購(gòu)房成本大增 房地產(chǎn)暴利轉(zhuǎn)銀行

房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)一年半，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，然而在5次加息、取消七折利率的基礎(chǔ)上，購(gòu)房成本不降反升。開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代終結(jié)了，暴利轉(zhuǎn)移到了銀行。總之，目前看來(lái)，離“還利于民”更加遙遠(yuǎn)。

萬(wàn)科再現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，這些城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)，包括天津、南京、三亞等。持平的有14個(gè)，包括北京、杭州、合肥等。其中，上海、廣州等一線城市房?jī)r(jià)成交量持續(xù)萎縮，成交價(jià)雖有小幅上漲，但環(huán)比漲幅沒(méi)有超過(guò)0.2%。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有19個(gè)，包括北京、天津、南京等，持平的城市有12個(gè)，包括深圳、杭州等。其中，北京、上海等一線城市二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)乃至回落的跡象更為明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)效果，大多數(shù)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購(gòu)范圍的擴(kuò)大和保障房的大量入市，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控效果會(huì)更加明顯。

布局全國(guó)的房企龍頭萬(wàn)科一直以開(kāi)盤(pán)首月去化率60%作為制定價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。雖然自本輪調(diào)控以來(lái)，萬(wàn)科從未提及“降價(jià)”，但在這種根據(jù)市場(chǎng)行情浮動(dòng)以保證快速周轉(zhuǎn)的定價(jià)機(jī)制下，可以看到：萬(wàn)科2011年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，銷售金額656.5億元，均價(jià)11600元/平方米。而2010年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元，均價(jià)12050元/平方米。上半年均價(jià)較去年全年下降4%?？梢?jiàn)萬(wàn)科上半年的業(yè)績(jī)建立在以價(jià)換量的基礎(chǔ)上。近年來(lái)萬(wàn)科銷售均價(jià)一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點(diǎn)論降價(jià)以來(lái)，萬(wàn)科的第二個(gè)價(jià)格拐點(diǎn)。

可以預(yù)見(jiàn)，由于5月份的傳統(tǒng)地產(chǎn)旺季沒(méi)有如期出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”不再抱有不切實(shí)際的希望，下半年大面積主動(dòng)降價(jià)出逃的情況幾乎已成定局。

房?jī)r(jià)降20%購(gòu)房成本方持平

房子降價(jià)固然大快人心，然而，房子降價(jià)和購(gòu)房成本下降是同一回事嗎？

假設(shè)一種情境，一位擁有北京戶口的首次購(gòu)房者，在東五環(huán)看中了一套標(biāo)價(jià)200萬(wàn)元的房子。在2010年4月調(diào)控之前，當(dāng)時(shí)的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率7折，按揭基準(zhǔn)利率執(zhí)行2008年12月23日調(diào)整的五年期以上為5.94%。按此標(biāo)準(zhǔn)貸款30年，需繳納首付40萬(wàn)元，貸款總額160萬(wàn)元，月供7785元，還款總額約280萬(wàn)元。該房總成本約320萬(wàn)元。

調(diào)控之后，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率。經(jīng)過(guò)5次加息，每次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，基準(zhǔn)利率上調(diào)1.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后五年以上按揭貸款基準(zhǔn)利率7.05%。按照北京市目前的折扣，如上述房子降價(jià)10%達(dá)到180萬(wàn)元，那么貸款30年需繳納首付54萬(wàn)元，貸款總額126萬(wàn)元，月供8425元，還款總額約303萬(wàn)元。該房總成本約357萬(wàn)元。

通過(guò)對(duì)比可以看出，歷時(shí)一年半之久的調(diào)控之后，即便在房?jī)r(jià)下調(diào)10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來(lái)的是首付成本上漲35%、月供成本以及還款總額上漲8.2%、購(gòu)房總成本上漲11.6%的局面！

