明年起一線城市之外地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)比較熱

2012年將是“十二五”規(guī)劃大力投入實(shí)施之年，許多大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投入都會(huì)開(kāi)始，土地供應(yīng)上肯定還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

供地速度應(yīng)適量

從近期的情況來(lái)看，土地的供應(yīng)量一直在增長(zhǎng)，工業(yè)用地的比重也在提高。希望這種增長(zhǎng)勢(shì)頭不要大起大落，而要適度。首先是18億畝耕地紅線必須要堅(jiān)持，增長(zhǎng)速度過(guò)快就會(huì)影響到農(nóng)民耕地保護(hù)問(wèn)題；其次是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要從速度型向質(zhì)量型過(guò)渡，就要提高現(xiàn)有土地的利用效率。從城市的范圍來(lái)看，有些城市的用地量還不夠大，還有很大潛力可以挖掘，存在大量的閑置土地，很多土地“批而未供”或“供而未用”。

保障性住房的用地目前來(lái)看可以得到保障。但是在諸如北京這樣的一線城市，好的地段土地已經(jīng)很少了，保障性住房用地在供地質(zhì)量、特別是區(qū)位上會(huì)不夠理想，拆遷的成本也比較高。在發(fā)展得相對(duì)較晚的城市這樣的情況會(huì)好一些。現(xiàn)在還有一個(gè)問(wèn)題，保障性住房的土地都是政府劃撥的，與商品房用地的供應(yīng)方式會(huì)有很大不同，而后者可以為政府帶來(lái)可觀的財(cái)政收入，增加GDP，前者則需要政府付出前期的成本，這也是今后各城市推進(jìn)保障性住房用地的一個(gè)難點(diǎn)。

二三線城市是未來(lái)熱點(diǎn)

在目前宏觀調(diào)控的大背景下，北京、上海、杭州這些前幾年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展速度有所放慢，供地的速度也有所放緩。

進(jìn)入“十二五”之后，一線城市之外的很多城市，城市化速度會(huì)加快。而城市的發(fā)展，首先會(huì)表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的飛速發(fā)展則會(huì)促進(jìn)土地供應(yīng)的增加。因此目前來(lái)看，全國(guó)二三線城市、甚至四五線城市房地產(chǎn)發(fā)展的速度是很迅猛的?，F(xiàn)在政府發(fā)現(xiàn)了這樣的苗頭，開(kāi)始醞釀在一些二三線城市也實(shí)行限購(gòu)政策。但總體來(lái)看，如果政策沒(méi)有太大變化的話，從明年起一線城市之外的一些地區(qū)房地產(chǎn)乃至整個(gè)城市的發(fā)展勢(shì)頭會(huì)比較熱，這會(huì)是一個(gè)總的趨勢(shì)。因?yàn)槊髂晔恰笆濉币?guī)劃進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)的一年，今年主要是準(zhǔn)備階段，很多項(xiàng)目在立項(xiàng)、審批，到明年很多項(xiàng)目都會(huì)投入建設(shè)?？梢哉f(shuō)，“十二五”規(guī)劃是一個(gè)分界線，之前一線城市發(fā)展迅速，在這之后，二三線城市則會(huì)成為新的熱點(diǎn)。

建設(shè)新城不如發(fā)展中小城市

至于一些城市熱衷的“新城”建設(shè)，我的觀點(diǎn)是，這并不是一個(gè)好的發(fā)展方向。很多城市的規(guī)劃或?qū)嶋H建設(shè)中，把市政府等一些重要部門(mén)或單位搬到了郊區(qū)，大力發(fā)展新城，這樣的例子在國(guó)外都被證明并不是成功的方向。就我國(guó)的情況看，我認(rèn)為倒不如重點(diǎn)發(fā)展一些中小城市和城鎮(zhèn)，使人口在更廣的范圍內(nèi)進(jìn)行合理布局。不要讓大量的人口涌入大城市之后再將大城市分成舊城和新城，對(duì)整個(gè)城市是一種分化和破壞，這對(duì)老城區(qū)是一種傷害，新城區(qū)也未必會(huì)因此發(fā)展得很完善。比如北京的一些新城的建設(shè)效果就不太理想，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)建設(shè)特別是交通方面都暴露出很多問(wèn)題，同時(shí)新城建設(shè)也乏特色。而如果在規(guī)劃中讓一些中小城鎮(zhèn)發(fā)展起來(lái)，我國(guó)的人口布局就會(huì)更合理一些。這是需要我們?cè)诰唧w規(guī)劃上多加考慮的。

只要當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)漲幅回落乃至絕對(duì)房?jī)r(jià)下降是必然的。

