房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢” 讓調(diào)控打折

　　去年的最后一個月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現(xiàn)久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導(dǎo)至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　2010年的樓市調(diào)控，終以年末土地市場的瘋狂收尾。

　　去年的最后一個月，不僅京、滬、穗、深等一線城市出現(xiàn)久違的“地王”且不斷刷新，甚至“地王”行情也已傳導(dǎo)至二三線城市的武漢、溫州和南京等地。

　　“地王”誕生的同時，中央的調(diào)控依然不放松，不僅國土部連發(fā)通知表明抑制地價過快上漲的決心，并且正式啟動“問責(zé)”和公布土地限制名單。與此同時，央行、銀監(jiān)會也在進一步收緊房企的“銀根”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高地價的出現(xiàn)，不僅在于地方政府土地財政的根源沒有改變，還在于開發(fā)商融資渠道趨于多元化。從目前屢創(chuàng)新高的地價來看，未來房價上漲的壓力仍很大。

　　年末地王的盛宴

　　沉寂大半年的土地市場，在去年11月末時開始逐漸活躍。

　　11月25日，上海綠地集團發(fā)力，武漢土地市場總價、單價“地王”雙雙易主。同日，廣州也誕生年內(nèi)新地王，此時的樓面地價定格為1.7276萬元/平方米。

　　11月29日，溫州土地市場原溫師院地塊以總價37.02億元的價格，樓面價高達(dá)3.7萬/平方米，創(chuàng)造了溫州宅地新地王。

　　就在“地王”行情可能會愈演愈烈之時，又出現(xiàn)了個小插曲。11月30日，上海嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西住宅用地被證實退地。對此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)持懷疑態(tài)度，稱目前局部地區(qū)個別項目的退地不會帶動大范圍退地潮的出現(xiàn)。

　　果然，此后開發(fā)商拿地的熱情反而被徹底點燃。

　　12月9日，萬科以底價29.63億元拍得鹽田沙頭角中心區(qū)6宗地塊，創(chuàng)下了深圳去年出讓底價最貴用地的紀(jì)錄。

　　同日，上海青浦單價地王誕生，業(yè)貿(mào)投資有限公司以16.2億元拿下趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號地塊，折合樓板價達(dá)到2.1865萬元/平方米，溢價率達(dá)192%。

　　12月16日，保利地產(chǎn)在廣州成功拿下兩幅地塊，成交總價35億元，其中一塊地樓面地價達(dá)2.0605萬元/平方米，一舉刷新廣州單價紀(jì)錄。

　　12月21日，中國中信集團公司以63億元競得北京CBD核心區(qū)Z15地塊，刷新了去年以來北京土地出讓的總價紀(jì)錄。

　　除了一線城市沒有懸念的“地王”外，青島、佛山、廈門、南京等二線城市，也在12月份的土地出讓市場中爭奪“地王”。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，土地購置費8931億元。在土地購置面積上，早已超過2009年全年3.1906億平方米的體量。

　　“在年末出現(xiàn)‘地王’，這一方面跟供應(yīng)方有關(guān)，政府選在這個時候大力推地，并且像北京這樣的地方推出的都是優(yōu)質(zhì)地塊，因此價格稱王；另一方面就是需求方，拿地多是央企，在資金鏈上受調(diào)控影響最小?！卑舶罴瘓F房地產(chǎn)分析師蘇晶表示。

　　隨著年末土地的沖關(guān)，各地的土地出讓金也創(chuàng)出新高。從中國房產(chǎn)信息集團披露的2010年全國土地成交金額排行前20名的城市來看，北京、上海、大連3個城市已進入“千億俱樂部”，成交金額分別為1600億元、1500億元和1100億元。

　　政策調(diào)控仍在加碼

　　上述“地王”的出現(xiàn)，顯然有違中央的本意，因為調(diào)控政策仍在不斷加碼。

　　對土地的調(diào)控首先開始于問責(zé)。12月16日上午，國土部部長徐紹史在京約談違法用地較為嚴(yán)重的5市州、7縣市、區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人，并在下午聯(lián)合通報了2009年度全國土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查情況。這意味著，公眾期待已久的全國土地管理“問責(zé)”正式啟動。

