房地產(chǎn)：近期土地流拍快速蔓延 愈流拍愈看多

事項(xiàng)：

2011 年上半年土地出讓金排行榜出爐，數(shù)據(jù)顯示，受多重因素影響，上半年土地市場趨冷，7 月中旬以來，在"二、三線城市房價(jià)漲幅過大也要限購"預(yù)期下，土地頻頻流拍，趨冷態(tài)勢加重。

評論：

上半年土地出讓金環(huán)比大幅減少37.6% 2011 年上半年，全國130 個(gè)城市土地出讓金為7524 億元，同比減少5.5%，一線城市同比均出現(xiàn)下跌情況，且跌幅較大，而一些二、三線城市則出現(xiàn)了大幅增長。"同比減少5.5%"表面上看似乎"不算太冷"，但由于去年4 月份史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)把樓市殺了個(gè)措手不及，使土地市場二季度跌入冰點(diǎn)，因此在基數(shù)較低的情況下，同比減幅不算大。我們認(rèn)為環(huán)比更能反映實(shí)際：與去年下半年的12073 億元相比，今年上半年土地出讓金減少了37.6%。

"限購"和"限證"是上半年土地市場低迷主因

目前地產(chǎn)調(diào)控政策可歸納為一個(gè)字 "限"--限貸、限購、限外、限證……，其中最嚴(yán)厲的當(dāng)屬"限購"和"限證"。二者對開發(fā)商拿地的影響：

①"限購"是將已擁有一套或兩套的人排除在市場外，相當(dāng)于摁住了投資和改善性需求（在通脹預(yù)期且投資渠道狹窄情況下，大部分改善性需求兼具投資需求），這部分需求若被摁住，開發(fā)商預(yù)期勢必變壞，且市場細(xì)分和產(chǎn)品定位難度大增，因此拿地必然謹(jǐn)慎。

②而"限證"（滿足政府"限價(jià)"要求后才獲發(fā)預(yù)售證）意味著政府在開發(fā)商預(yù)售時(shí)單方面突然更改賣地時(shí)的"約定"，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比"限購"來得更大，因?yàn)榇蟛糠稚唐纷≌玫夭⒎窍迌r(jià)房用地，開發(fā)商決策是否拿這塊地時(shí)是按商品住宅來考慮產(chǎn)品定位的，在預(yù)售前政府臨門一腳 "限證"有可能使開發(fā)商面臨虧損及其他風(fēng)險(xiǎn)。既然未來銷售預(yù)期因?yàn)?限購"而變壞、申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)又有可能被政府"限證"而面臨虧損，那開發(fā)商為什么還要拿地呢？

近期土地流拍快速蔓延，印證我們中期策略的判斷

7 月18 日，云南城投滇池一級開發(fā)項(xiàng)目一期第二批7 塊第（共300 畝）拍賣，由于無人報(bào)名，全部流拍。7 月19 日，沈陽15 塊土地集中拍賣，流拍9 宗；南京9 塊地流拍2 宗；寧波2 塊黃金地段地塊因無人應(yīng)價(jià)流拍；蘭州城關(guān)區(qū)2 宗第因報(bào)價(jià)未達(dá)底價(jià)而流拍。我們在6 月份發(fā)布的2011 年地產(chǎn)下半年策略《配臵選擇下的比較優(yōu)勢》中曾指出：房企已進(jìn)入戰(zhàn)略防御階段，久違的流拍現(xiàn)象已重新出現(xiàn)，若未來地價(jià)無明顯下跌或調(diào)控?zé)o適度放松，標(biāo)志性土地流拍事件將持續(xù)出現(xiàn)。從我們統(tǒng)計(jì)的住宅用地流拍情況上看，今年1 月至5 月中旬，我們統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市土地流拍宗數(shù)僅為31 宗，其中銷量成交最清淡的4 月流拍宗數(shù)高達(dá)11 宗。而從6 月1 日至7 月19 日，我們統(tǒng)計(jì)的住宅用地流拍宗數(shù)就高達(dá)37 宗，一個(gè)半月左右的流拍數(shù)量幾乎超過上半年流拍數(shù)量總和。由此可以看出， 土地市場趨冷正在加速，市場運(yùn)行完全印證了我們中期策略中的判斷。

來源: 國信證券 作者：方焱，區(qū)瑞明

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