銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來的錢荒。

　　那么，“中場休息”什么時候會結(jié)束？

　　我認(rèn)為“中場休息”結(jié)束的第一個標(biāo)志是保障房建設(shè)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。我們預(yù)測中場休息時間是一年半到三年，這個和保障性住房建設(shè)密切相關(guān)。保障性住房如果在全國沒有實(shí)質(zhì)性的推出，會對下半場產(chǎn)生前提性的影響。

　　“中場休息”想要結(jié)束，還需要市場對目前房地產(chǎn)市場的認(rèn)識——包括稅收、對城市化的影響等等，基本在大道理上形成共識。而這必須由一場危機(jī)來催化，并且是一場強(qiáng)烈的危機(jī)，大家才形成共識。攝影記者/任玉明

　　“上海中介門店關(guān)閉的情形呈現(xiàn)蔓延趨勢?！睗h宇地產(chǎn)市場副總經(jīng)理孫文勤告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，“根據(jù)交易量，全市四成以上的中介門店都處于實(shí)際虧損狀態(tài)，由此導(dǎo)致小中介公司呈現(xiàn)加速關(guān)店的趨勢，部分區(qū)域中介關(guān)店比例已經(jīng)達(dá)到20%~30%?！?/p>

　　與此同時，二手房的掛牌價(jià)近期也已出現(xiàn)松動跡象。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，在青浦趙巷、浦東周康等一手項(xiàng)目較多區(qū)域，由于近期一手樓盤折扣促銷活動頻出，周邊二手房東原本堅(jiān)守的價(jià)格態(tài)度軟化，議價(jià)空間在4%至10%之間。

　　買賣市場不溫不火

　　一方面是二手房買賣市場不溫不火，另一方面，二手房租賃市場卻比去年同期要活躍很多。漢宇地產(chǎn)前5個月的數(shù)據(jù)顯示，全市各區(qū)域租賃成交量同比增長55%，最高峰時買賣與租賃的成交比曾達(dá)到1：4，往年最高只有1：3。

　　不過，買賣與租賃的成交比高對于大型中介而言也許未必是好消息。信義房屋中國分析師朱平平表示，二手房買賣的利潤貢獻(xiàn)率以及帶看成交比都要遠(yuǎn)高于二手房租賃，“假如一套200萬的房子，買賣二手房中介費(fèi)收足2%是4萬元，但是假設(shè)這套房子的租金是4000元的話，那么中介費(fèi)收足只有2800元。因此，對于大型中介，由于運(yùn)營成本高，二手房買賣才是其主要收入來源。”

　　不過，記者也了解到，與2008年時的情形有所不同，大型中介公司在近期則基本未出現(xiàn)關(guān)店現(xiàn)象。尤其是處于行業(yè)第一集團(tuán)的中介公司，甚至保持了逆市擴(kuò)張的勢頭，市場份額還有所擴(kuò)大?！霸蚴沁@些大型中介公司門店在前幾輪調(diào)控中多已做了優(yōu)化調(diào)整，穩(wěn)定性較強(qiáng)?！?孫文勤說。

　　調(diào)整策略備戰(zhàn)下半年

　　“從中長期來看，樓市還是具有上漲空間，現(xiàn)在最主要就是限購和限貸的影響，導(dǎo)致成交量的抑制，并且對于中介企業(yè)而言，房價(jià)的上漲下跌對業(yè)績的影響不大，最主要就是成交量。一旦政策繼續(xù)高壓，價(jià)格下跌，那么成交量必然會出現(xiàn)上漲，而政策放松就不言而喻了。” 德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示。

　　于是，為了挺過這一輪調(diào)控期，一些中介經(jīng)紀(jì)公司近期紛紛調(diào)整了策略。德佑地產(chǎn)開始在傳統(tǒng)市中心以外的新區(qū)域布局，如浦東新區(qū)的花木店、閔行區(qū)的虹梅店、寶山區(qū)的真華店。

