上半年房地產市場總結與下半年展望

　　上半年房地產市場總結

　　一、 調控政策繼續(xù)升級，呈現四大特點

　　1.行政、稅收、信貸措施并用，著力抑制需求增加供給

　　在去年“國十條”的基礎上，2011年1月，國務院辦公廳發(fā)布“國八條”，擴大限購范圍和加大限購力度，要在一定時期實行限購措施，并明確限購要求。截至目前，已有約40個城市出臺限購措施，嚴厲程度略有差異。1月27日，醞釀多年的房產稅改革終于“靴子”落地，上海、重慶兩市分別出臺房產稅改革試點暫行辦法，標志著我國房產稅改革邁出了實質性步伐。

　　2010年以來，為了抑制投資投機性需求，政府從個人信貸方面進行調整，逐步提高購房貸款的門檻?！?.29新政”后，首套房貸款首付不低于30%；二套房貸款首付不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍；三套房全面暫停貸款；且對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。今年初，“國八條”出臺，二套房首付比例提高至60%及以上，嚴厲程度再度攀升。

　　2.抑制通脹貨幣政策持續(xù)收緊，房地產業(yè)貸款降幅明顯

　　2011年上半年，CPI漲幅呈擴大趨勢，存準率、利率不斷上調。央行每月上調一次存準率，共計6次，每次0.5個百分點，大型金融機構存準率達到歷史高點21.5%；央行還分別在2月和4月加息25個基點。7月6日，央行再度上調基準利率，繼續(xù)著去年下半年以來的貨幣政策收緊步伐。

　　在穩(wěn)健的貨幣政策下，2011年貸款規(guī)模收縮顯著。在總貸款同比下降的背景下，房地產業(yè)的貸款降幅更為顯著：人民銀行數據顯示，2011年一季度，房地產類貸款（包括開發(fā)貸款和個人按揭貸款）新增5095億元，同比下降40%。其中，住房按揭貸款新增3416億元，同比下降35%；房地產開發(fā)貸款新增1678億元，同比下降48%，降幅比住房按揭貸款高13個百分點。

　　3.首次提出保障房中長期規(guī)劃，今年計劃新開工1000萬套

　　提出1000萬套保障房建設計劃，超過上年商品住宅銷售套數。自2008年起，中央政府加大對保障性安居工程建設力度，年初即制定明確的全年建設計劃，且建設規(guī)模連年攀升。據住建部測算，1000萬套保障房建設完成需要1.3萬億左右，有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集，剩余5000多億的資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

　　4.建立考核問責制，確保地方政府落實政策

　　今年“國八條”中還首次提出制定房價控制目標，表明中央政府調控房地產市場從通過行政手段宏觀調控上升為直接調控房價。為加大政策的貫徹執(zhí)行力度，加強對地方政府落實調控政策的檢查，4月份，國務院派出8個督查組，對東北、華北、華東、西北、華南的16個省區(qū)市就貫徹落實國務院房地產市場調控政策情況開展專項督查。今年，保障房規(guī)模大幅增加，為保證計劃按時完成，中央政府繼續(xù)實行問責制，3月與地方政府簽訂“軍令狀”，4月對部分省市保障房的建設情況進行督查，5月住建部發(fā)布《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》指出把工程質量管理納入住房保障工作考核、約談和問責范圍。

　　二、 土地市場明顯降溫，十大城市受影響顯著

　　1.土地供應計劃完成率偏低，十大城市出讓金同比顯著下降

　　2011年上半年，全國130個城市土地招拍掛市場明顯降溫，上半年完成率僅在25%左右。十大城市（北京、天津、上海、南京、成都、武漢、重慶、杭州、廣州、深圳）上半年土地市場受政策影響程度更大，住宅用地推出量和成交量較去年同期大幅下降，除廣州、深圳和南京外，另外7個城市上半年住宅用地成交面積均有所下降，其中北京、重慶超過30%，杭州、成都超過20%，天津更是超過60%。

