房地產(chǎn)嚴(yán)控將成常態(tài) 開發(fā)商別再抱幻想

　　許多開發(fā)商對政策抱有幻想，以為還會像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過山車，讓房價(jià)會在短暫的抑制之后再來一次甜蜜的反彈。但事實(shí)是2011年的房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)。

　　中國的經(jīng)濟(jì)會因房地產(chǎn)而下滑嗎？大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟(jì)的增長，而是經(jīng)濟(jì)增長決定著房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)變化。2011年的整體經(jīng)濟(jì)增長尚無大慮，因此房地產(chǎn)也不會有大的下滑，政府擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)下滑而是防止過熱。這才有了一松的財(cái)政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當(dāng)然包括房地產(chǎn)這個對資金需求量最大的行業(yè)。

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒有“保八”的壓力時，民生的福利保障就會上升到重要地位，保障房建設(shè)與價(jià)格的控制就會成為主要矛盾。通脹壓力預(yù)期增長中，抑制資產(chǎn)價(jià)格的上升就首當(dāng)其沖了。因此2011年這種對房地產(chǎn)從緊的調(diào)控政策仍將持續(xù)。

　　2008年美國或說全球金融危機(jī)對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，因此在連續(xù)多年的嚴(yán)控之下出現(xiàn)了為拉動整體經(jīng)濟(jì)增長的松動。而這種松動被一些開發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會再來一次或以為總會不斷地反復(fù)。

　　中國的房地產(chǎn)將有一個較長的高速增長周期，至少在2020年之后才會進(jìn)入穩(wěn)定或適度增長的階段。而土地供給的矛盾、對土地財(cái)政的依賴又讓土地的價(jià)格處于一個較高的增長過程，短期的剛性需求也在近十年內(nèi)處于高峰或高位，約在2018年之后下滑但仍保持較高水平。這就讓房價(jià)處于上漲壓力遠(yuǎn)大于預(yù)期且處于可支付能力增長的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房價(jià)當(dāng)作調(diào)控的重點(diǎn)就成為了一種必然的常態(tài)。

　　就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產(chǎn)市場中的政策特征。“建”是擴(kuò)大有效供給，包括保障性住房的大躍進(jìn)式的建設(shè)方式和不斷擴(kuò)大的土地供給與市場商品房的供給，用擴(kuò)大供給、分散消費(fèi)的方式緩解市場中的供求壓力。

　　“管”是對市場加強(qiáng)監(jiān)管、控制價(jià)格短期內(nèi)的波動變化，保證市場運(yùn)行的穩(wěn)定性，確保質(zhì)量、安全及銷售的市場秩序。

　　“限”則從開發(fā)商和消費(fèi)者兩個角度出發(fā)，一是對開發(fā)商限價(jià)銷售、限囤限捂、限期生產(chǎn)、限融資渠道、限信貸規(guī)模，總之是不給開發(fā)商利用政策寬松而上調(diào)價(jià)格的機(jī)會，但并非是限制擴(kuò)大供給。二是對投機(jī)消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會用門檻分流和限制一部分消費(fèi)需求。

　　“建、管、限”的政策將在一個較長周期內(nèi)延續(xù)，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜地面對這種政策變化。當(dāng)然，即使將現(xiàn)有的政策當(dāng)作一種常態(tài)，也并不意味著市場沒有發(fā)展的條件。2011年的房地產(chǎn)銷售將恢復(fù)一個適度的增長。在市場價(jià)格合理定位、供給增長中，銷售的增長也會相對穩(wěn)定。

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