　　漢宇地產(chǎn)在今年則強(qiáng)調(diào)“一二手聯(lián)動”以及新房和商業(yè)地產(chǎn)的代理業(yè)務(wù)。

　　對于下半年二手房市場的看法，朱平平預(yù)計(jì)，下半年政府對市場調(diào)控不會放松，總體成交量會保持平穩(wěn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)單月成交在1.5萬套左右，房價(jià)應(yīng)該會在目前房價(jià)的情況下有正負(fù)10%的浮動。”

　　徐健

　　隨著新“國八條”大政策的實(shí)施、限購令的執(zhí)行，6次存款準(zhǔn)備金率的連番上調(diào)，2011年上半年房地產(chǎn)市場可謂在觀望中前行。這些新政的實(shí)施可視為政府力圖冷卻市場氣氛和防止樓市過熱的又一舉措。經(jīng)過此輪調(diào)整，市場成交量明顯放緩，部分城市樓價(jià)下調(diào)，投機(jī)投資性購房需求得到遏制，宏觀調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

　　不過，瑞安房地產(chǎn)在“三年發(fā)展計(jì)劃”的推動下，公司旗下各項(xiàng)目正在加快發(fā)展步伐，并按進(jìn)度實(shí)現(xiàn)于2012年建造100萬平方米物業(yè)的目標(biāo)。截至4月底，已完成合同銷售額為人民幣41.4億元，完成全年100億銷售目標(biāo)的41%。

　　展望未來，預(yù)計(jì)短期內(nèi)目前嚴(yán)厲的調(diào)控措施不會放松，今年的房屋銷售將會出現(xiàn)短期的波動。加之緊縮的貨幣政策使得銀行貸款收緊，相對于高端住宅市場，低端物業(yè)的發(fā)展將受政策影響較多。不過，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、市中心土地的稀缺性、快速城市化進(jìn)程使得市場對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求依舊強(qiáng)烈。我們對本年度的住宅市場前景審慎樂觀。

　　此外，內(nèi)地日益富裕的中產(chǎn)階層在刺激消費(fèi)政策的推動下，將使我們的商業(yè)物業(yè)組合包括新天地模式的發(fā)展項(xiàng)目及虹橋天地受惠。

　　瑞房目前有約1100萬平方米的土地儲備，其中有約600萬平方米為商用面積。過去幾年，瑞安房地產(chǎn)一直致力于舊城改造的開發(fā)模式。但近幾年來，舊城改造成本日益高昂，高鐵沿線物業(yè)的開發(fā)以及知識型社區(qū)的開發(fā)將成為公司新開發(fā)模式的選擇。

　　黃樹輝

　　房地產(chǎn)行業(yè)大勢逆轉(zhuǎn)，但以快速周轉(zhuǎn)和二三線布局為主要依托的萬科A000002.SZ突顯出高出同行的抗壓能力。承接去年的銷售慣性，萬科在今年1至5月實(shí)現(xiàn)銷售面積453萬平方米和銷售金額524億元，分別同比增長93%和87%。

　　有行業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，萬科前五個月銷售面積和銷售額分別大幅跑贏全行業(yè)92和69個百分點(diǎn)，這得益于提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷售策略。

　　萬科向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，前5個月全國房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，一些主要城市銷售同比下滑。上市房企的銷售有增有減，總體來看，堅(jiān)持主流住宅定位、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深的企業(yè)表現(xiàn)更好一些。

　　截至一季度末，萬科持有現(xiàn)金371.9億，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和202.9億元，凈負(fù)債率僅17.3%。萬科認(rèn)為，就行業(yè)整體來看，隨著市場銷售的放緩和融資渠道的緊縮，資金面收緊是大勢所趨。

　　在萬科看來，調(diào)控已經(jīng)對市場產(chǎn)生了明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷售，未來整體住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升。

　　對于下半年市場和行業(yè)走勢，萬科預(yù)計(jì)政策將進(jìn)一步體現(xiàn)，供求關(guān)系將進(jìn)一步朝著有利于自住購房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響，商品住房可售存量將有所上升，市場競爭更趨激烈。

　　去年年底以來，住房新開工增速已經(jīng)有明顯的放緩，如果這一趨勢延續(xù)，可能會對一年之后的供應(yīng)造成影響。不過，萬科表示：“由于影響房地產(chǎn)市場的因素十分復(fù)雜，精確預(yù)測短期走勢十分困難，市場會如何發(fā)展還需要進(jìn)一步觀察。”

