房地產(chǎn)真實(shí)需求依然強(qiáng)勁 養(yǎng)老地產(chǎn)前景廣闊

　　2011年7月2日，以“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”為主題的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)在海南三亞隆重開幕。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)微博 博客、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀博客、路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹等專家、學(xué)者、地產(chǎn)大腕悉數(shù)到場(chǎng)，探討在十二五規(guī)劃提出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)公平效益兼顧的背景下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，新浪樂居作為獨(dú)家門戶網(wǎng)站支持，全程直播此次房地產(chǎn)界盛典。

　　高盛亞洲投資銀行部總經(jīng)理哈繼銘出席了本屆論壇并發(fā)表了《真實(shí)需求依然強(qiáng)勁》的主題演講。

　　精彩觀點(diǎn)：

　　盡管眼前這個(gè)夏天經(jīng)濟(jì)溫度比較低，各項(xiàng)指標(biāo)在向下走，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而且某些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也面臨下降的壓力，資金鏈就不用多說了，但是我想強(qiáng)調(diào)的是，中國(guó)在未來的兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象。基本的需求依然非常強(qiáng)勁。

　　我國(guó)老百姓選擇資產(chǎn)配置的空間是很狹窄的，中國(guó)老百姓是需要儲(chǔ)蓄的，毫無疑問，他們知道自己未來不能靠子女，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)孩子，也不能靠企業(yè)，因?yàn)閲?guó)企改革了，靠政府是不夠的，所以必須需要儲(chǔ)蓄，這樣就會(huì)想以什么形式來儲(chǔ)蓄。

　　我們不能光為富人造房子，也不能僅為年輕人造房子。如果中國(guó)較高收入階層和美國(guó)老百姓重大的區(qū)別在于，中國(guó)較高收入者房子不止一套，美國(guó)人可能只有一套房子，而中國(guó)人有好幾套用于出租，加起來就會(huì)達(dá)到8%—10%，完全足夠去老年公寓居住的費(fèi)用。說明我們養(yǎng)老的基礎(chǔ)、制度空間發(fā)展是可以實(shí)現(xiàn)的。

　　以下是哈繼銘演講實(shí)錄內(nèi)容：

　　哈繼銘：諸位下午好，我加入高盛后很少參加這樣的活動(dòng)，這次“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”還是很有必要參加的，一方面會(huì)會(huì)多年來的老朋友，另一方面，這段時(shí)間對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)的一些觀察，借此機(jī)會(huì)跟大家有一個(gè)溝通。

　　我今天演講的題目“真實(shí)需求依然強(qiáng)勁”。我今天談房地產(chǎn)不想談很短期的，短期的是炒股票的事，他們更關(guān)心下個(gè)月、下個(gè)季度怎么樣，我也不想談很長(zhǎng)期的。很長(zhǎng)期的是政策制定者更需要關(guān)注的，我只是談比較中期的，未來兩三年的情形，未來兩三年的經(jīng)濟(jì)會(huì)比今天好，盡管今天沒有昨天好。

　　去年無論是美國(guó)還是中國(guó)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度非常強(qiáng)勁，到了今年，尤其到了二季度，我相信三、四季度也是這樣的情景，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從各項(xiàng)指標(biāo)，從三駕馬車來看都是有可能走弱的，這個(gè)不足為奇。一個(gè)很重要的原因是，目前的下降，也不算下降是放緩，和去年的上升相一致。因在去年，無論是我國(guó)還是美國(guó)政府出了很多政策以刺激經(jīng)濟(jì)，我國(guó)有“家電下鄉(xiāng)”、汽車補(bǔ)貼、房地產(chǎn)貸款、打折等等，前幾年基本上都是這樣的刺激政策。美國(guó)有汽車補(bǔ)貼、房地產(chǎn)補(bǔ)貼、首次購房者可以享受8000美金的補(bǔ)貼，這樣的政策意味著它把未來的需求提前投資了一部分，本來可能準(zhǔn)備2011年、2012年買車，但是知道這些政策只有2009年、2010年有就提前透支了，等到我們到了現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)原來有的優(yōu)惠沒有了，所以在這種沒有刺激政策的情況下，也許這兩年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度都是平的，不應(yīng)當(dāng)有大起大落。而這些政策導(dǎo)致了昨天好今天差。

　　與其說這是二次探底，我還如說接下來會(huì)有二次回升。再往前看，到了2012年、2013年，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該回到正常的狀況，即不同于高速增長(zhǎng)，也不同于被透支需求消失后的回落，應(yīng)該會(huì)回到了比較正常的軌道。我們應(yīng)該看到，眼前的這種下降還會(huì)有回升，這種回升不需要刺激，本身就應(yīng)該這樣。所以我覺得，可能今年下半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度還會(huì)進(jìn)一步放緩，但是到了明后年，無論是美國(guó)還是中國(guó)相信會(huì)比今年下半年的增長(zhǎng)要強(qiáng)勁。