　　2011年上半年，全國130個城市總出讓金同比小幅增長2.5%，十大城市總出讓金同比下降18%。其中，北京、上海等6個城市的土地出讓金均大幅下降，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也達到45%，上海、杭州、深圳降幅超過20%。

　　2.上半年住宅用地成交溢價率繼續(xù)走低，開發(fā)商投資策略趨于謹慎

　　隨著“國八條”的頒布，樓市調控政策進一步緊縮，上半年全國住宅市場的溢價率持續(xù)下行，由1月的37.4%降為6月的9.6%，上半年平均溢價率為18.5%，僅相當于去年同期的一半。住宅用地樓面價已經連續(xù)十個月同比下降。其中十大城市平均樓面地價同比下降28%，平均溢價率為16.4%，僅相當于去年同期（51.1%）的三成。6月，商辦用地的溢價水平及樓面均價在連續(xù)三個月上漲之后開始回落，上半年平均溢價水平為21.0%，與去年同期和2009年（分別為22.9%和22.6%）基本持平，表明商辦用地受調控政策的影響明顯不及住宅用地。

　　三、住宅成交降至低位，且二手房降幅大于新房

　　1.上半年20個代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超過20%

　　2011年上半年，20個城市月平均成交54.0萬平米，同比小幅下降6.0%，但比去年下半年下降25.8%。整體來看，上半年20個城市月均成交水平（54萬平米）大幅低于2010年9?12月的階段性高點（83.5萬平米），但略高于2010年5?7月成交歷史低位時期（46.9萬平米）。

　　2.主要城市二手房成交同比降幅接近30%，較2010年下半年降幅為32%

　　2011年上半年，主要城市二手房成交較2010年下半年平均降幅達32%，同比降幅也接近30%。從上半年總體水平來看，一線城市的二手房市場總體依然好于其它城市。與2010年同期比較，成都、杭州、北京、武漢的降幅較高，同比降幅均接近或超過30%，從月度走勢來看，2011年上半年，“國八條”出臺后的4?6月各城市成交量環(huán)比持續(xù)下降，但降幅逐步收窄。

　　3.因新房新增供應增加，新房成交降幅小于二手房

　　以2009年1月為基期，分別以該月二手房、新房成交量及新房新上市量為100點，對比2009年1月至今3個指標的走勢可以發(fā)現：2011年1月“國八條”公布后，二手房成交波動明顯大于新房，且在新房成交量受供應量帶動有所回升的5?6月，二手房成交量仍在低位運行。

　　四、全國房價趨于平穩(wěn)，5?6月部分城市價格出現回調

　　根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2011年6月，全國100個城市住宅價格指數環(huán)比上漲0.41%，漲幅比上月（0.53%）略有下降，其中75個城市價格環(huán)比上漲，上漲城市個數繼續(xù)減少，價格漲幅居前的主要是三、四線城市；另有25個城市住宅價格環(huán)比下跌，但跌幅均在1%以內。同期十大城市環(huán)比漲幅逐月降低，從今年1月高點0.89%降至6月0.06%，漲幅低于百城平均水平，且6月北京、成都、南京、重慶的價格出現回調。6月十大城市同比漲幅為2.9%，延續(xù)了去年以來的持續(xù)縮小態(tài)勢，表明價格漲幅已得到明顯抑制。

　　五、企業(yè)投資熱情不減，部分企業(yè)銷售業(yè)績增長顯著

　　為避免調控導致市場供應減少，本次出臺的政策明顯加強了對增加供給的調控力度。2011年1?5月，全國住宅開發(fā)投資和新開工面積繼續(xù)維持高位，同比分別增長37.8%和20.6%。其中，3?5月平均每月的開發(fā)投資額為3425億元，比2010年全年月均水平增長20.7%，新開工面積為14620萬平方米，比2010年全年月均水平增長35.5%，且今年3月和5月的單月新開工面積為近5年以來最高水平（見圖3）。

