聚焦房地產(chǎn)限購路線圖 二三線城市會是終點嗎？

　　房地產(chǎn)限購令再次走到樓市調(diào)控的臺前。在北京、上海、深圳等一線城市納入限購范圍后，隨著二三線城市的房價看漲，限購令升級版即將啟動。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的通知，各省要在8月20日之前上報轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控的工作情況，這份報表將給備受關(guān)注的限購令擴(kuò)容提供直接數(shù)據(jù)支持。隨著“限購”落地的預(yù)期增強，部分先知先覺的開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，這些城市成為承接資金的“池子”。限購令會否向三四線城市進(jìn)軍呢？

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的通知，各省要在8月20日之前上報轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控的工作情況，這份報表，將給備受關(guān)注的限購令擴(kuò)容提供直接數(shù)據(jù)支持。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果限購令“擴(kuò)容”，近期房價漲幅居前的，以秦皇島、丹東、洛陽等為代表的多個二線城市有望上榜。然而，從現(xiàn)實狀況來看，限購擴(kuò)容阻礙重重，目前，住建部的“大限”已過，限購擴(kuò)大名單何時落地仍未可知，不過，部分二線城市為規(guī)避限購，已先聲奪人的采用了“限價”令，而三四線城市也已接過住宅地產(chǎn)快速發(fā)展的接力棒，成為備受追捧的區(qū)域。

　　二線城市限購打擦邊球

　　36個大中城市執(zhí)行“限購”令已半年有余，然而，除一線城市成功實現(xiàn)了控制房價上漲的腳步外，二線城市的補漲勁頭十足，憑著一個“完美的擦邊球”，二線城市獲得了“雙贏”局面——既實現(xiàn)了“限購”，同時也沒有延緩房地產(chǎn)發(fā)展。

　　一二線城市限購之后，資金被擠出流入二三線城市的跡象十分明顯，與此同時，一些省會城市未限購的郊區(qū)縣也成為資金承接的主力?！安幌拶彽腦XX”成為這些城市郊區(qū)縣樓盤最具說服力的廣告。

　　以東北地區(qū)最大的城市沈陽為例，其限購政策是“對于本市戶籍居民家庭，已有1套住房的可在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購買住房1套；對已擁有2套及以上住房的暫停其在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購買住房。能提供1年以上本市納稅證明或社會保險證明的外地戶籍家庭可在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購買1套住房?！币簿褪钦f，沈陽市二環(huán)外就不限購，如此一來，二三環(huán)之間的房產(chǎn)成為資金追捧的寵兒，因其供應(yīng)的產(chǎn)品類型豐富、性價比極高，深受購房者青睞。隨著沈陽市三環(huán)路的改造，三環(huán)附近的房產(chǎn)成為新的增長點。

　　與沈陽情況類似的，還有成都、哈爾濱等地，隨著城市的擴(kuò)大，最近幾年新發(fā)展的郊區(qū)縣都是一片綠燈。以哈爾濱為例，距離市中心較遠(yuǎn)的松北區(qū)、阿城區(qū)等均不在限購范圍，在這些地方，每天幾十個塔吊不停地作業(yè)，計程車的電子廣告屏上都是租售塔吊的聯(lián)系方式。

　　廊坊等地的“限價”令與省會城市的市中心限購異曲同工，都在盡可能地規(guī)避嚴(yán)厲的“限購”給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)帶來的波動。

　　河北省是首個提出“限價”思路的省份，而已經(jīng)提出“限價”方案的廊坊和秦皇島，一個與北京有絕對的距離優(yōu)勢，另外一個同樣相距北京不遠(yuǎn)，而且還是海濱小城，上半年因房價快速上漲而進(jìn)入監(jiān)管層視線。6月中旬，廊坊市香河縣首開[簡介最新動態(tài)]行政“限價”先河，要求對本行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住房預(yù)售、銷售價格進(jìn)行限制。秦皇島市也準(zhǔn)備將商品住房銷售價格的上限定在7000元/平方米。

　　煙臺也是采取“限價”的城市，同樣是針對“限購”的緩兵之計。煙臺住房局8月2日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價格和合同備案管理的通知》，該通知明確指出，商品房銷售均價原則上漲幅不能超過5%。

　　據(jù)報道稱，河南、廣東、四川等地將相繼出臺二三線城市樓市“限價”政策?！拔覀冋趨R集二三線城市樓市價格，研究限價的政策。”四川某官員說。河南有關(guān)官員告訴記者，此前出臺過“限價”政策，那是針對省級樓市的，“現(xiàn)在我們也要出臺二三線城市樓市的‘限價’政策，不過還在研究中?！?/p>

　　“限”字令作為本輪調(diào)控的創(chuàng)新，正在最大限度地發(fā)揮作用，“限貸”也已開始。對于最近銀監(jiān)會重申暫停第三套房貸的政策要求，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩微博分析說，今年年初以來，北京各大銀行第三套房貸已陸續(xù)暫停發(fā)放，上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續(xù)緊縮的情況下，最有可能受影響的是外地購房者。從人數(shù)結(jié)構(gòu)上來看，滿足購房資格要求的外地購房者占整個市場的15%左右。鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，外地客戶對貸款的依賴程度比本地客戶高。另外，進(jìn)一步緊縮商業(yè)房貸會對剛性需求或是首次購房者影響較大。

