房地產(chǎn)行業(yè)：限購令升級作用如何專家看法不一

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控綜合手段之下，一線城市的房價首次出現(xiàn)停漲，而由于限購的擠出效應(yīng)，二三線城市房價有被推高之勢，并在今年上半年領(lǐng)漲全國房價。而今，二三線城市加入限購隊伍進入倒計時，限購擴容后，限購令的作用究竟如何，業(yè)內(nèi)人士看法不一。

　　世聯(lián)研究認為，新一輪限購直指今年上半年房價上漲過快的中小城市，這將給市場帶來深遠影響。但限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預(yù)市場的時候，難免會和市場現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是新一輪限購的局限性。

　　限購可能會受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。依據(jù)世聯(lián)研究的判斷，下半年房地產(chǎn)市場將是以市場力量為核心。因而，在此種情形之下，新一輪限購能對市場掀起多大的波瀾，有待觀察。新一輪限購將會對被限購城市的房價有一定的抑制作用，但是它不能改變下半年房地產(chǎn)市場由政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

　　戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東認為，限購擴大之后，房屋成交量必然會下降，但從一線城市限購的反應(yīng)來看，房價一直維持在比較平穩(wěn)的水平，并沒有出現(xiàn)回落，另一方面，限購的城市都是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的中心，需求旺盛，房價同樣會被推高。

　　中原集團研究中心發(fā)表研究報告表示，數(shù)據(jù)顯示，目前10家標桿房企在全國范圍內(nèi)在建和在售的項目共計732個，其中有78%的項目分布在已出臺限購政策的46個城市中，其余22%的項目分布在未實施限購的65個二三線城市。從項目的開發(fā)進度和開盤情況來看，約有8成的在售項目分布在已出臺限購的城市中，標桿房企目前的銷售回款主要來源于已實施限購的城市。所以，根據(jù)住建部的最新要求，即使8月底限購城市范圍擴大，從總體上看對標桿房企的影響也不大。

　　原華遠地產(chǎn)（600743）集團董事長任志強則認為限貸和限購令并作用不大，要“第二次限購，說明調(diào)控是失敗的”。他希望調(diào)控房價應(yīng)該多管齊下，而不是偏執(zhí)于限購令。政府應(yīng)該降低土地價格，把企業(yè)造房成本降下來，應(yīng)該減少稅收，把老百姓購買力提上去。

　　經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠則認為，如果限購政策全面執(zhí)行，并且有效執(zhí)行，毫無疑問，下半年房價將迎來實質(zhì)性的下跌。前半年盡管政策嚴厲，但收效不盡如人意的主要原因，并非限購政策本身有多大的問題，而是限購政策本身，并沒有給政策傳達長期的預(yù)期。限購政策從出臺到現(xiàn)在，無論是市場和地方政府，都將其視為一個短期降溫的措施，這意味著，一旦限購政策解除，被抑制的投資需求和購買力將井噴式釋放，房價又將迎來報復(fù)性的上漲，這是市場、開發(fā)商和投資者之所以堅持看多的一致的邏輯。

　　西南證券（600369）房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍表示，中小開發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開發(fā)商的融資渠道較多，項目結(jié)構(gòu)分布廣泛。一旦二、三線城市限購政策得到落實，開發(fā)商的成交量將進一步受到抑制。民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖也認為，接下來的調(diào)控政策整體仍將維持偏緊的態(tài)勢。

　　北京大學(xué)陳國強教授曾表示，“如果長期實行，肯定會扭曲市場關(guān)系?！苯冢延谐鞘斜硎緦⒀娱L原本為期一年的限購令時間。為了抑制過快上漲的房價，為房地產(chǎn)市場降溫，滿足居民的居住需求。如限購只解決房地產(chǎn)市場的表面問題未涉及根本，長期的干預(yù)市場只會帶來更意想不到的后果。

　　限購來襲之前，多數(shù)城市樓市已然下探，成交量地位運行。中指院上周（8月15日-8月21日）監(jiān)測的35個城市，19城市樓市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅最大，達到50.06%。重點城市中，僅成都、天津和武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除杭州外，重慶跌幅達到47.30%，南京、北京下降幅度亦皆超過20%。

來源： 證券日報 作者： 李木子

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