利潤(rùn)向銀行轉(zhuǎn)移

那么，房?jī)r(jià)究竟要下調(diào)多少，首貸購(gòu)房者的成本才能回到調(diào)控之前的水平呢？答案是20%。如果房?jī)r(jià)不下降20%，那么這之間的利潤(rùn)差額全部轉(zhuǎn)移到了銀行。

盡管四大國(guó)有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在國(guó)家緊縮房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)下，按揭貸款額度不多，發(fā)放困難，有的支行甚至出現(xiàn)階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。央行報(bào)告顯示，上半年個(gè)人購(gòu)房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長(zhǎng)49.6%，比上年末高6.5個(gè)百分點(diǎn)。

回顧歷史可發(fā)現(xiàn)，2009年初的樓市小陽(yáng)春是在降息和優(yōu)惠利率的推動(dòng)下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數(shù)城市的月供收入比下降到50%以內(nèi)，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購(gòu)房能力實(shí)際上升了。

既然是執(zhí)行差別化利率，為什么不更徹底一點(diǎn)，保持首貸購(gòu)房者的利率折扣，真正還利于民？證券市場(chǎng)周刊

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一線城市“扛得住”

樓市調(diào)控難轉(zhuǎn)向

8月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬訂的二、三線城市限購(gòu)名單仍然沒(méi)有發(fā)布。相反，有消息傳來(lái)，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和地方政府反對(duì)，住建部擬訂的這份名單面臨“難產(chǎn)”。隨著美債危機(jī)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩等一系列因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)紛紛猜測(cè)是否會(huì)重復(fù)2008年那次房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)局，房地產(chǎn)調(diào)控將轉(zhuǎn)向。然而，歷史的腳步，亦難以兩次踏進(jìn)同一條河，2011年半年早過(guò)，重新審視一線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，早不見(jiàn)2008年風(fēng)聲鶴唳的時(shí)景。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行最嚴(yán)厲的是一線城市，但從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)普遍穩(wěn)定，受樓市調(diào)控影響不大。

7月21日，北京市財(cái)政局負(fù)責(zé)人表示，上半年北京市財(cái)政收入保持高增長(zhǎng)，地方財(cái)政一般預(yù)算收入累計(jì)完成1654億元，同比增長(zhǎng)27.9%，已經(jīng)完成年度預(yù)算的64.5%。

8月前后，上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年上海財(cái)政收入完成2021億，同比增長(zhǎng)29.2%；規(guī)模以上工業(yè)完成了1.5萬(wàn)億的產(chǎn)值，增長(zhǎng)9.5%。

“從剛公布的CPI等數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)政府上下主要任務(wù)主要還是堅(jiān)持抑制通脹，這和2008年、2009年的保增長(zhǎng)保就業(yè)的形勢(shì)完全不同?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟告訴記者。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國(guó)商品房銷售面積為5.2億平方米，同比增長(zhǎng)13.6%，比去年全年增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，但增速呈現(xiàn)放緩?！皬目傮w來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還未到深度調(diào)整的時(shí)候，而是全國(guó)呈現(xiàn)了一、二線城市分化的局面?！标愱烧f(shuō)。

連續(xù)的調(diào)控，讓一線城市的住宅成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整，而根據(jù)中原地產(chǎn)一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)省份，50個(gè)未限購(gòu)的二、三線城市，除了鎮(zhèn)江宜興、太倉(cāng)等在內(nèi)的八個(gè)城市成交量出現(xiàn)下降，價(jià)格則基本持平外，大部分城市量?jī)r(jià)還在漲。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示，二、三線城市房地產(chǎn)調(diào)控壓力更大，目前二、三線城市正處于土地財(cái)政快速增長(zhǎng)期，加之地方財(cái)政緊張等因素，限購(gòu)政策在二、三線城市執(zhí)行的難度很大。

此前，有消息稱，住建部擬擴(kuò)大限購(gòu)城市名單，但是遭到地方政府抵制，目前只談下了10來(lái)個(gè)城市，本應(yīng)擴(kuò)大納入限購(gòu)范圍的城市名單應(yīng)該在60個(gè)左右。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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