　　從通貨膨脹來看，眼前的通貨膨脹壓力依然存在，因?yàn)槲覀冇芯薮蟮某~貨幣增長(zhǎng)，大家可以回去計(jì)算一下，2008年、2009年、2010年我們?nèi)甑脑鲩L(zhǎng)分別是20%多、10%多，這三年一共累計(jì)增長(zhǎng)80%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)累計(jì)30%，貨幣增長(zhǎng)超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)50%，這50%必須要在某些領(lǐng)域里得以消化。我們一開始的時(shí)候可能在股市里消化，從1600點(diǎn)上升到3000，接下來我們?cè)诜康禺a(chǎn)里再加以消化，房?jī)r(jià)在2009年、2010年大幅上漲，然后我們?cè)谵r(nóng)產(chǎn)品、奢侈品、藝術(shù)品等等這些領(lǐng)域里面進(jìn)一步的消化它，逐漸我們的就看到cpi指數(shù)，整個(gè)消費(fèi)指數(shù)在上揚(yáng)，這是所謂的超額貨幣增長(zhǎng)的后遺癥，之后必須要付出的代價(jià)。

　　所幸的是政府意識(shí)到了這個(gè)問題，現(xiàn)在的貨幣增長(zhǎng)政策已經(jīng)降到了15%左右，基本上和物價(jià)的上漲加上gdp上漲的兩者之和差不多。這應(yīng)當(dāng)說是比較合理的貨幣增長(zhǎng)，但盡管如此，由于之前積累的通脹因素，可能還會(huì)有一段時(shí)間的釋放，所以可能在6月份物價(jià)指數(shù)的上漲幅度還會(huì)比較快，如果超過6%，我并不感到奇怪，和5.5%相比又有加速，如果7月份進(jìn)一步緊縮我也不會(huì)感到奇怪，至于以什么形式緊縮，我們看到前一段發(fā)的準(zhǔn)備金率也在上調(diào)，現(xiàn)在很多企業(yè)的資金鏈，尤其是中小企業(yè)的資金鏈?zhǔn)潜容^緊的，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該加息。法定律準(zhǔn)備金率應(yīng)該利用，但是如果利用的話，銀行可能會(huì)錯(cuò)誤的配置資源，會(huì)采取一種配給的方式，把資金配給給它認(rèn)為比較大型的，有國(guó)有背景的企業(yè)，而中小企業(yè)配給不到，因?yàn)樗鼈兪莾r(jià)格配給的，而不是數(shù)量，不是你愿意出高價(jià)就可以的。而利率水平的上揚(yáng)，將會(huì)使得價(jià)格信號(hào)在市場(chǎng)中起到一個(gè)更合理配置資源的作用，所以7月份的貨幣政策還是會(huì)有進(jìn)一步的減縮力度。

　　今天既然是房地產(chǎn)論壇，盡管眼前這個(gè)夏天經(jīng)濟(jì)溫度比較低，各項(xiàng)指標(biāo)在向下走，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而且某些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也面臨下降的壓力，資金鏈就不用多說了，但是我想強(qiáng)調(diào)的是，中國(guó)在未來的兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象。基本的需求依然非常強(qiáng)勁，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

　　第一，二、三線城市的房?jī)r(jià)依然在可承受的范圍內(nèi)；

　　第二，我國(guó)現(xiàn)在嬰兒潮的下一代，所謂嬰兒潮就是現(xiàn)在40—60歲的人，當(dāng)年50、60年代的人，他們的兒子多處于20—30歲，正處于婚配年齡段，對(duì)房地產(chǎn)有需求，而且是真實(shí)的需求，并且這個(gè)群體的購房往往受到父母輩的資金支持；

　　第三，社會(huì)保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置資產(chǎn)時(shí)會(huì)更多的把資產(chǎn)配置到，他認(rèn)為能夠保值增值并可以扛通脹的資產(chǎn)類別里。其中很重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)，他們把房地產(chǎn)當(dāng)成財(cái)富積累的手段，為自己未來的生活，尤其是退休后的生活提前去做準(zhǔn)備。由于國(guó)家和私人部門所提供的養(yǎng)老服務(wù)是不足的。

　　最后，我想從房地產(chǎn)信貸，金融政策來看，中國(guó)與很多國(guó)家相比，發(fā)展的空間依然很大，我們不妨看一些具體的指標(biāo)。我把主要的內(nèi)容和大家說一下，我計(jì)算了月供收入比，對(duì)幾個(gè)一線城市和二線城市分別計(jì)算了月供收入比?！霸鹿比绾味x，我定義一個(gè)家庭買一個(gè)90平米的房子，在20%、30%的首付后每月要支付的月供，收入要看這些城市的平均家庭收入再乘上1.2倍，有些灰色收入沒有放進(jìn)去，我做一個(gè)武斷的假定假設(shè)灰色收入是20%，做了一些處理后，發(fā)現(xiàn)一、二線城市的月供收入比是61%，但是一線城市通常比較高，上海94%、北京90%、杭州106，收入比如此之高，顯然顯示了房地產(chǎn)價(jià)格和當(dāng)?shù)氐氖杖胂啾仁沁^高的，但是在二、三線城市，比如武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南昌這些城市的比例在30—40%，還是比較健康的。但這個(gè)比例的健康與否，并不反映人們的有效購買力，反映了房?jī)r(jià)對(duì)于社會(huì)是否合理，我們知道買房子的群體并不是全體老百姓，而是社會(huì)中相對(duì)比較富有的一個(gè)群體。

