2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與下半年展望

　　上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
　　

　　今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

　　
　　第一，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過(guò)0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。
　　

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國(guó)商品住宅銷售、新開(kāi)工增速放緩，但依然是正增長(zhǎng)。上半年一二線城市受制于限購(gòu)政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國(guó)住宅銷售面積同比增長(zhǎng)12.1%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。從開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績(jī)和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬(wàn)科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂(lè)、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場(chǎng)的需求仍然是較為旺盛的。
　　

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國(guó)的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市即二線城市銷售面積占全國(guó)的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市即三線城市銷售面積占全國(guó)的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開(kāi)始，一線城市銷售面積在全國(guó)占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。
　　

　　第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場(chǎng)有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購(gòu)政策對(duì)其有較大影響的購(gòu)房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無(wú)明顯變化，表明限貸和限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)。鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購(gòu)政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡?guó)五條”也明確提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要限購(gòu)。2季度購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購(gòu)房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開(kāi)工不足是導(dǎo)致2季度購(gòu)房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用。因而，“新國(guó)五條”將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

　　
　　第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)前十大房企銷售金額在全國(guó)占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂(lè)、華潤(rùn)、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長(zhǎng)均超過(guò)50%，明顯高于全國(guó)上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。

　　第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落即滯脹現(xiàn)象的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開(kāi)發(fā)商資金鏈不容樂(lè)觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模1129億元人民幣、海外發(fā)債融資561億元人民幣均比去年同期翻番，這些都反映出開(kāi)發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時(shí)的水平。
　　

　　下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判
　　

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國(guó)五條”已經(jīng)給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房?jī)r(jià)過(guò)快城市的限購(gòu)政策的落實(shí)力度，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場(chǎng)供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。
　　

　　1、未來(lái)政策走勢(shì)的研判

　　
　　目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來(lái)政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：1政策是長(zhǎng)期的：目前房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國(guó)五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長(zhǎng)期性的信號(hào)。2政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來(lái)仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。3房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。
　　

　　2、未來(lái)量?jī)r(jià)走勢(shì)的研判
　　

　　今年上半年土地市場(chǎng)遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來(lái)看：1供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來(lái)底部；2供銷差反映供過(guò)于求的指標(biāo)達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來(lái)底部。無(wú)論是全國(guó)還是我們所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過(guò)08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
　　

　　3、未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期

　　
　　2011年2季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)走勢(shì)的樂(lè)觀程度較上季度有所下降，購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購(gòu)買行為的可能性增加。具體來(lái)講，三線城市購(gòu)房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來(lái)的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策而不具備購(gòu)買資格。
　　

　　從購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心來(lái)看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破?，一方面調(diào)控已一年有余，房?jī)r(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來(lái)的不確定性，一線城市的此種形勢(shì)更為嚴(yán)峻。未來(lái)一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷，將有助于改變購(gòu)房者的此種矛盾心理，提振購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心。

來(lái)源:世聯(lián)地產(chǎn)

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