融資環(huán)境趨緊 房地產開發(fā)商下半年處境更艱難

　　萬科8日發(fā)布的中報顯示，萬科在上半年通過信托融資65億元，均為2年期，加權融資成本約為11.4%，大大低于市場平均水平。

　　而招商地產同日發(fā)布的中報顯示，報告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長了108%。導致短期借款變動幅度較大的原因，招商地產在中報解釋為“業(yè)務規(guī)模擴大”。此外，公司一年到期的長期借款達到8.64億元。

　　分析師表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產開發(fā)商未來幾個月處境將更加艱難。

　　萬科：不看好下半年房市

　　中報顯示，上半年萬科竣工面積107萬平方米，僅占全年計劃竣工面積729萬平方米的14.7%，受此影響，公司實現(xiàn)營業(yè)收入199.9億元，凈利潤29.8億元，同比分別增長19.2%和5.9%。

　　科董秘譚華杰表示，近年來萬科產品中裝修房比例大幅提升，使得施工周期拉長，竣工滯后于銷售的情況更為明顯。但隨著四季度項目陸續(xù)竣工并轉入結算，預計全 年的結算量同比增幅將明顯高于上半年。萬科在中報中稱，截至6月底，公司合并報表范圍內共有1022萬平方米已銷售資源尚未結算，合同金額合計約1187 億元。

　　此外，不難看出萬科不甚看好下半年房市。萬科在中報中表示，受銷售放慢和新房入市增加的影響，今年初以來，主要城市的新房庫存量呈上 升趨勢。同時，在限購、限貸、限售等政策的影響下，客戶的需求特征也在發(fā)生變化，投資類購房繼續(xù)受到抑制，高端產品的去化周期延長，面向首置首改類客戶的普通商品房占市場成交的比例繼續(xù)提升。

　　同時，也不難發(fā)現(xiàn)萬科對2012-2013年房市較樂觀。萬科在中報中表示，上半年，核心城市的投資增速已同比大幅下滑，這與2008 年二季度的情況非常類似，而投資與開工的放緩可能會影響一年以后的住房供應。

　　萬科在中報中也體現(xiàn)了優(yōu)異融資能力，據(jù)中報，萬科在上半年通過信托融資65億元，均為2年期，加權融資成本約為11.4%，大大低于市場平均水平。

　　盡 管行業(yè)資金面整體收緊，萬科卻保持了良好的資金狀況。截至6月末，萬科持有貨幣資金407.8億元。相比一季度末提高9.7%，遠高于短期借款和一年內到 期的長期借款230.4億元，剔除預收賬款后的各項負債占總資產的比例為36.8%，凈負債率20.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)中較低水平。

　　招商：競爭將異常激烈

　　中報顯示，上半年營業(yè)總收入為80.9億元，比上年同期增加15.90%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為14.69億元，同比上漲39.84%，每股收益0.86元。

　　報 告指出：2011年招商地產新增推盤貨值達到400 億元，上半年推盤比例約占40%多，加上去年留存的尾盤80億，可售貨量在200億元以上；下半年還將新推盤200多億元，下半年新推盤多為中端樓盤和綜 合體項目，銷售均價將較上半年有一定的回落，從而緩解上半年項目均價偏高造成的銷售壓力。

　　上半年招商地產扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率為7.77%，與去年同期相比上漲了1.52個百分點。

　　不難看出報告期內招商地產加快了向三四線城市拓展的速度。中報顯示，公司目前已進入17 個城市，總項目資源保持在1000 萬平方米以上。

　　但招商地產亦稱，下半年經營環(huán)境不容樂觀。隨著下半年市場供應量大幅增長，市場競爭將異常激烈。公司將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項目的銷售、狠抓新項目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，快速實現(xiàn)資金回籠。

　　不 過，面對行業(yè)資金面整體收緊，招商地產資金狀況同樣還算健康。中報顯示，期末招商地產持有貨幣資金89.68億元，相比期初減少7.3%。與此相對應的 是，報告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長了108%。導致短期借款變動幅度較大的原因，招商地產在中報解釋為“業(yè) 務規(guī)模擴大”。此外，公司一年到期長期借款達到8.64億元。

