徐斌：二三線房地產限購令效果可能有限

徐斌北京、上海等一線城市限購令出臺后，房價漲勢似乎被遏制住了，但二三線城市卻依然漲勢如虹，有關部門想如法炮制，渾然忘記了房價漲跌背后的供需基本面。針對二三線城市的新限購令，估計效果有限。

不少市場人士認為，今年以來，部分二三線城市房價上漲較快，其中主要源于一線城市施行限購后，大量投資需求的轉移。業(yè)內人士透露，相關部門已經著手調查部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的原因，并據此草擬新一輪限購城市的名單，極有可能于8月份公布。某媒體此前援引接近住建部的專家觀點稱，“遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標?！?/p>

今年開始的一線城市限購令，似乎取得了成效，但有關方面忘記了這樣的事實：一線城市核心地段的房價已經和歐美發(fā)達經濟體的城市房價媲美，其性價比已經對國內富裕階層不構成吸引力。今年4月30日，招商銀行發(fā)布《2011中國私人財富報告》，其中顯示，中國有50萬人投資資產超過千萬，其投資方向看，眼下千萬富翁投資國內房地產的熱情下降，投資移民意愿強烈，報告受訪者的億萬富翁中，約27%已經完成了投資移民。所以今年一線城市房價漲幅不大，確實因為限購令提高交易成本，和信貸緊縮這兩個重要因素，但高房價本身就是最好最有效的限購令，這一點，反而被公眾忘記了。

而二三線城市房價今年漲勢如虹，固然與旺盛投資投機需求有關，但背后的基本面，卻是城鎮(zhèn)化加速和產業(yè)轉移這兩個關鍵因素支撐。目前房價漲幅較大的二三線城市，主要有以下三種：一類是一線大城市的衛(wèi)星城，譬如廊坊，這本身就是北京作為城市的制造業(yè)功能向外轉移擴撒的結果，其產業(yè)轉移引發(fā)的人口集聚和收入增長，必然引發(fā)對住房的需求，最后必然推高房價；第二類是高鐵開發(fā)引發(fā)的城市群集聚效應，譬如常州，高鐵一旦建成通車，其與南京、上海等地的交通時間，可能低于上海市內繁華地帶交通時間。常州房價此時可以對比上海、南京等一線城市了；第三類是產業(yè)轉移引發(fā)的內地城市群集聚效應。譬如湘潭、株洲，此類城市得益于東部沿海制造業(yè)大規(guī)模向內地轉移，同時本地勞動力停止向外輸出，而就地轉移。即使名義收入不變，但由于免去千里跋涉之苦，實際收入其實是大漲。收入高漲外加人口集聚，自然引發(fā)對住房的旺盛需求。

試問，二三線城市房地產限購令一出，能否消除以上高房價背后的基本因素？如果不能，那么可以推測，限購令的影響，可能非常有限。

來源：財經網

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