　　三四線城市承接資金

　　按照住建部的通知，“限購”擴(kuò)容的名單應(yīng)該在統(tǒng)計口徑中的70個大中城市中選擇，而事實上，近幾年房價漲幅較快的鄂爾多斯、榆林等地，都不在統(tǒng)計口徑之中。隨著“限購”落地的預(yù)期增強，部分先知先覺的開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，這些城市成為承接資金的“池子”。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強甚至認(rèn)為“得三四線城市者得天下”已經(jīng)成為房企共識。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，限購范圍擴(kuò)大至二三線城市本身并不是一個新政策，而是對原來調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，“但每項政策都有利有弊，限購擴(kuò)大至二三線城市可能給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來壓力，也會促使一些房企和資金進(jìn)一步向三四線城市和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移”。

　　以湖北省為例，省內(nèi)地市縣的開發(fā)已經(jīng)成為武漢中小房企爭奪的目標(biāo)，也是應(yīng)對樓市調(diào)控，避開武漢市場的房地產(chǎn)巨頭的主要手段。在最近一次的土地推介會上，省內(nèi)三四線城市賣地的熱情明顯提高，包括宜昌、神農(nóng)架在內(nèi)的多個地市，推出的多為市區(qū)核心地塊。

　　這些面積不大的優(yōu)質(zhì)地塊無疑最合中小房企的胃口。武漢本土一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人董先生介紹，自2009年開始他們就沒有在武漢市場拿地了，主要是地塊總價太高無法承受。這三年來，該公司在崇陽縣、仙桃市等地開發(fā)了三個項目，利潤回報都很理想。

　　陳嘯天直言，這波限購政策，只是擴(kuò)大了限購的范圍，但并沒有給出被限購市場民間資金的出路引導(dǎo)，僅僅是把這些資金從一線趕到二三線再到三四線。在他看來，三四線城市在全國性房企業(yè)績增長中扮演了重要角色。資料顯示，近3年時間內(nèi)恒大[簡介最新動態(tài)]整體業(yè)績翻了8倍，2011年半年度銷售額429億元，同比增長達(dá)103%，逼近去年全年500億的銷售額，其中多達(dá)20%以上的銷售額來源于三四線城市的貢獻(xiàn)。

　　方正證券首席分析師湯云飛表示，從前期房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果來看，大中城市房屋成交價出現(xiàn)反彈但增幅回落，房屋成交量萎縮，總體效果有待加強?！拔覀冋J(rèn)為，央行的信貸緊縮政策對房地產(chǎn)調(diào)控的作用已到位，進(jìn)一步的措施更多的只能依賴行政手段。住建部二三線城市限購五標(biāo)準(zhǔn)的操作性強，若執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市房價過快上漲的勢頭有望得到遏制，但三四線城市可能被擠出的資金推漲。”湯云飛表示。

　　在一二線城市限購之前，部分開發(fā)商就已開始深耕二三線城市。由于北京、上海等城市實行嚴(yán)厲的限購政策，投資客攜資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)那些未限購的二三線城市，推動了當(dāng)?shù)胤績r的上漲。正是借助之前在二三線城市的布局，大型房企上半年交出了一份漂亮的成績單。

　　以三四線城市為發(fā)展主力的開發(fā)商，在上半年也獲得了良好的收益。中航地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]業(yè)務(wù)以二線城市的非住宅產(chǎn)品、三四線城市的住宅產(chǎn)品為主，受宏觀調(diào)控的影響較小。公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入11億元，同比增長55.35%；實現(xiàn)凈利潤4259萬元，同比增長1615.98%。

　　中報顯示，上半年碧桂園[簡介最新動態(tài)]實現(xiàn)合同銷售金額約132億元，合同銷售面積約242萬平方米，同比分別增長約50%及26%。其中，廣東區(qū)域項目業(yè)績約占總體業(yè)績的72%。碧桂園一直以來布局三四線城市的戰(zhàn)略在今年也初現(xiàn)成效，據(jù)了解，其在三四線城市的土地儲備比例已達(dá)82%。

　　在已獲得良好收益的情況下，開發(fā)商也在加緊補充三四線城市土地儲備。日前，碧桂園一舉拿下位于山東章丘黃旗山兩塊土地，樓面價僅為750元/平方米。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了在長三角周邊的三線城市做開發(fā)，該公司正在四川、湖南、江西、遼寧等省的三線城市加快尋找開發(fā)項目。恒大集團(tuán)也在蕪湖、襄樊等城市快速拿地，同時也有開發(fā)商向以煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三四線城市房產(chǎn)市場進(jìn)發(fā)。

