土地市場年末升溫 難掩全年成交低迷

　　在2012年的最后一個月，土地市場也迎來年內最后、也是最豐盛的土地盛宴。大量優(yōu)質地塊的出現，使得一二線城市的地價紀錄被連續(xù)突破。開發(fā)商年末加大搶地力度的背后，一方面是資金鏈緩解后對后市預期的看好，另一方面則更是年內拿地量減少導致的對土地儲備的“饑餓”。而這背后，則是從全年來看土地市場成交量的相對低迷。

　　土地市場年末升溫

　　近日任志強就土地市場再次“發(fā)炮”，矛頭直指政府供地量不足和同行瘋狂炒高地價。而起因則是12月25日任志強所在的華遠地產再次在北京土地市場空手而回，在與萬科和首開聯合體就北京通州臺湖地塊的競爭中，華遠地產早早收手，最終萬科首開聯合體拿下三宗地塊中的兩塊，平均樓面價超過13000元/平方米?！霸僖淮斡觅F于面包的價格購買了面粉?！比沃緩娫谖⒉┥险劦酱舜瓮恋嘏馁u時無奈地表示。而就在2011年，離此次拍賣地塊不遠的另一宗地塊的成交價格只有5000元/平方米左右。而在12月底，北京再次掛牌出讓三宗優(yōu)質地塊，總建筑面積達到114萬平方米。其中海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地配建公共租賃住房的土地面積約18.69萬平方米，建筑面積約33萬平方米，將于1月16日投標，投標保證金為人民幣10.5億元，有望再次打破北京市的樓面地價紀錄。

　　上海的土地市場同樣熱鬧，先是在12月上旬，萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司這四家企業(yè)聯合體以54.3億的底價競得徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務區(qū)地塊，打破了兩個月前由保利聯合體競得的徐匯區(qū)濱江地塊45億的紀錄，成為上海年內新的總價地王。但是兩周后的12月26日，這一紀錄就被方興地產聯合上海國際港務集團以56.8億元聯合競得的上海虹口區(qū)海門路55號商務地塊所打破。

　　而北京、上海土地市場的土地盛宴，只是年末最后一波土地出讓高峰期的一部分。除這兩個標桿城市外，廣州、深圳、南京等城市的總地價紀錄相繼被打破。據和訊房產不完全統(tǒng)計，從11月28日至今，已有10個典型城市地王包括單價地王被刷新，僅在12月24日和25日，武漢便推出46宗地塊，土地供應高峰顯而易見。這波地王誕生高潮的背后，則是地方政府積極推出優(yōu)質地塊和加大商務用地推廣力度共同作用的結果。

　　從房企角度來看，隨著資金鏈的緩解，拿地積極性在不斷提高。據中原地產統(tǒng)計，僅12月前20天，10大標桿房企累計購地金額已經達到305.4億元，超過其11月全月的購地金額。統(tǒng)計顯示，2012年度采取擴張政策最為典型的開發(fā)商是招商地產，拿地規(guī)模遠大于其銷售規(guī)模；保利、萬科、中海則是以銷定量，根據銷售的規(guī)模決定拿地的規(guī)模，保持土地儲備的平穩(wěn)；富力、恒大、華潤、金地、綠城等房企，其拿地規(guī)模明顯小于其銷售規(guī)模，依然處于明顯的去庫存周期。從標桿房企拿地的具體情況來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。近期產生地王的城市集中在一二線城市，正是這種趨勢下的最好體現。

　　難掩全年低谷

　　對于這波下半年開始直至年末達到高潮的土地盛宴，業(yè)內人士大多保持著比較冷靜的態(tài)度。因為目前產生的地王大多數是總價地王，更能推高房價的單價地王并不算多，同時從全年土地出讓情況來看，今年依然處于近幾年的低谷。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，2012年1-11月，全國300個城市共推出13.6億平方米，較去年同期下降11.1%，其中住宅用地推出4.5億平方米，較去年同期下降20.2%。但是商辦用地推出1.9億平方米，較去年同期增長14.1%。全國土地市場成交量的降幅則大于推出量，前11個月，全國300個城市各類土地共成交10.5億平方米，較去年同期下降15.3%。其中，住宅用地成交3.3億平方米，較去年同期下降26.0%；商辦用地成交1.4億平方米，較去年同期增長4.8%。住宅樓面均價略有回升，但各類用地整體水平仍低于去年同期。全國300個城市各類用地樓面均價為898元/平方米，同比下降5.9%，其中住宅用地樓面均價為1306元/平方米，同比上漲4.2%，而商辦用地為1140元/平方米，同比下降20.5%。

　　從全年土地供應和土地成交來看，都不算高，北京、上海等一線城市降幅更明顯。在拿地再次失敗后接受采訪時，任志強就直言：“為什么大家把臺湖的土地拍得那么高，因為都快餓死了?！睋y(tǒng)計，2012年北京市共出讓土地面積為1209萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1560萬平方米，兩項數據同比降幅分別為36.4%、30.3%。

　　而對于土地市場的回暖，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在國土部“采取切實措施穩(wěn)定房地產用地供應抑制異常地價”的新聞通氣會上表示，一是對總價較高的地塊，將實行分割處理，劃為多宗地供應；二是對地段較好、單價較高的優(yōu)質地塊，則綜合采用多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，或與條件較差的土地“捆綁”供應。

　　中國房產信息集團評論員李瑩對新金融記者表示，從國土部表態(tài)不難看出，未來土地供應量仍會保持穩(wěn)定，增加土地供應，一是避免因供需不平衡導致的地價大幅上漲，二是避免由于土地供應下降導致商品房供需不平衡引起的房價顯著提升。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主轉為再度收緊。

來源：北方網

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