房地產(chǎn)市場進(jìn)入關(guān)鍵時點

　　從對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期上來看，我們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵，仍然在于房地產(chǎn)。正如《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志在今年3月5日刊中指出的那樣，作為一種資產(chǎn)，房地產(chǎn)在歷史上造成了比其它任何一種資產(chǎn)所造成的都要多的經(jīng)濟(jì)減速、乃至衰退。

　　就目前市面上普遍流行的觀點來看，大家多半承認(rèn)房地產(chǎn)是個問題，但仍然憧憬它是個可控的問題有沒有感覺有點像美國2007年底2008年初的輿論氛圍。問題是，房地產(chǎn)的問題真正可控嗎？

　　房地產(chǎn)市場是否可控這個問題，比較難以得出那么確定的答案，那么我們先從側(cè)面看看房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性到底有多么緊密。我們比對了過去幾年房地產(chǎn)投資資金來源總額同比增速和4個宏觀經(jīng)濟(jì)整體指標(biāo)同比增速：發(fā)電量、鋼材產(chǎn)量、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量、財險保費(fèi)總收入，發(fā)現(xiàn)其相關(guān)性相當(dāng)高。而這種高相關(guān)性也決定了一些針對房地產(chǎn)風(fēng)險的金融壓力測試所取得的結(jié)果存在高度的不確定性，因為這種關(guān)聯(lián)實在難以用模型進(jìn)行模擬。

　　其實，存在的數(shù)據(jù)說明了高相關(guān)性，不存在的數(shù)據(jù)也說明了高相關(guān)性——只是從另一個側(cè)面。為什么全國性的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)、空置率數(shù)據(jù)至今仍然缺失？難道真的是因為這些數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計？為什么美國全都統(tǒng)計了呢？

　　過去10多年來，房地產(chǎn)市場的逐步泡沫化已經(jīng)是一個不爭的事實。在過去10多年中，房屋的租金回報率逐步下降——這和美國在2007年以前的情況類似。如果說房地產(chǎn)價格的上漲僅僅是更多的、由城市化趨勢帶來的需求所導(dǎo)致的正常價格波動，那么為什么房租價格沒有同步上漲呢？難道新進(jìn)城的移民所帶來的需求應(yīng)該首先推高住房的價格，而不是租金的價格嗎？

　　如果說從基本面的角度來看，房地產(chǎn)存在的問題已經(jīng)維系了10多年之久，那么從貨幣的角度來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個關(guān)鍵的時點。

　　從日本的經(jīng)驗來看，在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂前后，一個貨幣方面的顯著特征就是，貨幣總量同比增速迅速下滑，M2增速由10%以上迅速變成負(fù)值——當(dāng)然泡沫的破裂本身也對這樣的下滑帶來了反身性的影響。但從數(shù)據(jù)上看，貨幣總量增速的下滑似乎更為領(lǐng)先一些。就目前的中國市場來說，類似的事情正在上演。

　　另一方面，目前上市可比房地產(chǎn)公司在短期流動性和負(fù)債方面的財務(wù)狀況正在趨于嚴(yán)峻。而在過去10多年中所累積起來的財務(wù)杠桿率，目前也達(dá)到了一個新的高度。

　　我們幾乎可以肯定，作為一個周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于股票等金融資產(chǎn)的資產(chǎn)，房地產(chǎn)很可能會成為中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險點，而其帶來的沖擊也許會大于我們通過直接的模擬模型所能推測的。

來源：證券時報

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