后調(diào)控時(shí)期房?jī)r(jià)運(yùn)行的猜想

■項(xiàng)銀濤

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，特別是穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施以來(lái)房地產(chǎn)融資門(mén)檻不斷提高，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈條明顯繃緊，促銷(xiāo)廣告、短信以及打折銷(xiāo)售顯著增多，房?jī)r(jià)單邊上漲預(yù)期的基礎(chǔ)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況考察，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)能夠持續(xù)單邊上揚(yáng)，各國(guó)的房?jī)r(jià)運(yùn)行總是起伏波動(dòng)的，既有房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，也必然會(huì)有房?jī)r(jià)下跌的階段，中國(guó)也不可能例外。

在分析當(dāng)前高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的基礎(chǔ)時(shí)，剛性需求常常被用來(lái)作為反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的重要指標(biāo)。剛性需求，一個(gè)似是而非的邏輯。人活著，必然需要有安居之地。如從全社會(huì)的住房供應(yīng)看，幾乎所有的人都能找到安身之所，而流浪街頭人數(shù)之少可以忽略不計(jì)。沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的剛性需求，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中幾乎沒(méi)有任何意義，在房地產(chǎn)定價(jià)的決定因素中也幾乎可以忽略不計(jì)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)剛性住房需求,可謂是“司馬昭之心,路人皆知”。

通脹和通脹預(yù)期是當(dāng)前房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行的重要基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)稀缺性決定了其具有良好的抗通脹特性。但是，可以預(yù)料，隨著穩(wěn)健貨幣政策及系列房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)將受到削弱，特別是年內(nèi)三次加息后，房貸利率繼續(xù)提升，房?jī)r(jià)泡沫將被擠壓。從各國(guó)實(shí)踐看，連續(xù)加息的扳機(jī)一旦被扣響，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力則會(huì)急劇萎縮。

可以說(shuō)，只要當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)漲幅回落乃至絕對(duì)房?jī)r(jià)下降是必然的，因此需要關(guān)注后調(diào)控時(shí)期房?jī)r(jià)運(yùn)行情況。

在后調(diào)控時(shí)期，房?jī)r(jià)觸底后若能夠保持平穩(wěn)運(yùn)行，則是國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的福音，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策所期待的結(jié)果。

若房?jī)r(jià)觸底后，一旦政策放松，又出現(xiàn)大幅反彈的行情，絕對(duì)房?jī)r(jià)甚至超過(guò)房?jī)r(jià)下降前的歷史高位，這絕不是房地產(chǎn)調(diào)控所希望看到的結(jié)果。

那么，后調(diào)控時(shí)期房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性有多大?

一個(gè)需要考慮的因素是地方政府債務(wù)的化解。如此數(shù)額巨大的地方政府債務(wù)，即使可以通過(guò)發(fā)債來(lái)暫時(shí)緩解到期還款問(wèn)題，但最終還款資金仍依賴于賣(mài)地收入。顯而易見(jiàn)，只要地方政府通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式不轉(zhuǎn)變，后調(diào)控時(shí)期房?jī)r(jià)上漲的可能性就不會(huì)小。因此，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，不僅可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率提升，而且還能帶來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的間接效果。

另一個(gè)需要考慮的因素是限購(gòu)政策。后調(diào)控時(shí)期，限購(gòu)政策一旦放松，被壓抑的改善性需求有可能會(huì)出現(xiàn)井噴行情，帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。從實(shí)際執(zhí)行情況看，限購(gòu)政策在抑制投資和投機(jī)性需求上具有立竿見(jiàn)影的效果，但需要注意的是，好用的東西往往也有其負(fù)面的作用，因此對(duì)待限購(gòu)需要辯證地分析，關(guān)鍵是不同時(shí)期政策取向和目標(biāo)是什么。

還有一個(gè)需要考慮的因素是保障性住房的建設(shè)。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)滿足中低收入人群住房需求的政策性制度安排。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，保障性住房建設(shè)有立法支持，有一系列制度來(lái)支撐其良性運(yùn)轉(zhuǎn)。我國(guó)保障性住房供應(yīng)大量入市，直接減少了商品房的需求，這在一定程度上起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

最后需要考慮的是利率水平。理論上，成熟的住房定價(jià)模型需要引入利率變量。從變動(dòng)方向考察，住房定價(jià)與利率呈反向變化。通常利率越高，住房?jī)r(jià)格則會(huì)下降；反之則住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上升。

后調(diào)控時(shí)期，房?jī)r(jià)也有可能繼續(xù)探底，這意味著商品房的需求和供給均出現(xiàn)極度萎縮，沒(méi)有多少人買(mǎi)房，也沒(méi)有多少房子可賣(mài)。是否可能出現(xiàn)這種情形，除了要考慮限購(gòu)政策和利率水平，還需要關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