　　12月19日晚，在深圳、上海和廣州已經(jīng)出現(xiàn)新“地王”的情況下，國土部毫無征兆地發(fā)出通知，要求各省、區(qū)、市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。此外，國土部還要求，各個地方政府當(dāng)?shù)仄こ鲎屢鐑r率超過50%或者成交價創(chuàng)下歷史新高的地皮，需要在兩個工作日之內(nèi)上報。

　　而次日，國土部召開加強房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控視頻會議，再次強調(diào)要繼續(xù)加強土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管和地價動態(tài)監(jiān)測工作，強化適時分析研判，及時掌握市場價格等異常變動，提高對市場的敏銳性。

　　中原地產(chǎn)的報告指出，“9·29二次調(diào)控”后，土地市場沉寂片刻后再次爆發(fā)，顯示出開發(fā)商對后市的樂觀預(yù)期。此時出臺土地調(diào)控新政，希望能及時有效地抑制土地價格過快增長，通過整頓土地市場，嚴(yán)禁哄抬地價，進而達(dá)到穩(wěn)定房價上漲預(yù)期的目的。

　　12月30日，國土部更是發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告，顯示目前尚有因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因造成、且未處置的26宗住宅閑置土地。

　　在國土部嚴(yán)控開發(fā)商“地根”的同時，“銀根”也在進一步緊縮。

　　12月8日，銀監(jiān)會頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況涉及抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風(fēng)險處置預(yù)案等內(nèi)容。銀監(jiān)會再次表示，不會放松對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

　　12月25日晚，央行再次宣布，自12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。

　　房企“不差錢”效果打折

　　“盡管出臺了很多調(diào)控政策，但效果有限，因為地方政府土地財政的根源沒有改變?！碧K晶對于調(diào)控政策的效果表示擔(dān)憂。

　　事實上，不僅是土地財政可能推高地價，開發(fā)商的“不差錢”以及“賭漲”預(yù)期也在助漲地價。

　　“開發(fā)商在經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控后，自身也具有很強的抗風(fēng)險能力。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存說。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的最新統(tǒng)計顯示，截至去年11月底，萬科、恒大、金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等開發(fā)商已超額完成全年指標(biāo)，保利、中海、富力也接近全年數(shù)字。其中，萬科更是完成全年目標(biāo)的125%，恒大完成119%、金地完成116%、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成101%。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2010年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源6.322萬億元，已經(jīng)遠(yuǎn)超2009年全年的5.7128萬億元。而按照2009年每月的增長速度，2010年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量有望超過7萬億元。

　　值得注意的是，資本市場也在持續(xù)給力房地產(chǎn)業(yè)，顯示出投資者對房地產(chǎn)未來的看好。在北京新“地王”誕生的12月21日，地產(chǎn)股一反常態(tài)，表現(xiàn)強勢，板塊內(nèi)漲停個股達(dá)6只。“招保萬金”4只地產(chǎn)龍頭股中，保利地產(chǎn)漲停，招商地產(chǎn)、萬科和金地集團漲幅都超過8%，整個板塊全面開花，僅3只微幅下跌，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊凈流入資金量居首。

　　“地王的出現(xiàn)顯示開發(fā)商對未來房價有一定的信心，另外地價的上漲也將促使房價進一步上漲。在政策層面，國家已經(jīng)很難再拿出什么超出市場預(yù)期的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場了，對于房地產(chǎn)來說以后一段時間可能是政策的真空期?！庇凶C券業(yè)人士分析認(rèn)為。

　　“目前來看，樓市調(diào)控對國內(nèi)房企在銀行信貸和上市融資等方面影響較大。但是，現(xiàn)在開發(fā)商的融資渠道日趨多樣化，海外熱錢以及房地產(chǎn)基金等都在進入房地產(chǎn)業(yè)?！碧K晶說。

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