借貸越來越難 房地產(chǎn)信托或叫停 樓市要鬧"錢荒"

　　在信貸規(guī)模緊縮的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資不外乎兩個渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產(chǎn)信托等方式來募集開發(fā)資金。不過，在借貸和信托兩個行業(yè)里，幾乎有著一個較為普遍的標準，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經(jīng)歷，會在今年如此吃香。

　　不過，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來越大，監(jiān)管層嚴防死守房地產(chǎn)信托，想要打“擦邊球”通過審批已越來越難，這也難怪趙鑫會感慨“錢越來越難借，利息越來越高”。

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　　缺錢的房地產(chǎn)市場

　　近年來，細心的市民或許已發(fā)現(xiàn)，昆明多了好些個塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過，半年多過去了，昆明樓市并未迎來想象中的扎堆開盤現(xiàn)象，反而是土地拍賣時流拍屢屢出現(xiàn)。而有機構(gòu)統(tǒng)計，在短短月余間，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房（車位）手續(xù)的達33筆之多。

　　這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業(yè)務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數(shù)據(jù)顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上?，F(xiàn)如今，這個占比數(shù)據(jù)已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數(shù)據(jù)可以看到，截至5月底，該行共發(fā)放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據(jù)了解，基本上銀行都將個人業(yè)務的側(cè)重點放在了個人經(jīng)營性貸款方面。

　　更讓房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼的是近期屢屢出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象。

　　先是備受業(yè)界關(guān)注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣因報名人數(shù)不足而流拍。而最近熱點的環(huán)湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價成交，而第二批土地則因報名人數(shù)不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開發(fā)商拿地熱情也并不高，僅有一位競買人應價，其余參與競買人則表現(xiàn)尤為冷靜，多數(shù)土地交易會都冷清、快速收場。

　　土地競買人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無關(guān)系。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報名人數(shù)不足。而事實上，有的地塊確實有中意的買家，但因在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)企業(yè)未能按時繳納競價保證金，只能失去買地機會。該人士表示，目前很多中小開發(fā)商因為資金因素都追求周期短回報快，可限購令使得樓盤銷售困難，資金也無法很快回籠。

　　云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務副總經(jīng)理顧剛說，今年以來央行連續(xù)三次加息，而事實上從去年開始，開發(fā)商從銀行融資已經(jīng)幾乎不可能，資金短缺是開發(fā)商面臨的最致命問題。

　　由此可見，缺錢使得開發(fā)商拿地受阻。除了資金因素，市場預期也是一個方面，目前開發(fā)商對未來市場預期普遍不看好，在嚴厲的樓市調(diào)控政策影響下，開發(fā)商拿地也很謹慎。

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　　信托輸血開發(fā)商

　　雖然開發(fā)商面臨著資金鏈緊張的窘境，但從官方披露的數(shù)據(jù)來看，我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資似乎并未受到明顯影響。

　　云南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資519.31億元，同比增長37.5%。

　　一邊是開發(fā)商在訴苦缺錢，一邊又是房地產(chǎn)投資較快增長，看似矛盾的背后究竟有哪些隱情呢？監(jiān)管層其實早已揭露了答案——在貨幣緊縮政策的大背景下，信托早已成為開發(fā)商不可或缺的“造血干細胞”。

　　銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至5月末我國正常經(jīng)營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務，存量規(guī)模共計5587.66億元。同期，國內(nèi)信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品148款。其中，納入統(tǒng)計的產(chǎn)品募集資金達到447.71億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為3.64億元，遠超其他信托產(chǎn)品。而根據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過去的6月份，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的成立規(guī)模遙遙領(lǐng)先，占據(jù)了半壁江山。

　　“我們并不擔憂沒人來申購，現(xiàn)在民間流動的資金太多了，房地產(chǎn)限購、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路?！币患倚磐泄驹颇蠀^(qū)域負責人說，6月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%。此外，從已成立產(chǎn)品的平均預期年收益率來看，房地產(chǎn)信托依然以9.72%位居收益冠軍。

　　這種說法也得到了不少人的認可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬元閑散資金苦惱。“放在銀行肯定不劃算，通過擔保公司借給他人又擔心到期收不回來?！瘪R先生說，一番權(quán)衡后他決定將錢投向房地產(chǎn)信托。