　　萬科方面表示：“萬科仍然會將新推盤當(dāng)月銷售率作為主要關(guān)注的指標(biāo)，通過靈活的銷售策略努力保持良好的銷售速度?！?/p>

　　根據(jù)萬科5月銷售電話會議紀(jì)要內(nèi)容，萬科在接下來的6到8月，將進(jìn)入推盤高峰，每月推盤量將超過110億元，早于行業(yè)8月開始的推盤高峰。

　　在土地市場方面，萬科表示對下半年地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度，銷售速度將進(jìn)一步下降，開發(fā)商資金狀況將進(jìn)一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加，下半年土地流拍會愈加頻繁，土地價(jià)格將面臨下行壓力。

　　基于這一判斷，萬科今年上半年在拿地方面一直比較謹(jǐn)慎。萬科表示，將立足現(xiàn)有城市，繼續(xù)貫徹快速銷售和現(xiàn)金為王的策略，在謹(jǐn)慎投資的基本原則下，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場機(jī)遇。

　　根據(jù)萬科5月銷售電話會議紀(jì)要內(nèi)容，萬科認(rèn)為限購有進(jìn)一步擴(kuò)大跡象，短期不排除政策進(jìn)一步升級的可能性。未來幾個月供給增加推動的成交回升可能會被市場解讀為回暖跡象，從而引發(fā)政策進(jìn)一步緊縮。萬科認(rèn)為，在土地流拍大量出現(xiàn)之前，政策不會放松。

　　黃樹輝

　　從2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”到2011年1月的新“國八條”，房地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼，調(diào)控力度步步加強(qiáng)，嚴(yán)厲的“限購”、“限貸”、“限價(jià)”政策改變著市場結(jié)構(gòu)與競爭格局，累加的調(diào)控效力深刻影響著房地產(chǎn)市場運(yùn)行與行業(yè)發(fā)展。

　　上半年招商地產(chǎn)快速調(diào)整營銷推廣方向，實(shí)施全員營銷，強(qiáng)化項(xiàng)目總經(jīng)理問責(zé)制，嚴(yán)格考核項(xiàng)目開盤節(jié)點(diǎn)。

　　截至2011年6月26日，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額超過100億元，完成了年報(bào)中制定的全年200億元銷售目標(biāo)的一半。

　　招商地產(chǎn)今年更加注重資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，采取更為靈活的銷售策略，提升市場應(yīng)變能力。時逢6月市場小幅反彈，招商地產(chǎn)深圳觀園、雍景灣，以及北京公園1872項(xiàng)目開盤，6月份認(rèn)購金額爆發(fā)式增長，達(dá)到40多億元。

　　6月份井噴式銷售的背后，富有吸引力的定價(jià)是關(guān)鍵。但6月份市場小幅反彈并不意味著市場出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向，下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢依然不太樂觀，我們要做的是確保把握好生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)點(diǎn)，營銷方式創(chuàng)新，改變淡市背景下的旺市營銷模式。

　　下半年，招商地產(chǎn)可供推出的貨值超過200億元，新盤結(jié)構(gòu)以中端為主，主要為北京嘉銘瓏原，均價(jià)3.4萬元/平方米，合計(jì)貨值約為30億元，其中7月份將推出948套中小戶型住宅，貨值超過10億元。

　　除此之外，下半年新推盤多為中端樓盤和綜合體項(xiàng)目，銷售均價(jià)將較上半年的2萬元/平方米有一定的回落，從而緩解上半年項(xiàng)目均價(jià)偏高造成的銷售壓力。

　　招商地產(chǎn)在拿地方面依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的原則和步伐，二季度公司進(jìn)行了兩項(xiàng)土地收購，其中鎮(zhèn)江大東項(xiàng)目土地出讓總價(jià)高達(dá)30.1億元。6月30日，招商地產(chǎn)以64.39億元拿下位于深圳市南山區(qū)蛇口太子灣的一宗地塊，宣告深圳土地拍賣史上總價(jià)地王的誕生，樓面地價(jià)約3788元/平方米，顯示出公司對未來市場依然看好。

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