房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型：緊跟城市化快車

天津市主城區(qū)和濱海新區(qū)之間的區(qū)位，300萬(wàn)平方米的體量，聚集著住宅、商業(yè)、教育等多種城市功能的業(yè)態(tài)組合，富力、合景泰富、雅樂(lè)居、世茂四家香港上市房地產(chǎn)巨頭各占25%股份聯(lián)手開(kāi)發(fā)的操盤模式——— 種種特質(zhì)集于一身，令“津南新城”項(xiàng)目備受關(guān)注。7月26日，在其主辦的以“城市化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展”為主題的論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等地產(chǎn)界名人云集，共同探討了當(dāng)前調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之路。

　　—城市化—讓“城”與“市”共生共榮

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光回憶說(shuō)，16年前他曾與同行來(lái)到天津考察投資環(huán)境，站在天津電視臺(tái)的頂端數(shù)塔吊，全天津市一共18-22個(gè)塔吊，而當(dāng)時(shí)的北京市有2400個(gè)塔吊?！疤旖蛟悄菢右粋€(gè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而16年過(guò)去了，現(xiàn)在的天津漂亮建筑林立，大都市架構(gòu)已經(jīng)完成”，他感慨地說(shuō)，“歷史的變化如此迅速”。

　　促使歷史發(fā)生迅速轉(zhuǎn)變的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力在于我國(guó)正在加速進(jìn)行的城市化。在城市日新月異的同時(shí)，人們對(duì)城市化本身的認(rèn)識(shí)也在不斷更新和加深。顧云昌闡述了城市的理念，應(yīng)是“城”與“市”的有機(jī)結(jié)合。他說(shuō)，古時(shí)沒(méi)有城市的概念，筑城墻是為了安全。而人住在城墻里面，除了生產(chǎn)的空間，還必須有生活的空間，有買東西的地方，于是在十字街頭形成市場(chǎng)，這就是城市的原始雛形?！捌婀值氖俏覀儸F(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了城和市的分離：一個(gè)地方叫新城，用來(lái)居住，一個(gè)地方叫開(kāi)發(fā)區(qū)，用來(lái)生產(chǎn)。結(jié)果造成許多人一大早跑到開(kāi)發(fā)區(qū)上班，晚上又跑回城里睡覺(jué)，形成交通擁堵?！鳖櫾撇f(shuō)，城市化應(yīng)該是解決如何讓人們生產(chǎn)和生活更便利的問(wèn)題，而目前許多地方建設(shè)了空曠的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，卻缺乏居住的氛圍，就業(yè)和生活沒(méi)能很好地融合，這種模式值得反思。

　　“國(guó)家在對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車進(jìn)行調(diào)整，由投資拉動(dòng)到內(nèi)需型發(fā)展。行業(yè)應(yīng)該思考，如何把城市化建設(shè)和城市的發(fā)展更緊密地聯(lián)系起來(lái)，更注重城市化的內(nèi)涵，而不是僅僅停留在營(yíng)造商品?！甭櫭飞f(shuō)，房地產(chǎn)的角色是重新定位的時(shí)候了，從對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)到更好地承載，也就是與城市服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融合共生。

　　在飛速發(fā)展的城市化進(jìn)程當(dāng)中，如何讓“城”與“市”共生共榮，讓城市的布局更科學(xué)和人性化，應(yīng)該引起規(guī)劃者和建造者的重視。

　　—地產(chǎn)行業(yè)—

　　“黃金十年”已遠(yuǎn)，“白銀十年”可期

　　房改和城市化催生了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的“黃金十年”，而行業(yè)的暴利導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，沉淀了各種畸形發(fā)展的弊端。聶梅生認(rèn)為，隨著調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入糾結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新定位，地產(chǎn)企業(yè)也將迎來(lái)重新整合。

　　顧云昌將目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景總結(jié)為“三個(gè)兩”：一是“兩化”，城市化和工業(yè)化；二是“兩調(diào)”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和樓市調(diào)控；三是“兩型”，資源節(jié)約型和環(huán)境友好型。把這“三個(gè)兩”弄明白，今天的房地產(chǎn)行業(yè)也就明白未來(lái)該怎么做了。

