馬躍成：房地產(chǎn)泡沫到了要破的時(shí)候了

中國樓市是軟著陸，還是硬著陸？這是個(gè)問題，是個(gè)關(guān)系到方方面面的問題。房地產(chǎn)泡沫是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。軟著陸就是讓泡沫慢撒氣，硬著陸就是泡沫很快破裂。我們?cè)噲D做的當(dāng)然是要實(shí)現(xiàn)軟著陸，但是軟著陸的政策又往往適得其反，泡沫不但不破，反而越鼓越大。

最近，唱跌派的代表人物獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在重慶舉辦的瑞信中國投資年會(huì)上預(yù)測(cè)， “四五年后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)要跌40%~50%?！敝x國忠說，中國市場(chǎng)其實(shí)并不缺房，有統(tǒng)計(jì)表明，目前存量房高達(dá)160億平方米。過去，很多人買房或者想買房，是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)還要上漲。

他說，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右，大城市的平均房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多，部分省市的價(jià)格甚至可能下降80%以上。

有人不承認(rèn)中國的房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂，他們認(rèn)為中國樓市的供求關(guān)系始終緊張狀態(tài)，房?jī)r(jià)至今依然也很堅(jiān)挺呀？其實(shí)無論美國還是日本也都有過類似的過程，也有過調(diào)控與反調(diào)控的斗爭(zhēng)，甚至也有越調(diào)越漲的情況。但是最后都逃不過一場(chǎng)大危機(jī)的到來。

佛羅里達(dá)州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開始逐漸升值。當(dāng)時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤幾乎就會(huì)翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！然而好景不長(zhǎng)，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎。緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

20世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。1991年后，由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫似乎不需證明。但是，也不是所有人都贊同這種觀點(diǎn)，一些人認(rèn)為不存在泡沫；甚至還有人說，如果真的存在泡沫，它也不會(huì)破裂。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常就說過，中國的樓市泡沫是鋼做的。張五常說，所謂的泡沫就是拿針戳一下就泡了，那才是泡沫。中國的樓市說泡沫，但用什么都扎不破。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫表示，中國面臨通脹和房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。他指出，在金融危機(jī)發(fā)生后，中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇并保持高速增長(zhǎng)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了很大貢獻(xiàn)，但在經(jīng)濟(jì)多年的快速增長(zhǎng)之后，中國經(jīng)濟(jì)也面臨通脹壓力、房地產(chǎn)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。

國外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不破裂，將進(jìn)一步擴(kuò)大財(cái)富的兩極分化。房地產(chǎn)泡沫最顯著的惡果是它的社會(huì)財(cái)富再分配效應(yīng)，土地的大幅度升殖給各種形式的土地持有人帶來的財(cái)富不可能是無中生有，而是來源于非土地持有者的相對(duì)貧困化。

他們還認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不破裂,通脹威脅就不會(huì)根本消除。房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)客觀上要求貨幣供給的增長(zhǎng)，而樓價(jià)泡沫的貨幣增長(zhǎng)沒有相應(yīng)的社會(huì)產(chǎn)品價(jià)值量增長(zhǎng)為其基礎(chǔ)。通貨膨脹是房地產(chǎn)泡沫的必然結(jié)果。

有評(píng)論人認(rèn)為，如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，那么，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能在今年破裂。他們認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)岌岌可危，就差最后一根稻草。

還有人認(rèn)為，當(dāng)前正是讓中國房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時(shí)機(jī)。如果房?jī)r(jià)下降，可以打消民眾對(duì)“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲”的預(yù)期，而這種預(yù)期正是推高房?jī)r(jià)的最重要因素。房?jī)r(jià)下跌會(huì)將投機(jī)性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。這樣中國的房?jī)r(jià)就會(huì)越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。這可能是最樂觀的和理想化的泡沫論了。

來源：鳳凰網(wǎng)博客 作者：馬躍成

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