新輪限購(gòu)擴(kuò)容在即 民資房企"不撤出"房地產(chǎn)

　　新一輪的限購(gòu)即將在前期房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市鋪開，對(duì)全國(guó)的樓市成交量和開發(fā)商業(yè)績(jī)帶來(lái)不小的壓力；有調(diào)研稱，短期內(nèi)民間資本不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)8月24日?qǐng)?bào)道，一方面，新一輪的限購(gòu)即將在前期房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市鋪開，對(duì)全國(guó)的樓市成交量和開發(fā)商業(yè)績(jī)帶來(lái)不小的壓力；另一方面，有調(diào)研稱，短期內(nèi)民間資本不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。

　　昨日，高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)記者表示，在新一輪限購(gòu)到來(lái)之際，“不撤出”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好消息。

　　限購(gòu)導(dǎo)致觀望

　　日前，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，短期內(nèi)，相對(duì)于其他的投資方式，房地產(chǎn)依然是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。購(gòu)房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費(fèi)的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時(shí)日。因此，民間資本短期內(nèi)從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的可能性不大。

　　而中長(zhǎng)期看，城市化及土地資源稀缺性導(dǎo)致住房供需關(guān)系將長(zhǎng)期處于偏緊狀態(tài)。調(diào)研中九成以上的受訪者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)10年內(nèi)仍會(huì)保持高速發(fā)展。為完成上述報(bào)告，高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地。

　　前一輪限購(gòu)開始之后，不少城市都出現(xiàn)了成交量的大幅度下滑，而資金隨之轉(zhuǎn)入未限購(gòu)的二三線城市，使得部分二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，新一輪的限購(gòu)，又將這些城市納入其中。

　　中原集團(tuán)研究中心提供的分析稱，根據(jù)住建部公布的新增限購(gòu)城市５項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)目前尚未實(shí)施限購(gòu)的42個(gè)二三線城市進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，洛陽(yáng)、廊坊、丹東等13個(gè)城市屬限購(gòu)高危城市，即最有可能被列入限購(gòu)；汕頭、中山、淄博等16個(gè)城市屬限購(gòu)可能城市，被限購(gòu)的可能性次于前者。

　　中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開渠道監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，目前10家標(biāo)桿房企在全國(guó)范圍內(nèi)在建和在售的項(xiàng)目共計(jì)732個(gè)，其中有78%的項(xiàng)目分布在已出臺(tái)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，其余22%的項(xiàng)目分布在未實(shí)施限購(gòu)的65個(gè)二三線城市。

　　報(bào)道稱，目前各省正將轄區(qū)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)送住建部，新一輪樓市限購(gòu)名單最快8月底出爐。雖然不會(huì)大規(guī)模撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是蘇鑫表示，新一輪的限購(gòu)會(huì)使得民間資本經(jīng)歷一段時(shí)期的冷卻觀望?！八麄儾淮_定要把資金投向何處，未來(lái)的投資策略一定是趨向保守的?！痹谧畛醯南拶?gòu)令出來(lái)后，許多民間資本都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市。

　　不僅是房地產(chǎn)調(diào)控影響民間資本的投資熱情，目前我國(guó)對(duì)非法金融活動(dòng)的整肅，也成為民間資本另一個(gè)觀望的理由。蘇鑫表示，此次對(duì)民間資本進(jìn)行調(diào)研的幾個(gè)區(qū)域，都有大量的地下錢莊，也都出現(xiàn)過問題，未來(lái)應(yīng)該也會(huì)有問題出現(xiàn)。而近期關(guān)注度最高的，莫過于江蘇泗洪縣轄內(nèi)的地區(qū)出現(xiàn)大批通過非法集資方式籌集資金進(jìn)行高息放貸的情況，該地甚至出現(xiàn)了“寶馬鄉(xiāng)”。

　　資金去哪兒

　　不管是打擊非法金融還是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，蘇鑫表示，都會(huì)打擊投資者的信心。由于傳統(tǒng)投資渠道都出現(xiàn)了問題，因此這些民間資本可能轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托，或者以私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITs方式等途徑，未來(lái)民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢(shì)。不過蘇鑫也表示，這是一個(gè)樂觀的判斷，目前只有很小一部分人參與其中。

　　大和資本大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春22日發(fā)布研究報(bào)告稱，開發(fā)商正在通過私募和信托的杠桿來(lái)調(diào)動(dòng)中國(guó)龐大的私人資本，因?yàn)橄拶?gòu)令和更高的房產(chǎn)持有與交易成本，中國(guó)的富裕群體也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款比直接購(gòu)房更好。

　　但是，對(duì)于這一輪抑制投機(jī)和投資的房地產(chǎn)調(diào)控而言，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是否會(huì)繼續(xù)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資需求，從而加大調(diào)控的壓力？

　　孫明春表示，從開發(fā)商反饋的信息來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)做好了糾偏的準(zhǔn)備，包括價(jià)格和銷量。但是，這種糾偏作用可能很有限，因?yàn)殚_發(fā)商看上去準(zhǔn)備充分，而且有大量社會(huì)資本（私人資本）去彌補(bǔ)銀行信貸緊縮的缺口。

　　不過，蘇鑫表示，民間資本進(jìn)入信托、基金，有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端，也會(huì)增加供應(yīng)?！叭绻麤]有資金支持，開發(fā)商不增加新開工，不拿地，當(dāng)需求放開的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)跟不上的情況?！?/p>