　　當然，房地產(chǎn)開發(fā)商要想借道信托計劃募得資金，支付的成本則要遠遠高于銀行貸款。

　　“目前來看，房地產(chǎn)信托的年融資成本多數(shù)都在20%左右，部分項目甚至接近了30%?！币患覈鴥?nèi)知名信托公司云南區(qū)域負責人透露，當銀行不再向開發(fā)商和購房者輕易敞開與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款大門，雙向的擠壓效應讓開發(fā)商們不得不尋求新的融資途徑，而其他渠道的融資顯然讓開發(fā)商們正支付著高昂的利息。

　　“開發(fā)商融資的渠道其實不多，除了傳統(tǒng)的私募、融資擔保、民間借貸等方式外，借道信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托也是無奈之舉?！崩ッ饕徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士透露，眼下看來，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子正越過越緊巴，融資的成本也呈現(xiàn)出了急劇上升的趨勢。這位人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)商若是通過融資擔保公司搭橋，進行民間借貸，在確保有抵押的前提下，每個月的融資成本在6%左右。“一般擔保公司還要審核抵押物的質(zhì)地，對擔保公司而言最佳的抵押物就是不動產(chǎn)，例如已有了產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)或商鋪等?！?/p>

　　而昆明一城中村改造項目開發(fā)商財務總監(jiān)說，雖然監(jiān)管層原則上不再審批新的項目開發(fā)信托融資計劃，但并未禁止股權(quán)融資信托計劃。在這位人士眼中，在銀行不再向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放項目開發(fā)貸款的背景下，信托行業(yè)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來源之一。

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　　繃緊的“最后一根稻草”

　　6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”，項目開發(fā)商是總部位于杭州的綠城房地產(chǎn)集團有限公司，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%。

　　“我了解的一些開發(fā)商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長期高于24%，也聽說過更高的，但沒確證。”樂港投資管理（北京）有限公司CEO陳龍在微博中如此點評，“前幾天我收到了銷售綠城平安信托產(chǎn)品的手機短信，我的判斷正在成為現(xiàn)實，即：綠城可能熬不過這次危機?！?/p>

　　監(jiān)管層也看到了這種風險，進入今年以來，幾乎隔三差五就會傳出房地產(chǎn)信托被叫停的消息。

　　此前有消息稱，從6月17日起，國內(nèi)主要信托公司已經(jīng)暫停除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務。一名大型信托公司的高管在接受媒體采訪時說，“銀監(jiān)會目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商‘死掉’。這次喊停是動真格?！?/p>

　　這次監(jiān)管層并未以紅頭文件的形式下發(fā)，而是采用了電話逐個通知，通過非文本通知的暗示，將相關(guān)業(yè)務暫停，這就是業(yè)界俗稱的窗口指導。

　　此外，監(jiān)管層還要求今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務，都要到銀監(jiān)部門逐筆審批。而在此前，這類信托計劃采取的方式都是信托計劃發(fā)行后再向監(jiān)管部門報備，“由事后報備到事前審批，這意味著銀監(jiān)會有意用審批權(quán)卡住我們?！币幻笮托磐泄靖吖鼙硎?。

　　“這可能是我們今年最后一個房地產(chǎn)信托項目?！比A潤信托一名理財經(jīng)理向客戶介紹一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　這其實并非監(jiān)管層第一次“叫停”房地產(chǎn)信托，早在2010年2月，銀監(jiān)會也已出手控制。去年末，銀監(jiān)會又曾發(fā)出了一份《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》。

　　這份看似平常的文件，卻成了套在信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的緊箍咒。對于地產(chǎn)信托產(chǎn)品，銀監(jiān)會要求明確是“真貸款”或“真股權(quán)”。但對于信托公司，恰恰兩面都“真”不起來。

　　若真貸款，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”（即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。同時信托資金也不得發(fā)放土地儲備貸款。前述地產(chǎn)股權(quán)投資機構(gòu)高管坦言，“開發(fā)商做信托項目，往往是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。”因為如果四證齊全、自有資金滿足條件，“開發(fā)商就直接找銀行貸款了”。

　　若真股權(quán)，則必須做到同股同權(quán)。但上述投資機構(gòu)高管指出，“開發(fā)商不可能舍得讓信托投資人分享股權(quán)帶來的收益，因為他只是臨時缺錢借一筆錢罷了。”這位負責人說，雖然行業(yè)里主要是股權(quán)信托為主，但“實質(zhì)上就是貸款，所以被停掉”。