綜上分析，考慮到后調(diào)控時(shí)期房地產(chǎn)運(yùn)行的三種可能性，需要做好政策的動(dòng)態(tài)微調(diào)，既要保持政策的穩(wěn)定性，又要做好政策的針對(duì)性和有效性，重在引導(dǎo)預(yù)期。只要市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)整有預(yù)期，房?jī)r(jià)就不可能會(huì)出現(xiàn)下降；只要市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期，房?jī)r(jià)不可能存在下跌空間；只要市場(chǎng)對(duì)地方政府提高土地出讓金收入有預(yù)期，房?jī)r(jià)就不可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，可以針對(duì)住房?jī)r(jià)格采取相應(yīng)信用控制措施。地方政府結(jié)合本地居民收入通過(guò)租售模型測(cè)算出合適的住房?jī)r(jià)格，商業(yè)銀行通過(guò)合適住房?jī)r(jià)格篩選扶持和調(diào)控的住房需求，相關(guān)利率也進(jìn)行差別調(diào)整。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會(huì)出現(xiàn)巨大波動(dòng)的情況，而且也不能！最大的可能是繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但主要指標(biāo)會(huì)有所回落。

2012，房市劇變概率不大

■宋延慶

2012年的房市取決于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化情況。這個(gè)方面，顯然經(jīng)濟(jì)學(xué)家更具發(fā)言權(quán)。但是在經(jīng)濟(jì)學(xué)家也已被裹挾的情況下，特別是沒(méi)有準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)到金融危機(jī)的情況下，我們已很難相信經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的判斷，更不能相信那些被投行、基金所雇用的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的言論。因此與其相信他們看似縝密的數(shù)理推論，還不如相信自己的直覺(jué)判斷。綜合多方面信息，即使考慮到選舉年因素，2012年美國(guó)經(jīng)濟(jì)也不會(huì)有大的起色，不出現(xiàn)二次探底、能保持現(xiàn)在的狀態(tài)就已經(jīng)不錯(cuò)了。因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)，歐洲、日本的經(jīng)濟(jì)肯定還比不上美國(guó)。在外貿(mào)依存度依然過(guò)高的情況下，2012年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之于我國(guó)的影響將是偏負(fù)的。至少這個(gè)概率很大。

就國(guó)內(nèi)而言，“調(diào)結(jié)構(gòu)、促銷(xiāo)費(fèi)”幾乎未見(jiàn)效果，明年也不會(huì)有明顯起色。另一方面，CPI雖有回落，但還會(huì)高位震蕩。從流動(dòng)性來(lái)看，2009年貸款額是9.7萬(wàn)億元，M2增加了28%；2010年是8萬(wàn)億元，M2增加了19.7%。今年新增貸款總額的目標(biāo)是7.5萬(wàn)億元，M2增幅目標(biāo)是16%左右。考慮到諸多不確定性因素和權(quán)力更迭等因素，2012年的貨幣政策也不會(huì)發(fā)生重大變化。經(jīng)濟(jì)不會(huì)“硬著陸”，GDP會(huì)穩(wěn)步回落，也是我贊同的共識(shí)。

其次要看資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)消費(fèi)，影響最大的因素是“預(yù)期”。開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的“預(yù)期”是否樂(lè)觀，最終都會(huì)直接反映到現(xiàn)實(shí)中的投資和消費(fèi)上。這完全符合資本市場(chǎng)的特性。事實(shí)上，我們必須承認(rèn)，即使是一個(gè)“剛需”消費(fèi)者，其買(mǎi)房行為也具有投資、投機(jī)、消費(fèi)這三種屬性。因此，判斷方式走勢(shì)的馭繁就簡(jiǎn)的辦法是看資本市場(chǎng)，包括股市、期貨、黃金、白銀，以及大宗商品、藝術(shù)品等“泛資本市場(chǎng)”的表現(xiàn)。特別是股市，其與房市的一體化聯(lián)動(dòng)幾乎成為最無(wú)異議的共識(shí)。綜合大多數(shù)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，2011年股指回歸到3000點(diǎn)以上還是極有可能的。按照房市滯后于股市3~6個(gè)月的一般規(guī)律，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)25%（上半年同比增長(zhǎng)32.9%）、商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12%（2010年同比增長(zhǎng)18.3%）幾乎是沒(méi)有任何問(wèn)題的。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會(huì)出現(xiàn)巨大波動(dòng)的情況，而且也不能！最大的可能是繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但主要指標(biāo)會(huì)有所回落。至少，全面降低是不可能的。