　　初步統(tǒng)計數據顯示，上半年多數代表性企業(yè)銷售額同比增長，平均增幅接近50%，恒大銷售額同比增長約1倍，保利、中海、萬科增速緊隨其后。

　　下半年中國房地產市場展望

　　一、政策從緊態(tài)勢不會放松，保障房建設將獲更多政策支持

　　從去年年初開始的房地產調控經歷四輪，已持續(xù)一年多時間，在房地產市場供給、需求與市場監(jiān)管等各方面都出臺了一系列政策措施，包括“限購”、“限價”等行政手段及信貸、稅收等經濟手段，增加土地供應，保障房建設實行考核責任制，調控空前嚴厲。今年4月以來，政策調控效果初步顯現，房價快速上漲態(tài)勢基本得到遏制、市場成交處于低位、土地市場明顯降溫，因此不會馬上出臺更嚴厲的房地產調控政策。

　　從鞏固調控效果的角度出發(fā)，加上經濟增速仍在合理范圍，通脹水平仍維持在高位，中央政府不會冒然放松政策效果，未來房地產調控政策不會放松。溫家寶總理近日表示“穩(wěn)定物價是首要任務”，央行在7月6日公布今年以來的第三次加息，從側面證明了中央對當前宏觀經濟增長的信心和對通脹壓力的擔憂，預計與房地產業(yè)密切相關的貨幣政策在三季度仍不會放松。

　　上半年，全國保障房開工率僅三成左右，開工率較低。下半年，各地將在資金籌集、項目審批上加快節(jié)奏，加快保障性住房建設開工。

　　二、上半年多數城市供地計劃完成率不足三成，下半年供地將增加

　　2011年上半年，受房地產市場調控的影響，主要城市住宅市場成交降至歷史較低水平。在未來市場前景不明朗的背景下，上半年開發(fā)商拿地熱情普遍不高，地方政府土地推出量也不及去年同期，導致土地成交量徘徊在較低水平。

　　為完成全年供地計劃以及地方政府財稅收入，預計下半年各地將加大優(yōu)質土地供應，以調動開發(fā)商的拿地積極性。北京近期CBD多幅優(yōu)質地塊的推出即得到國內知名企業(yè)和投資機構的廣泛關注。但土地供應的大幅上升也可能導致地價和溢價率的走低，也會有大房地產企業(yè)趁調控政策偏緊、中小企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張之機，增加土地儲備，占據未來發(fā)展的先機。

　　三、更多開發(fā)企業(yè)加快推盤節(jié)奏以提升銷售業(yè)績和加快資金回籠，下半年降價促銷范圍可能擴大

　　在房地產政策調控力度不會有明顯放松的大背景下，隨著土地供應大幅增加、保障房的集中建設，預計下半年市場供應仍將維持高位。在銷供比仍低于1、多數城市可售量上升、庫存壓力加大的現實情況下，預計三季度將有更多房地產企業(yè)將選擇通過價格調整來加大資金回籠，同時提升企業(yè)銷售業(yè)績。

　　四、供應量上升、定價合理將帶動成交量繼續(xù)回升，但在政策依然從緊背景下大幅上升的可能性不大

　　隨著2010年大量新建房屋的逐步入市，推盤節(jié)奏將加快，預計下半年商品房供應水平可能持續(xù)上升。推盤量的增加很可能會導致開發(fā)商降價促銷。需求方面，目前我國剛性購房需求和改善型購房需求仍然十分龐大。

　　在調控政策依然嚴厲的大背景下，投資性需求已完全擋在主要一二線城市之外，如在北京等城市更嚴厲的限購政策之下，部分剛性需求已被殃及（非本市戶口需連續(xù)5年納稅證明），排除了絕大部分外來購房需求。當然，如果房價維持近期向下調整趨勢，未來出臺新的調控措施不大，如果下半年房地產市場量價齊升，政府必然出臺更嚴厲的調控措施。

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