房地產(chǎn)暴利時代遠(yuǎn)沒有結(jié)束 只是賺取成本提高

　　隨著限購令的深入貫徹落實，今年以來，一線城市房價上漲過快的勢頭得到了明顯遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月份與上月相比，在70個大中城市中，有14個房價下降，17個持平，在那些房價上漲的城市中，環(huán)比漲幅都沒有超過1.0%，且有15個城市的房價漲幅比上個月縮小。

　　一線城市房價漲幅停下來了。其主要原因不是別的，只是炒房客的被擠出而已。這一點，是本人從多種新聞報道中看出來的。在以“限貸”和“限購”為主要特征的政策高壓之下，那些主要依靠貸款和拆借而忙著炒房的炒房客們紛紛被迫放棄炒房的行為，致使開發(fā)商手中的房子庫存增多，同時資金的壓力也明顯加大。此時，就有一些業(yè)內(nèi)知名人士站出來說話了。

　　在近日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，高和投資董事長蘇鑫大聲地說：“中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生巨大變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂觀?！狈康禺a(chǎn)投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。同時，業(yè)內(nèi)還普遍認(rèn)為：中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束。

　　對于“中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束”的判斷，本人以為嚴(yán)重違背了客觀事實。因為，依照這個判斷推下去，就意味著目前市場上銷售的房子都是微利的，開發(fā)商是沒有什么賺頭的。幾個月前開發(fā)商賺取的是暴利，如今“限購”和“限貸”政策才實施幾個月，一線城市的房價，雖然上漲的勢頭得到了一定遏制，但是，總體上仍然在上漲，并沒有大幅下降，開發(fā)商賺取的應(yīng)該依然是暴利，不過只是在限制性政策之下，開發(fā)商賺取暴利的成本可能會略有上升罷了。

　　在一線城市房價上漲勢頭得到一定遏制的情況下，二、三線城市的房價，根據(jù)報道，卻加快了上漲的速率，國務(wù)院之所以決定將“限購令”的實施向部分二、三線城市延伸，擴大“限購令”的實施范圍，正是基于這一點。中國的二、三線城市，雖然單個地看，房地產(chǎn)規(guī)模無法與一線城市相比，但是，一合計，其總量比一線城市要大得多。因此，二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)目前仍然是“暴利”產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代不但沒有結(jié)束，反而在二、三線城市變本加厲，其暴利在上漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和運行，主要依靠的應(yīng)該是市場及其機制。而目前，一線城市房價上漲勢頭得到一定遏制，主要是行政手段，通過某些政策推動的結(jié)果，微利下的房地產(chǎn)業(yè)市場機制并沒有建立起來，一旦政府的“限購”和“限貸”措施，停止實行，或者放松一點兒，那些炒房客卷土重來，房地產(chǎn)業(yè)的暴利則極有可能加劇。盡管政府的“限購”、“限貸”政策，還會繼續(xù)實施下去，但是，這一政策總歸是“有形的手”在發(fā)揮作用。市場新機制建立不起來，那只“無形的新手”發(fā)揮不了作用，中國房地產(chǎn)業(yè)暴利時代就不可能是過去式。

　　中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，是業(yè)內(nèi)人士的誤判。這些業(yè)內(nèi)知名人士，是否在有意地為那些“置身于寒風(fēng)中”的開發(fā)商說話，目前無法判斷，至少，客觀上在為開發(fā)商叫屈，希望政府盡快放松或者停止“限購令”的實施。

　　中國房地產(chǎn)暴利時代遠(yuǎn)沒有結(jié)束，“限購令”必將嚴(yán)厲地實施下去！

　　上周8月15日-8月21日，上海市商品住宅成交面積為13.72萬平方米，環(huán)比前周上漲35.86%；上周全市商品住宅成交均價為22347元/平方米，環(huán)比前周上漲5.05%。

　　新增供應(yīng)面積環(huán)比漲逾兩成

　　佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周商品住宅新增供應(yīng)面積為20.28萬平方米，環(huán)比上漲20.36%。上周獲取預(yù)售證的商品住宅項目共8個。商鋪及辦公類物業(yè)方面，上周上海市商鋪類物業(yè)成交面積4.12萬平方米，環(huán)比下跌29.53%；均價16357元/平方米，環(huán)比上漲36.22%。上周上海市辦公類物業(yè)成交面積為6.41萬平方米，環(huán)比上漲26.19%；均價為42164元/平方米，環(huán)比上漲了119.21%。

　　“限購堵漏”政策疊加威力不小

　　樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅透露，上周商品住宅總體出現(xiàn)了低位反彈，其中公寓類產(chǎn)品成交了11.54萬平方米、別墅類產(chǎn)品成交了2.18萬平方米，成交量周環(huán)比分別上漲了29.35%、85.45%，成交均價分別為19991元/㎡、34853元/㎡，成交均價周環(huán)比公寓下跌了2.65%、別墅上漲了29.60%。