　　“如果過(guò)去十年是房地產(chǎn)的‘黃金時(shí)代’，那么今后的十年就是‘白銀時(shí)代’”，顧云昌說(shuō)，利潤(rùn)降低要求行業(yè)提高管理和服務(wù)水平，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，用更好的產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)創(chuàng)新拓寬融資渠道。“未來(lái)仍然具有很大的發(fā)展空間，誰(shuí)能夠經(jīng)得住考驗(yàn)，誰(shuí)才能夠立于不敗之地。”

　　劉曉光對(duì)此表示認(rèn)同，“調(diào)控背景之下，保障房增多，資金控制趨于嚴(yán)格，將來(lái)可能導(dǎo)致行業(yè)的利潤(rùn)率越來(lái)越低，最后趨于平緩，企業(yè)不能再指望著靠暴利之下的粗放式管理存活，賣完就跑是不行的，必須及時(shí)轉(zhuǎn)型，致力于能力的提升和薄利多銷?！?/p>

　　津南新城四家巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的開(kāi)發(fā)模式得到了與會(huì)房地產(chǎn)界人士的肯定。天津富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)謝強(qiáng)說(shuō)，在目前的形勢(shì)之下，一塊成規(guī)模的土地單靠一家地產(chǎn)商的實(shí)力很難拿到。幾家企業(yè)聯(lián)手、融合各家開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的模式，在今后將越來(lái)越多地出現(xiàn)。劉曉光表示，在調(diào)控背景放大了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)壓力的情況下，津南新城項(xiàng)目的操作方式尤其啟發(fā)中小型企業(yè)走資源聯(lián)合的道路。

—開(kāi)發(fā)模式—

　　商品住宅的單一模式到底能走多遠(yuǎn)

在新型城市化背景下，房地產(chǎn)行業(yè)需要重新定位，產(chǎn)品的創(chuàng)新也勢(shì)在必行，商品住宅的單一模式到底能走多遠(yuǎn)？聶梅生認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向?qū)㈦S著基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展而變化，城市化需要行業(yè)和業(yè)態(tài)的支撐，面向未來(lái)的10年、20年，內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的依賴仍然不容置疑，“以津南新城為例，它不僅包括商品住宅，而且包含城市的多種復(fù)合業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了大型企業(yè)的產(chǎn)業(yè)整合能力”。

在目前調(diào)控導(dǎo)致中小企業(yè)困難加大的情況下，提高企業(yè)的集中度，豐富產(chǎn)品的業(yè)態(tài)模式，有利于促使企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向綜合效益的提升。在劉曉光看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等可能會(huì)成為新的“生路”。

顧云昌認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，企業(yè)、產(chǎn)品都應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)型。根據(jù)開(kāi)發(fā)所涉及的整條產(chǎn)業(yè)鏈條，他將其梳理為幾個(gè)方面：首先是發(fā)展空間，目前看來(lái)，從一些重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向全國(guó)大中小城市全面發(fā)展的態(tài)勢(shì)已成定勢(shì)；二是物業(yè)狀態(tài)，從賣單一的商品住宅、而且主要以銷售為主，轉(zhuǎn)向銷售、保有和服務(wù)并重；第三是開(kāi)發(fā)模式，從以往的投資和開(kāi)發(fā)一體化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，目前已經(jīng)出現(xiàn)不少企業(yè)專門從事投資、融資，有的則專門從事開(kāi)發(fā)；第四是盈利模式，以往更多地依賴土地升值的回報(bào)，而隨著今后供求關(guān)系趨于平衡，必須要靠提高產(chǎn)品的性價(jià)比來(lái)獲得盈利空間；第五是產(chǎn)品本身，從毛坯房的灰色產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向強(qiáng)化節(jié)能減排的綠色成品房產(chǎn)品。

“適應(yīng)城市化進(jìn)程中的各種新變化，開(kāi)發(fā)更好的產(chǎn)品，讓更多的人住上好房子，讓城市更美好，是今天的房地產(chǎn)行業(yè)共同面臨的問(wèn)題。”顧云昌說(shuō)。

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