　　目前來看，差不多二分之一到五分之二的人有房子，他們是這個(gè)社會(huì)中收入排在30—40%的群體，才是有效的購房者，對(duì)于他們來說，目前的房子能否承受，為了回答這個(gè)問題，我把前30%的收入群體。拿出來重新再算一下所謂的月供收入比，發(fā)現(xiàn)了39%這個(gè)數(shù)字，這是一、二線城市的平均值。即使上海、北京這樣的城市也降到了62%、63%，如果按照整體的老百姓來算有100%多，而且二、三線城市更是降到了100%多一點(diǎn)，所以一旦有些政策得以改變，人們的購買能力是非常之強(qiáng)勁的，完全能夠支撐目前的房?jī)r(jià)水平。

　　另外，我在歸納中談到的第三點(diǎn)，我國(guó)老百姓選擇資產(chǎn)配置的空間是很狹窄的，中國(guó)老百姓是需要儲(chǔ)蓄的，毫無疑問，他們知道自己未來不能靠子女，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)孩子，也不能靠企業(yè)，因?yàn)閲?guó)企改革了，靠政府是不夠的，所以必須需要儲(chǔ)蓄，這樣就會(huì)想以什么形式來儲(chǔ)蓄。 我們把中國(guó)和國(guó)際上許多國(guó)家做對(duì)比，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，在歐洲、日本、美國(guó)，養(yǎng)老類的產(chǎn)品跟老年之后生活來源有關(guān)的保險(xiǎn)類產(chǎn)品，在老百姓的總體財(cái)富中占到了20—30%，而中國(guó)只有2%。然而發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)占老百姓的總財(cái)富有30—40%，中國(guó)占58%，如果把這兩類財(cái)富加起來，中國(guó)也罷，那些國(guó)家也罷都是60%左右，說明中國(guó)老百姓就是把房子當(dāng)成養(yǎng)老類產(chǎn)品購買。

　　那么，我們是不是有可能短期內(nèi)把社會(huì)保障和養(yǎng)老類產(chǎn)品做到盡善盡美，可能性也是很小的。在那個(gè)時(shí)刻到來之前，人們未來會(huì)把房地產(chǎn)作為養(yǎng)老的替代品購買。

　　再一方面是城市化的進(jìn)程。我覺得未來中國(guó)的城市化率達(dá)到60%還是有可能的，如果達(dá)到60%，相當(dāng)于有1.8億的城鎮(zhèn)人口要進(jìn)入到城市里，按照目前中國(guó)的房地產(chǎn)存量來算，就是商品房的存量，只夠每個(gè)人7平方米，所以可以想象還有多大的發(fā)展空間。

　　再講最后一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)的按揭貸款未來是不是有更大的發(fā)展空間，不妨做一個(gè)國(guó)際比較。盡管眼前管得比較緊，但是可以看到中國(guó)按揭貸款占中國(guó)gdp的14%，歐美國(guó)家占gdp的70—90%，即使在儲(chǔ)蓄較高的日本也達(dá)到40%，所以中國(guó)的發(fā)展空間還是很大的。

　　最后我想強(qiáng)調(diào)的是，剛才在分析中也隱約透露了，我們房地產(chǎn)有一個(gè)領(lǐng)域就是養(yǎng)老地產(chǎn)，也是非常重要的，我們不能光為富人造房子，也不能僅為年輕人造房子。有一些開發(fā)商通常這樣認(rèn)為，他們認(rèn)為在美國(guó)這樣的國(guó)家的租金回報(bào)率很高，達(dá)到5—6%，那么養(yǎng)老類的老年公寓回報(bào)要到8%左右才能有盈利，所以他們覺得在那些國(guó)家打造養(yǎng)老公寓是有錢可賺的，因?yàn)槔先酥灰喔兑粌蓚€(gè)百分點(diǎn)就可以享受到在別的地方享受不到的待遇，而在中國(guó)回報(bào)率只有2—3%，如果想讓老人多付出6—7%，他們是不會(huì)的。我不太同意這個(gè)觀點(diǎn)，如果中國(guó)較高收入階層和美國(guó)老百姓重大的區(qū)別在于，中國(guó)較高收入者房子不止一套，美國(guó)人可能只有一套房子，而中國(guó)人有好幾套用于出租，加起來就會(huì)達(dá)到8%—10%，完全足夠去老年公寓居住的費(fèi)用。說明我們養(yǎng)老的基礎(chǔ)、制度空間發(fā)展是可以實(shí)現(xiàn)的，我就說到這。

來源：新浪房產(chǎn)

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