保障房動起來 房地產(chǎn)調(diào)控將進入一個新時期

　　□保障房建設(shè)融資瓶頸打開后，房地產(chǎn)調(diào)控將進入一個新時期

　　□未來一段時期內(nèi)，住房雙軌制將成為房地產(chǎn)市場的主旋律

　　□今后房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，勢必面臨參與保障房建設(shè)的選擇

　　本月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確釋放出樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴的信號，并明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”……

　　在限購、限貸、限價格局下，本已疲軟的樓市面對宏觀調(diào)控和保障房的雙重夾擊，狹路相逢之下，將面臨怎樣的變數(shù)？保障房市場能否成為最后的救市良藥呢？

　　至少，分析認為，參與保障房建設(shè)的企業(yè)將直接從履行社會責(zé)任、企業(yè)知名度、與地方政府的溝通、穩(wěn)定收入來源、盡早打通融資渠道、土地稅費政策優(yōu)惠等方面隱形受益。

　　A格局之變

　　住房雙軌制將成地產(chǎn)市場主旋律

　　今年6月，國家發(fā)改委辦公廳一紙通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。自此，長期困擾保障房建設(shè)的資金難題迎刃而解。與此同時，長期關(guān)注樓市行情的專業(yè)與非專業(yè)人士都已經(jīng)敏銳地洞察到了，融資破冰背后正在孕育的樓市變局。

　　“此次發(fā)改委發(fā)文允許保障房發(fā)債融資，實際上是有關(guān)部門為‘繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策’之舉，降低了經(jīng)濟硬著陸的風(fēng)險。從房產(chǎn)角度來看，在中央政府力求推進的“商品房+保障房”的雙軌制住房體系迫于中央、地方、開發(fā)商之間的利益博弈而不盡人意的情況下，長期困擾保障房建設(shè)的資金難題的迎刃而解，預(yù)期中的大量保障房源的入市將會在很大程度上改變購房者對于房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期，從而達到抑制高房價的調(diào)控目標。預(yù)期的干預(yù)，對于中國房地產(chǎn)市場的健康成長至關(guān)重要。保障房建設(shè)融資瓶頸打開后，接下來，管理層很可能會出臺其他配套措施。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進入到了一個新的時期，未來一段時期內(nèi)，住房雙軌制將成為房地產(chǎn)市場的主旋律?！碧靵矸慨a(chǎn)副總經(jīng)理張帆說。

　　B風(fēng)向之變

　　穩(wěn)定回報保障房成樓市避風(fēng)港

　　本月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確釋放出樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴的信號，并明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。在限購、限貸、限價格局下，本已日漸凋敝的樓市在宏觀調(diào)控和保障房的雙重夾擊之下，又將迎來怎樣的洗禮？

　　根據(jù)國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國供地計劃中，這一比例達到了77%。在以前隨心所欲地跑馬圈地的情景一去不返的背景下，房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，就勢必面臨參與保障房建設(shè)的選擇。甚至可以說，保障房建設(shè)已經(jīng)成了大部分房企的必經(jīng)之路。

　　與許多關(guān)注保障房建設(shè)進度的熱心人士相比，更多的房企顯然對保障房利潤高低的問題更加關(guān)心。不過，在銷售滯緩且在短期內(nèi)難見起色的現(xiàn)狀下，參與保障房建設(shè)或許是一條利潤不高，風(fēng)險極小，回報穩(wěn)定的捷徑。樂地投資營銷總監(jiān)曾琦分析說，保障房建設(shè)成本較低，宣傳和銷售費用不高；需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下?！叭绻杀究刂频煤茫宰杂匈Y金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%~50%。從這個意義上講，保障房市場將成為樓市避風(fēng)港?！?/p>

　　C先行之師

　　房產(chǎn)大鱷率先參與保障房建設(shè)

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房市場也成了許多品牌企業(yè)的選擇，這其中還不乏諸如萬科、保利、遠洋、招商等這樣的地產(chǎn)大鱷。近年來，萬科已先后參與了公共租賃住房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種保障房項目建設(shè)。如廣州的萬匯樓、天津的新里程、武漢的青山區(qū)等。萬科總裁郁亮更直言，只要有1元利潤可賺，就會參與保障房。此外，早在2007年，保利地產(chǎn)就建設(shè)了廣州第一個限價房項目保利西子灣。去年，保利宣布在既有3個項目的基礎(chǔ)上，力爭在2011年新增5個以上保障房項目。2010年9月28日，招商地產(chǎn)對外稱公司將以代建總承包方式參與深圳市光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項目的開發(fā)。此外，綠地、富力、中國建筑等大型房企也紛紛宣布進軍保障房市場。就連一向主張“替富人蓋房”的任志強也和盛世新業(yè)聯(lián)合體低調(diào)在北京拿地，宣布進軍保障房市場。截至目前，全國已有超過20多家房地產(chǎn)上市公司參與保障房項目建設(shè)，一場以“保障房”為名義所發(fā)起的新時期“房產(chǎn)運動”似乎正在刮向大江南北。

　　天來房產(chǎn)副總經(jīng)理張帆認為，保障房市場的方便之門之所以能吸引保利、萬科等龍頭企業(yè)加入，不僅僅是“企業(yè)公民”的責(zé)任的體現(xiàn)，也是市場規(guī)律的結(jié)果，且會成為一種常態(tài)。

　　D醉翁之意

　　名利雙收保障房建設(shè)的隱形砝碼

　　作為企業(yè)，放棄利益最大化的商品房市場轉(zhuǎn)而選擇進軍“微利”的保障房市場，是企業(yè)公民的從善如流還是迫于無奈后的見風(fēng)使舵？任誰也不禁會“以小人之心度君子之腹”。

　　作為最早參與保障房建設(shè)的央企之一，保利地產(chǎn)曾表示，國家對于投資性購房的抑制、大力支持保障性住房建設(shè)等，將對市場產(chǎn)生較大的影響。為此將加大二三線城市投資，提高市場占有率和產(chǎn)品覆蓋率；積極參與各地保障性住房建設(shè)，并且穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長點。

　　另一大舉介入保障房建設(shè)的地產(chǎn)大鱷——萬科的高層表示，萬科做保障房并非完全為了公益，而是著眼于業(yè)務(wù)發(fā)展，對投資者有所交代。這就注定了萬科參與保障房建設(shè)將追求一定回報的開發(fā)思路。

來源：華西都市報

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