房地產(chǎn)暴力時代即將終結(jié) 市場離成熟究竟還有多遠(yuǎn)

　　任何政策上的風(fēng)吹草動，都可能影響人們對房地產(chǎn)市場未來走勢的預(yù)判。而任何一個政策風(fēng)向乃至政策實施的閃失，也可能讓房價調(diào)控功虧一簣。

　　10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定修訂征求意見稿》以下簡稱《征求意見稿》公開征求意見。其中，房企哄抬房價最高可罰款3萬元、開發(fā)商資質(zhì)等級中前三個級別的注冊資本均大幅增加，但四級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，注冊資本要求仍為100萬元的兩條意見引起熱議。

　　面對《征求意見稿》中低罰款、低門檻等眾多疑問，房地產(chǎn)市場似乎難題依舊。

　　3萬元的“平衡術(shù)”

　　針對“3萬元罰款”，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者聯(lián)系到中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰。他認(rèn)為，立法初衷再良好，執(zhí)法態(tài)度再嚴(yán)肅，假如違法收益總是大于守法收益，那么違法沖動就不可能被抑制。扭轉(zhuǎn)“輕罰立法”的傾向，已不能再拖。

　　罰款1萬-3萬元是個什么概念？中國房地產(chǎn)信息中心副主任于之恒解釋道，目前全國100座重點監(jiān)控城市的住宅平均價格為8874元/ 平方米，按90平方米算，一套房子的平均價格至少在80萬元以上。換言之，罰款下限等于1平方米房子，上限等于3平方米的房子。

　　陳云峰表示，相信立法者不是不知道“守法收益必須大于違法收益”的道理。而“輕罰立法”傾向如此頑強(qiáng)，原因無非是以下幾點：其一，受限于執(zhí)法成本。相對于重罰，輕罰的執(zhí)法成本要低得多，操作性也強(qiáng)。重罰因為涉及違法者切身利益，要求更縝密的調(diào)查和對于行政復(fù)議、司法審議的充分準(zhǔn)備。其二，受限于事后監(jiān)管習(xí)性。事后監(jiān)管而不是事先監(jiān)管，導(dǎo)致執(zhí)法難以跟蹤細(xì)節(jié)。細(xì)節(jié)的湮沒又令責(zé)任方很容易卸責(zé)。其三，受限于利益格局的錯綜復(fù)雜。在這種情況下，輕罰成為一種“平衡術(shù)”。

　　3萬元對于財大氣粗的房地產(chǎn)企業(yè)而言，完全只是“毛毛雨”，甚至連“毛毛雨”都算不上。違法行為獲利空間大、違法成本低，以牟利為第一目的的開發(fā)商恐怕很難拒絕暴利的誘惑，類似違法行為恐難杜絕。導(dǎo)報記者11日在濟(jì)南丁豪廣場遇見前來看房的徐哲，他認(rèn)為，目前的房價動輒就上百萬元一套，而3萬元以下的懲罰顯然相對過輕，威懾力度不夠。他建議，可以按照單套或者銷售額的比例來罰款。

　　注冊等級還需細(xì)化

　　對于開發(fā)商的資質(zhì)等級，《征求意見稿》中仍然分為一級、二級、三級、四級4個等級。前三個級別的注冊資本均大幅增加，提高了門檻：一級資質(zhì)的注冊資本提高至2億元以上；二級資質(zhì)提高至1億元以上；三級資質(zhì)提高到5000萬元以上。不過，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)的注冊資本要求仍為100萬元。

　　濟(jì)南陽光100營銷總監(jiān)陶曉智表示，前三級資質(zhì)等級開發(fā)商注冊資本的大幅提高，使得開發(fā)企業(yè)的門檻有了較大的提高，此舉有利于保留更多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)的注冊資本仍為100萬元，這個門檻確實太低。盡管目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)相對成熟，但四級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)注冊資本仍為100萬元，主要是為一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留有一些發(fā)展空間，保證城鎮(zhèn)化的發(fā)展。當(dāng)市場發(fā)展到一定程度后，再考慮逐步提高門檻更好。

　　針對開發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模大小的問題，陶曉智建議，不同的區(qū)域、城市、項目情況都有不同，因此，應(yīng)該再推出細(xì)化的規(guī)定。

　　暴利時代或?qū)⒔K結(jié)

　　青島榮置地顧問有限公司董事長徐杰說 ，在即將進(jìn)入房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，國家的房產(chǎn)調(diào)控政策已分外明朗。上個月召開的國務(wù)院常務(wù)會議分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出了加大保障房建設(shè)、要求對房價上漲過快的二、三線城市實施限購等5條措施，這基本打消了市場對未來房地產(chǎn)政策走向的猜測。5條措施釋放的信號很明確，就是向那些依然對房產(chǎn)市場抱有期待與幻想的人喊話，調(diào)控政策出現(xiàn)松動是不現(xiàn)實的，要想回到過往的房產(chǎn)暴利時代，幾乎不太可能。

　　正是在這樣的語境下，加之上半年持續(xù)的貨幣緊縮政策，房產(chǎn)市場儼然已失去了過往的牛氣。中央財經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)管專業(yè)教授劉玉章指出，房產(chǎn)開發(fā)資金捉襟見肘，而房產(chǎn)市場無論從價格還是交易量來看，都出現(xiàn)了一定程度的松動，房產(chǎn)調(diào)控儼然已現(xiàn)曙光。但當(dāng)下調(diào)控房地產(chǎn)市場最大的風(fēng)險仍在于，在持續(xù)的負(fù)利率和通脹預(yù)期之下，房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的保值增值作用也一直在被渲染，在這樣的情境之下，房價特別是一些二、三線城市的房價，并未出現(xiàn)明顯的下降趨勢，這也讓人不敢輕易對地產(chǎn)調(diào)控掉以輕心。而任何一個政策風(fēng)向乃至政策實施的閃失，也可能讓房價調(diào)控政策功虧一簣。

　　市場成熟任重道遠(yuǎn)

　　濟(jì)南市保障性住房管理中心主任王浩告訴導(dǎo)報記者，房產(chǎn)處罰不是“逗你玩”，在目前的房產(chǎn)市場違規(guī)行為處罰體系下，如果不能通過提高違法成本來作為保障，不將問責(zé)處罰落在實處，試圖通過調(diào)控來達(dá)到房產(chǎn)市場的理性和成熟尚任重道遠(yuǎn)。須知，此前一些地方的房價之所以呈現(xiàn)隔夜翻番、數(shù)千人搶幾十套住房的瘋狂局面，其實也正是處罰無力的后果。在房地產(chǎn)市場，一個不斷被重復(fù)的常識是，房價的走向不在于出臺多少政策，而在于政策真正能得到不折不扣的落實，而政策落實的重要一環(huán)就在于處罰與問責(zé)。

　　陳云鋒表示，一個成熟的市場，理應(yīng)是在確保正常利潤的情況下，通過處罰規(guī)制，確保市場行走在有邊界的良性發(fā)展道路上。在當(dāng)下這個熄滅房產(chǎn)引擎，逐漸擠出房產(chǎn)泡沫的過程中，尤其需要重錘的處罰，以使脫韁的房產(chǎn)價格回到正常的市場軌道上。

來源：中國證券報-中證網(wǎng)

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