政府調(diào)控房地產(chǎn)決心未變 房價下降可能性不大

　　教授級高級城市規(guī)劃師。現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。 20世紀80年代初著手住宅商品化研究，1985年開始研究土地問題，歷任建設部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任，是國家房改方案的主要起草人之一。

　　7月12日召開的國務院常務會議提到5點意見，認為當前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵時期，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。其核心內(nèi)容包括：保證保障房在11月底開工，抓好質(zhì)量安全、分配公開透明；合理引導住房需求，已限購城市需嚴格執(zhí)行政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要限購措施等。此次會議釋放出了哪些信號？這對房地產(chǎn)市場今后的走勢將產(chǎn)生哪些影響？

　　給二、三線城市打打退燒針

　　遼沈晚報：前一段時間一直有傳聞稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策將有所放松，比如限購政策可能會取消。而7月12日召開的國務院常務會議提到5點意見，認為當前房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵時期，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。您怎么看這次常務會議釋放出的信息？

　　顧云昌：前一階段確實有關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控要放松的傳聞，但是，這些都是沒有根據(jù)的猜測。我個人一直堅信房地產(chǎn)市場調(diào)控會繼續(xù)進行，不存在放松的可能性。

　　這次國務院常務會議傳遞出的信息顯示，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控從兩個方面進行——“一手硬”、“一手軟”?！坝病本褪墙衲瓯Ｕ戏咳蝿找欢ㄒ瓿?，“軟”就是要使房地產(chǎn)市場“軟著陸”。

　　從現(xiàn)在的情況看，房價相對平穩(wěn)，同比上漲幅度在回落，一線城市的房價有所松動，成交量等指標也在回落。但是，一些開發(fā)商把目光投向二、三線城市，使一些二、三線城市房價上漲速度有些快。所以，12日召開的國務院常務會議也預見到了這種二、三線城市房價過熱的狀況，提出了幾點要求，算是給這些城市打打退燒針，同時也向外界表示政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心沒有變。

　　過去一年的調(diào)控有效果

　　遼沈晚報：被稱為“史上最嚴”調(diào)控政策已實施一年多了，您對房地產(chǎn)新政的調(diào)控效果如何評價？

　　顧云昌：我個人認為調(diào)控是取得了一定成績的，調(diào)控效果其實還是有的，只不過大家期望值太高，覺得效果不明顯。目前，無論是在北京、上海這樣的一線大城市，還是在沈陽這樣的次一級城市，房價其實都是有所松動的。去年以來，房屋銷售面積增長放慢，漲幅放緩，價格也有所回落，這都是調(diào)控政策的效果。

　　需要說明的是，國家出臺這一系列的政策就是要堅決遏制房價的過快上漲。從中國房地產(chǎn)市場供不應求的關(guān)系和經(jīng)濟的通貨膨脹來看，想要房價在這個時候下降，難度比較大，只能是遏制房價的過快上漲，保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　由于人們對于房地產(chǎn)調(diào)控定位的預期不一樣，社會上大部分人都把目標定位在商品住宅價格上，認為商品住宅價格下降了，房地產(chǎn)市場的調(diào)控就取得了成效，其實這是一個誤區(qū)。

　　遼沈晚報：對于房產(chǎn)調(diào)控一直有這樣一種說法：“地方政府和中央的博弈”。甚至有人認為，地方政府制定的一些限購政策有“糊弄”之嫌，只是為了完成任務，而不是希望政策真有效果。您怎么看這個問題？

　　顧云昌：地方政府是最希望房價保持穩(wěn)定上漲的。房價的穩(wěn)定才能使土地價值提升，才能增加土地出讓的收益。所以，地方政府不希望房價大幅下滑。中央要求的是抑制房價的過快上漲，意圖也在于保持房地產(chǎn)市場的相對穩(wěn)定。所以，地方政府應該做到保證區(qū)域內(nèi)房價不能過快上漲，要保持在一個穩(wěn)定、合理的發(fā)展區(qū)間里。

　　保障房要解決保障誰的問題

　　遼沈晚報：保障房被認為是真正解決中低收入家庭住房的關(guān)鍵所在。今年保障房建設任務是年內(nèi)開工1000萬套，您覺得這個任務能完成嗎？前幾天，任志強曾經(jīng)在這個問題上與您產(chǎn)生過爭論。他認為：“2010年全國這么多家開發(fā)商，也只完成800多萬套商品住宅，今年要建成1000萬套保障房，我覺得跟做夢一樣。 ”

　　顧云昌：我認為這個任務肯定可以完成。任志強有一個問題沒弄清楚，中央的要求是年內(nèi)開工1000萬套，而不是建成1000萬套，如果是建設1000萬套那是不可能完成的任務，而開工1000萬套是可以完成的。

　　遼沈晚報：對于保障房的建設，公眾也存在很多擔心、疑慮和爭議。您覺得要想讓保障房真正起到調(diào)控、解決房地產(chǎn)市場問題的功能，需要在哪幾個方面努力？

　　顧云昌：做好保障房的工作，我覺得有五個問題要注意。第一是資金誰來出？第二是誰建？第三是怎么建？第四是保障誰？第五是怎么管？三個“誰”兩個“怎么”。誰投資、誰建造、怎么建、保障誰、怎么管。好事一定要做好，那么我相信中央到地方都在琢磨這個事情，我們行業(yè)更要關(guān)注這個事情，千萬不能認為這是政府的事情我們不管。

　　保障房關(guān)鍵是要搞清楚房子里住的是什么人。保障房分配必須是全過程的公開、公平，主要看制度怎么設計，而不是出了問題就一棍子打死。政府在大力推薦保障房建設的同時，更重要的是要搞清楚保障房保障的主體。

　　房價下降的可能性不大

　　遼沈晚報：國務院常務會議表明房地產(chǎn)的調(diào)控政策會持續(xù)并加強。您對今后一年左右時間房地產(chǎn)市場的走勢怎么預測？老百姓想買房子什么時候是好時機？

　　顧云昌：我認為未來一段時間中國的房地產(chǎn)市場不會太熱，也不會冷。中央政府不允許房價再出現(xiàn)過快上漲的情況，但是，如果房市一片冷清又會影響地方政府的財政收入，所以，兩方面分析之后可以肯定未來一段時間房地產(chǎn)市場會維持目前這種相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　對購房者來講，如果是剛性需求，購房自住，那么沒有必要等，現(xiàn)在就要買。從經(jīng)濟發(fā)展的狀況來看，未來房價上漲的壓力還是存在的。當前，物價都在上漲，GDP也在增長，房價沒有下降的理由，下降的可能性不大，只會是一個平緩上升的過程。

　　如果是投資，那么一定要謹慎，因為中央一直在打壓投資性購房。而二、三線城市也會出臺限購政策，這也抑制了投資。另外，即使二、三線城市不限購，房價的升值空間也是有限的，回報肯定不會像前幾年那樣高。

來源：遼沈晚報

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