　　黃志堅認(rèn)為，滬4條中的“限購堵漏”政策的疊加威力不小，開發(fā)商必須小心應(yīng)對。從8月過去的21個交易日看，成交量仍顯嚴(yán)重不足，商品住宅僅成交了36.52萬平方米，跌幅不小，處于很低的低位運行，加上本輪的調(diào)控既嚴(yán)厲、短期內(nèi)又不可能放松，預(yù)計今年金九銀十的“成色”將嚴(yán)重不足。

　　目前，占供應(yīng)總量大多數(shù)的中低價位公寓面臨的壓力最大。在融資和回款困難的雙重壓力下，開發(fā)商預(yù)期已經(jīng)改變，新盤上市多數(shù)會價格低開以求成交量。黃志堅表示，這種“跌出來的機會”難得，剛性需求者可以關(guān)注。

　　申城新房成交在跌入5個月來的最低點后，上周8月15日—8月21日終于出現(xiàn)了小幅反彈，13.7萬平方米的成交面積雖然環(huán)比有35.8%的上漲，但并未離開低谷，為近五年同期最低。

　　根據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，上周上海商品住宅成交面積為13.7萬平方米，環(huán)比前周上漲35.8%；上周全市商品住宅成交均價為22347元/平方米，環(huán)比前周上漲5.05%，總體出現(xiàn)了觸底反彈、量價齊升的態(tài)勢。

　　從具體項目來看，成交主要集中在象嶼酈庭、一品漫城和旭輝玫瑰灣三個項目，分別成交了112套、76套和73套。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔就此認(rèn)為，目前成交量的止跌回升仍只是少部分項目的相對熱銷支撐。從總量來看，仍僅相當(dāng)于4至7月間周平均水平的8成左右，尚未走出低谷。

　　供應(yīng)方面則延續(xù)了之前的上漲趨勢，重新回到20萬平方米大關(guān)之上，已經(jīng)基本恢復(fù)到年均水平相仿的水平。推盤量在近期出現(xiàn)持續(xù)回升的跡象，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，這說明不少開發(fā)商已經(jīng)著手在為即將到來的“金九銀十”做準(zhǔn)備，可以預(yù)見的是，未來數(shù)周的推盤量將出現(xiàn)明顯的上升趨勢。

　　值得一提的是，隨著“金九”的臨近，業(yè)內(nèi)對于未來房價即將松動的判斷逐漸成為主流。如佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅就指出，目前占供應(yīng)總量大多數(shù)的中低價位公寓目前面臨的壓力最大，在融資和回款困難的雙重壓力下，開發(fā)商預(yù)期已經(jīng)改變。

　　他預(yù)測，新盤上市多數(shù)會價格低開以求成交量，余量較大的老盤價格下調(diào)也將成為“不可抗力”，未來6個月內(nèi)跌幅或在10%至20%之間。

　　申城新建商品住房成交套數(shù)上周8月8日至8月14日最終跌破千套大關(guān)，914套的記錄創(chuàng)下了近5個月的新低，分析認(rèn)為除了傳統(tǒng)淡季的影響外，前期供應(yīng)銳減，不少項目為金九銀十蓄力，也是使得成交跌入“冰點”的原因。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，上周全市新建商品住宅成交面積為10.1萬平方米，而成交套數(shù)僅為914套，分別環(huán)比前周下滑25.5%和14.7%。尤其是成交套數(shù)，跌破千套大關(guān)，創(chuàng)下了近5個月的新低。從成交項目上看，排行第一的康橋半島新城也僅成交64套，不到6000平方米，其它項目成交更是無一超過50套。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，成交創(chuàng)出新低很大程度上是受到供應(yīng)銳減的影響。上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會雍在接受新民網(wǎng)記者采訪時就表示，出現(xiàn)這種情況主要是由三方面因素造成的，即前期供應(yīng)不足、缺少價格配合和網(wǎng)上成交時間落差。

　　宋會雍認(rèn)為，從個別項目來看，價格上的優(yōu)惠仍能夠很大程度激活成交放量，但部分樓盤促銷跟進不力，讓成交更多集中到了促銷樓盤上。這在無形中提高了購房人的胃口，造成了“無促銷，不看盤”的現(xiàn)狀。

　　而21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔則認(rèn)為，目前房企為了避免推盤后遇冷，其對客源的蓄水準(zhǔn)備必然提高、周期也將隨之拉長，也是8月前半段供銷量持續(xù)處于低位的原因。但他判斷，成交已在上周到達(dá)谷底，伴隨著供應(yīng)的上升，預(yù)計下半月的新房成交量會有小幅回升。