　　陳國強表示，“得三四線城市者得天下”漸成房企共識。過去若干年，進(jìn)軍北上廣，占領(lǐng)一線市場，曾經(jīng)是很多房企的夢想與追求，但是今天風(fēng)向已變，“上山下鄉(xiāng)”開始成為新選擇。到三四線城市，到中小城市，到中心城市的外圍與周邊市場，到高鐵沿線等成為房地產(chǎn)企業(yè)的新方向。從市場數(shù)據(jù)來看，今年上半年多數(shù)重點城市商品房銷售面積同比出現(xiàn)下滑，而全國商品房銷售面積同比依然上漲了12.9%，這主要是得益于三四線城市成交放量的拉動。

　　限購令擴(kuò)大仍在博弈

　　從傳出限購令擴(kuò)大的信號至今，已經(jīng)過去了一個多月的時間，除江門市表示限制外籍人士購房外，尚無其他城市加入限購隊伍。雖然“限購”擴(kuò)大的呼聲較高，但執(zhí)行起來，卻是阻力重重，開發(fā)商緊張的資金鏈和地方政府的土地財政模式，都是牽絆“限購”令快速執(zhí)行的因素。二線城市用“限價”代替“限購”，包括中心城區(qū)限購、郊區(qū)放開的政策，都是“限購令”落地時的博弈結(jié)果。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為，限購不限購，博弈仍在進(jìn)行。房價的上漲必然來帶地價的上漲，可以給地方政府帶來大量的土地收入，而房地產(chǎn)稅收也依賴于交易量的支撐，對于地方政府來說，限購肯定不是一個好消息。但是，二三線城市房價上漲過快，如果不抑制，必將來帶更大的危害，地方政府需要負(fù)責(zé)地權(quán)衡利弊。對于限購，中央也有規(guī)劃，不會縱容地方政府一味追求短期利益。

　　西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍表示，目前中小開發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開發(fā)商的融資渠道較多，其項目結(jié)構(gòu)分布廣泛，其在二、三線城市的良好銷售在一定程度上緩解了其資金緊張程度?！翱偟膩砜矗康禺a(chǎn)企業(yè)的資金鏈條目前呈現(xiàn)兩個特點，一是支出大于流入，二是資金成本不斷升高?！毙φJ(rèn)為，一旦二、三線城市限購政策得到落實后，開發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制，銷售肯定不如上半年，屆時其業(yè)績增長也將出現(xiàn)小幅放緩的情形。

　　上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為，土地財政掣肘二三線城市限購，因為限購令落實好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性?！叭ツ辏€城市就已成為房產(chǎn)商投資的熱土?！?/p>

　　在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的文件中，給出了五大限購標(biāo)準(zhǔn)，并表示“符合上述條件較多兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。”不過，住建部也為地方政府留有余地，“各地可根據(jù)實際情況，對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改?！薄白〗ú坎粫雠_一個所謂的限購名單，直接下令名單內(nèi)的城市限購，而只是在督促地方政府主動出臺限購的政策?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，具體政策出臺將以地方政府的意志為主，部里肯定需要對各地上報的情況進(jìn)行審核，對不符合要求的，或與實際情況有出入的進(jìn)行督促。

　　隨著限購的持續(xù)執(zhí)行，一二線城市的存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，不過，尚未升至2008年最高點。截至目前，北京商品房可售房源已達(dá)10.8萬套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個月，該數(shù)據(jù)是2009年的3倍。同樣的情況也出現(xiàn)在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點城市。中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，寧波商品房庫存的消化周期已達(dá)到29個月，杭州22個月，上海13個月，深圳、武漢、蘇州均超過15個月。

　　對于多數(shù)人預(yù)測的8月底前會出臺新一輪限購名單，楊紅旭并不贊同，他認(rèn)為，即便各地都能于8月20日前提交報告，也還須一個溝通、協(xié)調(diào)的過程，部分地方政府和住建部之間少不了博弈。延至9月公布，可能性相當(dāng)大。至于城市分布，預(yù)計將集中在北京、上海、廣州、深圳等大都市圈周邊，類似珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等，因為部分投資需求被擠壓出大都市，從而導(dǎo)致周邊城市樓市投資比較活躍，房價上漲偏快。

　　王玨林也分析稱，整個工作或許將會持續(xù)到9月初，屆時限購令落實的具體情況才將揭曉。

　　“限購”令擴(kuò)大遲遲不落地，關(guān)于限購令放松的聲音卻已傳出，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在近期參加一次房地產(chǎn)峰會上，她作出了大膽預(yù)測：“我預(yù)計明年春天有可能會出現(xiàn)松動，再過段時間后有可能會取消?！痹谝殉雠_的限購文件中，部分城市如貴陽、濟(jì)南等，明確提出政策有效期截止到2011年12月31日，南寧規(guī)定截止至2012年2月29日?！跋拶徠谙蘅蓵憾ǖ浇衲昴甑住！币渤霈F(xiàn)在了住建部近日下發(fā)的《列入新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中。

來源：搜狐焦點論壇

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