　　但事實(shí)上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。蘇鑫表示，還是應(yīng)該允許這些投資渠道暢通?！艾F(xiàn)在大家認(rèn)為只要是給房地產(chǎn)提供投資平臺(tái)都是錯(cuò)的，但關(guān)鍵是這些資金沒地方可去?！?/p>

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　　大房企九成業(yè)務(wù)在已限購(gòu)城市 限購(gòu)加碼幾無(wú)影響

　　7月15日，花旗銀行發(fā)布的一份報(bào)告稱，廣東某知名的房企在海南陵水和廣東中山等地有不少項(xiàng)目，這些城市可能會(huì)被列入二三線城市限購(gòu)的名單，“恐怕是最主要的受害者”。

　　8月16日，消息傳住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日前上報(bào)的所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)“五大標(biāo)準(zhǔn)”。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月份二三線城市限購(gòu)令將會(huì)靴子落地。

　　對(duì)于越來(lái)越依賴二三線的城市的大房企來(lái)說，這并非什么好消息，但會(huì)否成為“主要受害者”？業(yè)內(nèi)意見有分歧。萬(wàn)聯(lián)證券房地產(chǎn)研究員李宇嘉直言“對(duì)每一個(gè)上市房企影響都很大”；業(yè)內(nèi)人士吳定金則認(rèn)為，大房企只有不到10%的業(yè)務(wù)在可能被限購(gòu)的城市，“哪怕在可能被限購(gòu)的城市沒有一分錢收獲，也只是影響其10%的業(yè)務(wù)而已”。

　　疑問

　　“五大標(biāo)準(zhǔn)”不過是“炒冷飯”？

　　17日，對(duì)住建部新增限購(gòu)的城市“五大標(biāo)準(zhǔn)”的報(bào)道鋪天蓋地，與此同時(shí)，地產(chǎn)股卻穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。當(dāng)天地產(chǎn)股指數(shù)只是微跌，其中3只股票甚至漲停。“因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)此消息早有預(yù)期”，李宇嘉透露，在7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作后，住建部其實(shí)已經(jīng)下發(fā)了文件，“只不過當(dāng)時(shí)沒有5條，只有4條”，這4條其實(shí)就是“5條標(biāo)準(zhǔn)”里的前4條，“只不過，一個(gè)多月時(shí)間，地方政府依然沒有動(dòng)靜，住建部主動(dòng)督促地方政府要趕快做這件事而已”。

　　疑問

　　加入限購(gòu)等于步入回落軌道？

　　“五大標(biāo)準(zhǔn)”，有人認(rèn)為有很強(qiáng)的操作性，事實(shí)并非如此?！皾q幅前列”，是指前五名的還是前十名？漲幅較高，是10%還是20%？究竟多少才是增幅較高、比例較高？真正明確的，只有最后一條，但這一條里，如果嚴(yán)格執(zhí)行，明顯打擊面太大。央行近兩個(gè)季度對(duì)儲(chǔ)戶的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，有超過七成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，總不能讓這么多的城市都加入限購(gòu)吧。

　　偏向?qū)捤傻挠^點(diǎn)認(rèn)為，新增的限購(gòu)的城市只有十來(lái)二十個(gè)；偏向嚴(yán)厲的則認(rèn)為可能會(huì)有30多個(gè)。無(wú)論多少個(gè)，這些城市都不是二線城市，而是三線甚至四線城市了。

　　從目前限購(gòu)的結(jié)果來(lái)看，一線城市中，有像廣州這樣影響不大，房?jī)r(jià)、成交穩(wěn)定的；也有北京這樣成交遭到“腰斬”的。至于像佛山等二線城市，遭遇限購(gòu)后的結(jié)果比較凄慘：成交大幅回落，樓價(jià)開始下跌。吳定金認(rèn)定，如果不幸被列入限購(gòu)名單，基本宣告該城市的樓市開始步入回落的軌道。

　　疑問

　　大房企會(huì)受害還是無(wú)害？

　　大房企對(duì)二三線城市的樓市投資方興未艾。數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，萬(wàn)科、中海、保利、金地、恒大、富力、綠城、龍湖等品牌房企在京滬廣深四大城市拿地16塊，拿地總金額為246億元；而這些房企在二三線城市拿地共計(jì)94塊，拿地總金額達(dá)702.3億元。

　　自2005年調(diào)控以來(lái)，一線城市開始遭受打壓，品牌房企開始對(duì)二三線城市加大投資，并且取得了豐厚的回報(bào)。今年1-7月份，萬(wàn)科、恒大等房企的銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于二三線城市，恒大更布局了60多個(gè)二三線城市，一線城市的銷售業(yè)績(jī)占比僅有5.9%。

　　李宇嘉告訴記者，目前一線城市成交量不到20%，二三線城市的成交量加起來(lái)超過80%，擴(kuò)大限購(gòu)城市，“對(duì)每一個(gè)上市房企影響都很大”，無(wú)論是賣得好還是不好，公布半年報(bào)的房企都表示“要加快周轉(zhuǎn)”。

　　比較起來(lái)，廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓要樂觀一些，認(rèn)為由于大房企今年上半年銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)良好，大房企在貸款方面具有優(yōu)勢(shì)，資金鏈依然寬松，限購(gòu)對(duì)大房企影響不大。

　　最樂觀的是吳定金，他認(rèn)為大房企超過九成的業(yè)務(wù)在目前已限購(gòu)的城市，可能被限購(gòu)城市的業(yè)務(wù)不足10%，“哪怕在可能被限購(gòu)的城市沒有一分錢收獲，也只是影響其10%的業(yè)務(wù)而已”。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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