調(diào)控難松 樓市或溫和上行

　　在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖的基調(diào)下，明年樓市將“溫和”上行，可能出現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)，但房價(jià)總體上難有大幅波動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的一些隱患仍需重點(diǎn)關(guān)注。部分熱點(diǎn)城市存在的供應(yīng)缺口或成為這些城市房價(jià)反彈的動(dòng)力。

　　政策

　　限購限貸料難退出

　　近期，不少城市樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的年末“翹尾”現(xiàn)象，部分城市還出現(xiàn)恐慌性購房行為，全國70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)多月整體上行。土地市場供需兩旺，“地王”頻現(xiàn)，對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生重大影響。以限購、限貸為主的樓市調(diào)控政策延續(xù)與否，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“一旦政策變化，市場就會(huì)馬上回潮，而且是高速回潮，那調(diào)控就失敗了?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，從限制需求的角度來講，明年房地產(chǎn)的限購和限貸政策將不會(huì)改變。

　　他認(rèn)為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個(gè)方向著手，在短期內(nèi)無法快速增加供應(yīng)的情況下，對(duì)市場需求端的管控政策不會(huì)放松。

　　這種觀點(diǎn)得到不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，隨著近期房價(jià)加速反彈，相關(guān)部門有可能采取更多新政，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍等。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的取向，主要是在維持現(xiàn)有政策延續(xù)性和穩(wěn)定性的情況下，抓緊建立長效機(jī)制，如推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)、完善保障房建設(shè)和分配制度等。王玨林認(rèn)為，即便出臺(tái)新政，也不會(huì)超出“新國八條”的范圍。

　　明年樓市有望迎來相對(duì)寬松的大環(huán)境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn)，今年以來房地產(chǎn)市場銷售向好，與兩次降息帶來的寬松貨幣環(huán)境密不可分。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)來看，明年經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中有進(jìn)”，貨幣政策將保持穩(wěn)健，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。這對(duì)房地產(chǎn)市場無疑是利好消息。

　　此外，隨著城鎮(zhèn)化概念提出，多項(xiàng)配套政策可能在明年出臺(tái)，這也將成為房地產(chǎn)業(yè)的中長期機(jī)遇。按照中國指數(shù)研究院的觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來十年我國新增住宅需求包括保障房約160億平方米，其中新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，市場前景依然良好。

　　市場

　　量價(jià)或呈溫和上揚(yáng)

　　“明年市場不會(huì)差，至少上半年將延續(xù)現(xiàn)有的反彈形勢(shì)?！北本┠碂徜N項(xiàng)目銷售總監(jiān)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場走勢(shì)感到樂觀。這種“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度已成為業(yè)界主流。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，明年商品房銷售面積為12.1億平方米，同比增長5.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資為8.5萬億元，同比增長17.1%，增速與2012年全年基本持平；房屋新開工面積為19.7億平方米，將同比增長9.6%，止跌反彈。

　　中金公司研究員寧靜鞭認(rèn)為，明年全國房地產(chǎn)銷售面積或小幅增長。按揭信貸的松緊程度進(jìn)而影響按揭利率的折扣水平是決定短期需求釋放的主要因素，而明年新發(fā)放的按揭信貸規(guī)模有可能高于今年。

　　“新國八條”出臺(tái)以來，剛性需求潛力已經(jīng)得到證明。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的背景下，供不應(yīng)求仍是市場主流，這將促使樓市進(jìn)一步上行，并帶動(dòng)房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售面積等指標(biāo)回升。

　　伴隨銷售回暖，業(yè)界對(duì)房價(jià)預(yù)期也轉(zhuǎn)為樂觀。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化與穩(wěn)增長及偏松的貨幣政策等因素推動(dòng)下，明年房價(jià)將保持“溫和”上漲，漲幅或維持在5%至10%之間。

　　房企資金鏈的改善同樣支撐上述觀點(diǎn)。據(jù)悉，目前海外融資、銀行貸款逐步放松，加之今年以來市場銷售良好，萬科、恒大、保利等一線房企資金明顯好轉(zhuǎn)，部分二線房企資金鏈也有明顯改善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企資金來源增加，將降低企業(yè)降價(jià)的動(dòng)力。

　　事實(shí)上，近幾個(gè)月來，房價(jià)整體上漲趨勢(shì)已經(jīng)確立。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自今年6月以來，全國70個(gè)大中城市平均房價(jià)連續(xù)6個(gè)月保持環(huán)比回升勢(shì)頭。其中，上月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格不含保障房平均環(huán)比上漲0.26%，呈加速上漲態(tài)勢(shì)。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種態(tài)勢(shì)或因政策壓力而難以持續(xù)。中國指數(shù)研究院指出，若房價(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性，如進(jìn)一步收緊信貸政策等。

　　中航證券研究員吳偉強(qiáng)調(diào)，整體上看全國樓市仍處于去庫存的過程中，尤其是市場供應(yīng)充足的二三線城市，房價(jià)后續(xù)反彈的動(dòng)力可能有限。

　　隱憂

　　土地財(cái)政掣肘調(diào)控

　　在樓市持續(xù)回暖的背景下，并非所有數(shù)據(jù)都偏向樂觀。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠(yuǎn)高于其他城市。相比之下，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當(dāng)于武漢一個(gè)城市的成交量。

　　近年來，不同城市的市場供需狀況發(fā)生了巨大變化。中國指數(shù)研究院指出，一線城市的市場需求量巨大，但供給持續(xù)不足。經(jīng)過多年的消化，目前已面臨后續(xù)供應(yīng)緊缺的情況，這將成為未來房價(jià)上漲的重要壓力。

　　相比之下，不少三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求較弱，供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。中國社科院此前也強(qiáng)調(diào)，部分地方樓市存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不同城市的樓市正在出現(xiàn)分化。調(diào)整供需關(guān)系將成為明年重要的政策著力點(diǎn)，但需要警惕部分城市土地財(cái)政借機(jī)抬頭的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此前不少二三線城市大量供地，被認(rèn)為是土地財(cái)政推動(dòng)所致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例在30%以上，部分城市甚至超過50%。這不僅促使地方政府放量供地，也成為其松綁樓市調(diào)控的動(dòng)力。

　　來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。分析人士認(rèn)為，隨著上述收入的減少，地方財(cái)政壓力持續(xù)增加。在巨額地方債務(wù)陸續(xù)到期的情況下，明年地方政府松綁調(diào)控政策的沖動(dòng)較強(qiáng)，這可能影響到政策執(zhí)行的效果。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年至今，全國共有超過40個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，多涉及公積金貸款限額提高、放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、延長土地出讓金繳納期限、稅費(fèi)優(yōu)惠等等。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府是樓市調(diào)控政策的執(zhí)行主體，若不建立長效機(jī)制，改變地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴，在政策執(zhí)行中出現(xiàn)的松動(dòng)現(xiàn)象難以杜絕。

來源：濟(jì)南時(shí)報(bào)

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