上半年房地產(chǎn)投資同比漲三成 房企庫(kù)存壓力漸顯

在信貸收緊，政策加碼的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)卻表現(xiàn)一片大好。數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局方面給出解釋是：受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較高，利潤(rùn)率相對(duì)比較高，開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)發(fā)力度、保障房的建設(shè)投入以及固定資產(chǎn)投資等因素影響。

投資同比上漲三成

統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%；今年上半年全國(guó)住宅投資18641億元，增長(zhǎng)36.1%。

根據(jù)今年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，為8846億元，這意味著在信貸縮緊的前提下，第二季度投資逆勢(shì)走高，比例猛增，達(dá)17404億元。

此外，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%。6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.75。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，從投資角度看，這個(gè)增幅是比較高的，主要一個(gè)是去年同期投資基數(shù)比較低，其次是開(kāi)發(fā)商投資有一定的滯后性。從全國(guó)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，這個(gè)增加速度還是在我們預(yù)期的，不算很高。

"從我們實(shí)際調(diào)查的城市看，6月份監(jiān)測(cè)的33個(gè)城市，超過(guò)半數(shù)城市環(huán)比下跌的，盡管整體成交量稍微上漲。"他指出，當(dāng)前市場(chǎng)上整體銷(xiāo)售都不是很好，受限購(gòu)城市更是賣(mài)得不好，增加都是大開(kāi)發(fā)商的。

"今年上半年開(kāi)發(fā)商拿地少了，在銷(xiāo)售未增加太多情況下，預(yù)計(jì)后期投資將會(huì)表現(xiàn)前高后低。"他說(shuō)。

去化能力下降

"政策收緊，貨幣政策也收緊，我們觀察的數(shù)據(jù)應(yīng)該是整體成交也還在下滑，個(gè)體出現(xiàn)回升。"對(duì)此，廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志說(shuō)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有出入，在不放開(kāi)發(fā)貸的前提下，投資應(yīng)該是萎縮，與當(dāng)前數(shù)據(jù)不太相符。

據(jù)廣發(fā)證券最新報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：6月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的33大城市中，53%的城市成交量環(huán)比出現(xiàn)下跌，但是整體成交量微幅上漲1.8%。6月末11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到62.8萬(wàn)套，環(huán)比上漲8.1%。

6月11個(gè)大城市的去化率由5月的70%下降至59%的水平，為2010年以來(lái)次低水平，遠(yuǎn)低于2010年平均94%的去化率。

沈愛(ài)卿認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)上存貨肯定增加了，直接導(dǎo)致房企的去化能力大幅下降。預(yù)計(jì)后期中小企業(yè)銷(xiāo)售能力下降，在存貨增加的情況下，會(huì)調(diào)整開(kāi)工計(jì)劃，銷(xiāo)售價(jià)格等。

此外，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，上半年限購(gòu)城市成交一直處于低迷狀態(tài)，而一些城市的限價(jià)措施，更是導(dǎo)致高價(jià)位樓盤(pán)延遲入市，拉低當(dāng)?shù)貥鞘芯鶅r(jià)。第二季度遭受限價(jià)措施的廣東增城，因限價(jià)因素，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格一度調(diào)低超過(guò)10%，而市場(chǎng)消息顯示，該區(qū)域預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)實(shí)施限價(jià)可能，部分別墅盤(pán)也表示將推遲入市。

"預(yù)計(jì)今年下半年供求關(guān)系將得到改善，入市貨量將會(huì)縮減。"鄧浩志認(rèn)為，需求方面，這個(gè)改善不是剛性需求的實(shí)質(zhì)性減少， 而是源自行政命令的干預(yù)入市減少；在供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售量將會(huì)減少，一個(gè)是已達(dá)到預(yù)售條件的樓盤(pán)，不得已可能會(huì)通過(guò)降價(jià)等優(yōu)惠措施推貨，第二種是沒(méi)有開(kāi)工或者剛開(kāi)工樓盤(pán)的，將會(huì)放緩工程，拖延實(shí)際資金的投入；第三就是開(kāi)工沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件的，根據(jù)其工程的進(jìn)度通過(guò)民間融資的渠道找錢(qián)。（作者：朱玲）

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