房地產(chǎn)的成本到底有多高深

　　前一段時間，關(guān)于商品住房領(lǐng)域反暴利的討論很是熱鬧，因為不論是政府還是消費(fèi)者都希望使商品房價格能夠保持在合理水平。本次加息以后，人們又開始期待著樓市“拐點”的到來。不過，我們似乎應(yīng)該先知道房地產(chǎn)的成本到底有多高，就算是降價，能降到什么程度。

　　房地產(chǎn)是否暴利行業(yè)，暴利到何種程度，長期以來都是各執(zhí)一詞、莫衷一是。關(guān)于開發(fā)商的利潤率，任志強(qiáng)曾說房地產(chǎn)平均行業(yè)利潤僅為8%左右，而2010年底社科院報告稱房地產(chǎn)平均毛利率為55%左右。數(shù)據(jù)差距如此巨大，相信誰的？開發(fā)商的賬務(wù)又不公開，人們只能是一頭霧水。

　　多年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，表現(xiàn)之一就是開發(fā)商隨心所欲標(biāo)價，對購房者漫天要價，開發(fā)商、投機(jī)者長期維持暴利，但相關(guān)部門對價格管理卻一直難有作為。因為房地產(chǎn)價格形成機(jī)制的不透明、不規(guī)范，目前房地產(chǎn)開發(fā)成本幾乎是一個謎，老百姓普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)價格虛高，開發(fā)商從房地產(chǎn)開發(fā)中往往攫取超常的暴利。但房地產(chǎn)商似乎也有苦要訴，房價高主要是因為土地成本高，還有各項行政收費(fèi)繁多，占到房價20%。

　　毋庸置疑，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。有的說土地成本最高占售價的50%左右，也有的說占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由于開發(fā)的延后和土地的升值，導(dǎo)致前期土地成本占后期售價的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政稅費(fèi)支出——這是房產(chǎn)商回避房產(chǎn)暴利質(zhì)疑自證清白的“利器”。當(dāng)然，土地成本過高，行政稅費(fèi)過高，這些問題需要直面和反思。但房產(chǎn)商坐擁暴利，也是回避不了的事實。成本歸成本，暴利歸暴利，二者不能混為一談。從這個意義上說，規(guī)范商品房價格機(jī)制勢在必行，理所應(yīng)當(dāng)。

　　所以，要真正地實施房地產(chǎn)反暴利，對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的調(diào)控，首先必須厘清房價成本的構(gòu)成。屬于土地成本導(dǎo)致房價高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環(huán)節(jié)稅費(fèi)導(dǎo)致的，就應(yīng)該力行減稅。如果確屬開發(fā)商牟取暴利的，則需要堅定地反暴利。而在房地產(chǎn)反暴利之前，最起碼需要先公開一個真實客觀的房產(chǎn)開發(fā)成本——這是一個前提。

　　總之，房地產(chǎn)反暴利的關(guān)鍵是，必須強(qiáng)制開發(fā)商公開房價的成本明細(xì)，將其財務(wù)置于陽光之下。離開了這個前提，房地產(chǎn)反暴利就是一句空話。

來源：中國建設(shè)報

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