　　“我們只是接到監(jiān)管層的口頭通知，并沒有出臺正式文件叫停房地產(chǎn)信托計劃。”國內(nèi)一家大型信托公司的高管向記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監(jiān)管層也是基于風險的管控。而據(jù)國內(nèi)一家財經(jīng)媒體調(diào)研顯示，目前國內(nèi)已有多家信托公司開始暫時停止房地產(chǎn)信托計劃的成立，分別是華澳、興業(yè)、中海、華寶、平安和愛建信托。不過，平安信托等多家公司則表示，他們已接到監(jiān)管部門關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務的“窗口指導”，但并非完全叫停。

　　多數(shù)受訪者同時也表示，眼下，房地產(chǎn)信托這個被業(yè)界譽為開發(fā)商的“最后一根救命稻草”正在悄然緊繃。

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　　高收益背后的風險

　　在部分信托公司的官網(wǎng)上，記者仍看到了房地產(chǎn)信托的身影。

　　7月8日成立的名為中融－天來國際廣場股權(quán)投資集合資金信托計劃，信托計劃總規(guī)模預計為40000萬元，所投資金除用于支付相關(guān)信托費用和稅費外專門用于該公司開發(fā)經(jīng)營的成都溫江區(qū)天來國際廣場項目募集的資金。僅從信托的名稱就能看出，這就是一款房地產(chǎn)信托計劃。

　　不過，方正證券昆明營業(yè)部總經(jīng)理陳俊文等多位業(yè)界人士卻對投資者的這種盲目沖動不無擔憂。

　　“我們開始勸說自己的客戶，讓他們盡量不要去申購房地產(chǎn)信托。”陳俊文的這種舉動并非無的放矢，而是根據(jù)公司“全盤考慮”后才付諸實際。在陳俊文看來，隨著二三線城市限購正逐漸成為可能，樓市從緊的調(diào)控措施中短期內(nèi)并無放松跡象，在眼下“最艱難的時段”將錢投給房地產(chǎn)開發(fā)商，風險正越來越大。

　　而國內(nèi)某知名信托公司相關(guān)負責人也對資金蜂擁進入房地產(chǎn)信托計劃表示擔憂。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托計劃，給人感覺有些類似于2007年市民搶購公募基金?！边@位負責人說，今年以來，大量的房地產(chǎn)信托正逐步從北上廣深等一線城市向昆明、成都等二三線城市轉(zhuǎn)移，這就難免讓人聯(lián)想到，2007年全民瘋搶公募基金的場景。

　　“個人認為房地產(chǎn)市場的短期調(diào)整可能性比較大，而房地產(chǎn)信托計劃投資周期，短則兩年，長則3到5年?！边@位負責人說，一旦房價出現(xiàn)波動甚至下跌，大批的房地產(chǎn)信托的投資人不僅無法獲取高收益，還可能面臨本金大幅虧損的局面。

　　云南信托綜合管理部副總經(jīng)理徐曦則提醒，購買信托類產(chǎn)品首先要看清交易對手是什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)。以著名的大型企業(yè)、全國排名在前的企業(yè)為優(yōu)，其實力及償還能力更強。其次要看抵押和質(zhì)押的情況。如項目價值10億，抵押和質(zhì)押部分30億，保障性更強。另外，項目本身也特別值得關(guān)注，如地段好則銷售會快，資金回收則沒有太大影響。

　　聲 音

　　銀監(jiān)會主席：

　　嚴控融資平臺貸款

　　近日，中國銀監(jiān)會召開2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會，部署下一階段的重點工作。銀監(jiān)會主席劉明康指出，下半年要加強平臺貸款和房地產(chǎn)信貸風險防控。

　　會議要求，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要更加注重走款方式的實質(zhì)性合理，確保信貸資金最終不被挪用。

　　劉明康強調(diào)，要深入推進平臺貸款風險防控不動搖。用科學的機制讓風險早暴露、早發(fā)現(xiàn)、可度量和早干預，嚴格依據(jù)有關(guān)要求，控制新增貸款風險。審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據(jù)現(xiàn)金流覆蓋情況分類計提風險資本。

來源：云南網(wǎng).

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