最后才能看作為以上兩者構(gòu)成之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。評(píng)判房市走勢(shì)如何，包括大多數(shù)媒體和專(zhuān)家在內(nèi)都存在一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是主要看甚至只看住宅市場(chǎng)，這是典型的思維和方法論錯(cuò)誤。我們知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)包括一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售市場(chǎng)）和三級(jí)市場(chǎng)（存量房交易市場(chǎng)）。其中，二級(jí)市場(chǎng)又包括商品住房市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、保障房市場(chǎng)等。如果只看二級(jí)市場(chǎng)中的新增住宅市場(chǎng)，是不可能做出綜合判斷的。事實(shí)上，土地市場(chǎng)，包括土地開(kāi)發(fā)面積、土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)、閑置地再供應(yīng)等指標(biāo)，以及三級(jí)市場(chǎng)中的成交面積、價(jià)格、租售比等指標(biāo)，更具有風(fēng)向標(biāo)的預(yù)期、預(yù)警作用。另一方面，是否會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，也是一個(gè)偽命題，因?yàn)檫@取決于市場(chǎng)走勢(shì)和既有政策的執(zhí)行效果。事實(shí)上，房市從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)調(diào)控，更不乏調(diào)控措施和手段。從中觀層面來(lái)看，2012年的房市走勢(shì)主要看兩點(diǎn)。一是限購(gòu)令等政策的執(zhí)行效果，二是看今年的土地供應(yīng)計(jì)劃、保障性住房建設(shè)計(jì)劃的完成情況。至少?gòu)倪^(guò)去和現(xiàn)在的執(zhí)行情況來(lái)看，并不樂(lè)觀，甚至比較悲觀。以保障性住房為例，如果還像現(xiàn)在一樣把兩限房和中小套型商品房也歸入保障性安居工程之內(nèi)，甚至把中央部委和地方政府機(jī)關(guān)所享受的低價(jià)、高品質(zhì)的商品房視為福利房，那么雖然能“湊出”完成指標(biāo)來(lái)，但實(shí)際可能會(huì)讓保障對(duì)象失望，屆時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)真的出現(xiàn)失控，甚至?xí)绊懛€(wěn)定大局。屆時(shí)，損失的是全體國(guó)民的資產(chǎn)財(cái)富，豈止是撤掉幾個(gè)官員那么簡(jiǎn)單。

現(xiàn)在的調(diào)控政策就像用一條條膠帶粘補(bǔ)一條到處漏水的木船，政策很多，措施很多，但就是治標(biāo)不治本。首要原因是部委利益糾纏不清，爭(zhēng)攬保障房建設(shè)資金分配權(quán)、對(duì)地方政府約談權(quán)的部委多，真正對(duì)房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)的部委少?，F(xiàn)在看來(lái)，要解決這個(gè)問(wèn)題，需要一兩年以后。其次是政策本身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額居高不下的根本原因是開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率太高，可以以小搏大，可以死扛。買(mǎi)房的首付款比例雖然提高了，但杠桿率還是高于1:2，擠出投機(jī)資金很難。因此，建議房市調(diào)控的方向重點(diǎn)轉(zhuǎn)向如何降低杠桿率上，即逐步取消預(yù)售制。當(dāng)然，保障房政策——與商品房共同構(gòu)成住房“雙軌制”——是正確的?？傊?，“預(yù)售制”和“雙軌制”才是根本之策。實(shí)施與否，以及執(zhí)行效果如何，才是影響2012年房市的主因。當(dāng)然也影響著房企轉(zhuǎn)型的速度和方向。

簡(jiǎn)而言之，房企轉(zhuǎn)向無(wú)非是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中包括企業(yè)增長(zhǎng)方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管理模式的轉(zhuǎn)變等。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例。大多數(shù)房企都具有“三多”特征：在多個(gè)城市，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，而且項(xiàng)目類(lèi)型多樣化。這類(lèi)企業(yè)普遍存在的突出問(wèn)題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。換言之，需要調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。方向就是做好三個(gè)平衡：一是不同地域或不同等級(jí)城市項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個(gè)平衡，就是現(xiàn)金流項(xiàng)目和利潤(rùn)率項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)平衡?？傊?，“調(diào)結(jié)構(gòu)”也是房企轉(zhuǎn)型的要義之一。

最終還是要看企業(yè)自身，包括企業(yè)家的思維和決心，以及企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品、管理、人力資源的匹配度。在股市，大市普跌時(shí)也有個(gè)股上漲，甚至漲停；反之，也有跌停的。企業(yè)上市了，也會(huì)ST；未上市的，也會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)倍增。所謂預(yù)測(cè)，其實(shí)就是分析預(yù)期。所謂轉(zhuǎn)型，其實(shí)就是化為行動(dòng)。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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