　　供應(yīng)方面，從8月首周僅6萬多平方米的低位快速反彈至上周的16.85萬平方米，環(huán)比大漲166%，其中公寓類項目共計達(dá)到6個批次、約16.82萬㎡供應(yīng)，環(huán)比更是大漲近5倍。

　　值得關(guān)注的是，供應(yīng)項目的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯上移，從之前的多以低于2萬元/平方米的中低端類型向中高端項目改變。如上周供應(yīng)的6個公寓項目中近7成預(yù)售最低報價都高于2萬元/㎡，其中更不乏仁恒森蘭雅苑這類報價分別為4.55-8.7萬元/㎡的高端住宅。

　　一般來說，中低端項目針對的購房人群以剛需為主，而近期加大推盤量的中高端項目則主要針對改善型需求。對此，就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于之前剛需項目的集中推出已消化了大量的相關(guān)價格段的購買力，此時房企轉(zhuǎn)向改善型客戶屬于正常情況。

　　此外，新滬4條中的“限購堵漏”政策對于市場的影響也在逐漸發(fā)酵。黃河滔就表示，宏觀經(jīng)濟收緊政策造成的成本增加及限購令的再升級使得市場上剛性需求受波及程度較大，受政策影響相對較小的改善性需求可能成為金九銀十的主角。

　　隨著限購令的深入貫徹落實，今年以來，一線城市房價上漲過快的勢頭得到了明顯遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月份與上月相比，在70個大中城市中，有14個房價下降，17個持平，在那些房價上漲的城市中，環(huán)比漲幅都沒有超過1.0%，且有15個城市的房價漲幅比上個月縮小。

　　一線城市房價漲幅停下來了。其主要原因不是別的，只是炒房客的被擠出而已。這一點，是本人從多種新聞報道中看出來的。在以“限貸”和“限購”為主要特征的政策高壓之下，那些主要依靠貸款和拆借而忙著炒房的炒房客們紛紛被迫放棄炒房的行為，致使開發(fā)商手中的房子庫存增多，同時資金的壓力也明顯加大。此時，就有一些業(yè)內(nèi)知名人士站出來說話了。

　　在近日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，高和投資董事長蘇鑫大聲地說：“中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生巨大變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂觀。”房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。同時，業(yè)內(nèi)還普遍認(rèn)為：中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束。

　　對于“中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束”的判斷，本人以為嚴(yán)重違背了客觀事實。因為，依照這個判斷推下去，就意味著目前市場上銷售的房子都是微利的，開發(fā)商是沒有什么賺頭的。幾個月前開發(fā)商賺取的是暴利，如今“限購”和“限貸”政策才實施幾個月，一線城市的房價，雖然上漲的勢頭得到了一定遏制，但是，總體上仍然在上漲，并沒有大幅下降，開發(fā)商賺取的應(yīng)該依然是暴利，不過只是在限制性政策之下，開發(fā)商賺取暴利的成本可能會略有上升罷了。

　　在一線城市房價上漲勢頭得到一定遏制的情況下，二、三線城市的房價，根據(jù)報道，卻加快了上漲的速率，國務(wù)院之所以決定將“限購令”的實施向部分二、三線城市延伸，擴大“限購令”的實施范圍，正是基于這一點。中國的二、三線城市，雖然單個地看，房地產(chǎn)規(guī)模無法與一線城市相比，但是，一合計，其總量比一線城市要大得多。因此，二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)目前仍然是“暴利”產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代不但沒有結(jié)束，反而在二、三線城市變本加厲，其暴利在上漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和運行，主要依靠的應(yīng)該是市場及其機制。而目前，一線城市房價上漲勢頭得到一定遏制，主要是行政手段，通過某些政策推動的結(jié)果，微利下的房地產(chǎn)業(yè)市場機制并沒有建立起來，一旦政府的“限購”和“限貸”措施，停止實行，或者放松一點兒，那些炒房客卷土重來，房地產(chǎn)業(yè)的暴利則極有可能加劇。盡管政府的“限購”、“限貸”政策，還會繼續(xù)實施下去，但是，這一政策總歸是“有形的手”在發(fā)揮作用。市場新機制建立不起來，那只“無形的新手”發(fā)揮不了作用，中國房地產(chǎn)業(yè)暴利時代就不可能是過去式。

　　中國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，是業(yè)內(nèi)人士的誤判。這些業(yè)內(nèi)知名人士，是否在有意地為那些“置身于寒風(fēng)中”的開發(fā)商說話，目前無法判斷，至少，客觀上在為開發(fā)商叫屈，希望政府盡快放松或者停止“限購令”的實施。

　　中國房地產(chǎn)暴利時代遠(yuǎn)沒有結(jié)束，“限購令”必將嚴(yán)厲地實施下去！

來源：天山網(wǎng)

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