　　分析師：房企融資將更難

　　除了已經發(fā)布中報的萬科和招商，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，共有17家機構對招商地產2011年度業(yè)績作出預測，平均預測凈利潤為25.86億元，同比增長28.57% 平均預測攤薄每股收益為1.5元最高1.60元，最低1.4元。

　　此外，據(jù)了解，上半年主要城市的土地供應有較大程度萎縮，雖然土地出讓的溢價率已開始下降，但底價的調整還不明顯。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，上半年住房用地供應只完成了全年計劃的26%，按照慣例，3、4季度會是土地的供應高峰；同時，隨著房屋市場調整的持續(xù)，土地市場的調整預計也會更加深入。

　　此前，由于銀行收緊了對房地產行業(yè)貸款，越來越多的開發(fā)商轉向信托公司尋求資金。銀監(jiān)會上月表示，將密切監(jiān)控房地產信托活動。

　　由于監(jiān)管層擔心不受控制房地產信托活動會對金融系統(tǒng)構成新的威脅，特別是在房價走軟之際。據(jù)今年年初報道，監(jiān)管部門已下令擁有大量房地產投資組合的部分信托公司停止房地產融資操作。

　　基于一系列不利因素，標準普爾駐香港的企業(yè)評級主管李國宜周一表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產開發(fā)商未來幾個月的處境將更加艱難。

　　李國宜稱，與幾個月前相比，目前的形勢更加嚴峻，一方面海外融資難度加大，另一方面中國政府加強了對信托市場融資的監(jiān)管。

　　李國宜表示，標準普爾6月份曾預計，到明年6月份房價將回調10%，這一預期仍未改變。目前，零星的降價已經出現(xiàn)，若資金面進一步惡化，降價范圍將進一步擴大。

　　此外，李國宜稱，未來12個月有大量再融資債券到期的房地產開發(fā)商很容易受到沖擊，不過標準普爾追蹤的房地產開發(fā)商大多在今年年初就已經赴海外融資。

　　旁邊報道

　　地產景氣指數(shù)重返過熱

　　據(jù)國土部網站消息，根據(jù)中國土地礦產法律事務中心發(fā)布的第二季度CLI中地指數(shù)報告顯示，地產景氣指數(shù)重返過熱狀態(tài)，土地市場運行整體平穩(wěn)。

　　第 二季度，CLI綜合指數(shù)上升至265.27點，較第一季度增長14.4%；反映我國土地市場總量變化及其增長發(fā)育過程的市場規(guī)模指數(shù)，第二季度快速回升至 249.20點，較一季度增長53.8 %；主要反映宏觀經濟運行中地產經濟自身景氣動向，以及宏觀經濟變化對土地市場運行影響的地產景氣指數(shù)，第二季度達到524點，環(huán)比漲幅33%。

　　報告還顯示，第二季度商品住宅用地和商服用地出讓平均價款環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢，“高價地”現(xiàn)象得到明顯遏制。

　　中介轉戰(zhàn)二三線房產市場

　　據(jù)報道，鏈家地產宣布斥資40億元進軍二三線市場，此外偉業(yè)我愛我家、世聯(lián)地產、香港中原地產等也在此前開始了二三線城市的擴展，而上述經紀公司之前的市場重點均為總部所在的一線城市。

　　根據(jù)鏈家地產發(fā)布的擴張計劃，未來四年將通過現(xiàn)有資金、投資公司注資以及經營收入自籌資金40余億元，實現(xiàn)全國布局15個城市，而目前鏈家地產的業(yè)務范圍僅局限于北京、大連、天津、南京4個城市，且北京的業(yè)務量占其總份額的九成以上。

　　此外，世聯(lián)地產此前發(fā)布公告稱，以3000萬元自有資金收購四川嘉聯(lián)興業(yè)地產顧問有限公司51%的股權。世聯(lián)地產董事長陳勁松表示，未來將繼續(xù)在二三線城市選擇本地經紀公司，進而推進世聯(lián)的擴張。

來源：云南信息報

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