樓市暖冬2013市場或在震蕩中上行

　　2012年房地產(chǎn)市場在暖冬中結(jié)束，成交量和成交價格均呈現(xiàn)出上行態(tài)勢。與2011年年底“寒流”陣陣，“降價潮”持續(xù)形成強(qiáng)烈反差。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況愈發(fā)明顯。而對于2013年的房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士表示，在市場與政策共同作用下，震蕩中上行的走勢最有可能出現(xiàn)。

　　樓市“暖冬”年末翹尾

　　在2012年進(jìn)入最后階段的時候，樓市成交量的回升依然在持續(xù)。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年第52周2012年12月17日至12月23日，其監(jiān)測的40個城市的樓市周均成交量，除蘇州降低1.65%外其他城市周均成交同比均增長，其中長沙增幅仍為最大，為482.65%，重點城市中多個城市增長相對明顯，長沙、南京、天津、廣州等均有超過100%的增幅。其中北京當(dāng)周商品住宅期房加現(xiàn)房成交3249套，成交面積34.08萬平方米，上海當(dāng)周商品住宅成交4206套，成交面積為44.93萬平方米，廣州商品住宅成交2545套，成交面積為29.90萬平方米，深圳商品住宅成交1086套，成交面積為10.37萬平方米。四大一線城市均處于年內(nèi)周成交高位。

　　從全年前52周的樓市總成交情況來看，2012年1-52周成交面積前三位為重慶、上海和北京，1-52周重點城市中，除天津外，成交面積同比2011年均上漲。其中蘇州漲幅最大，上漲101.13%，其次南京漲幅為86.12%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤伞拔⒄{(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉”的結(jié)果；另外一方面，也是由于房企年底銷售業(yè)績指標(biāo)、財務(wù)報表等要求，年底開始沖量導(dǎo)致銷售量回升。

　　中小房企面臨轉(zhuǎn)型

　　下半年以來成交量的回升，受益最大的依然是那些大型房企，而中小型房企依然面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。中房協(xié)近日發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》顯示，過去三年來，房地產(chǎn)法人單位數(shù)量每年以超過12%的數(shù)量在遞減。中房協(xié)通過對國內(nèi)各房企經(jīng)營狀況分析測算，到2015年還將有30%的企業(yè)出局，企業(yè)總數(shù)將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。2012年前三季度銷售金額中，前10名房企占比達(dá)到14.01%，較2011年增加了1.43個百分點，前20名企業(yè)集中度為19.11%，高出2011年前三季度2個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)一方面已經(jīng)顯露出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面；另一方面，地區(qū)性中小企業(yè)的日子比過去明顯更難過了，原因在于政府調(diào)控逐漸加壓的背景下，原先房地產(chǎn)行業(yè)依靠土地自然增值獲利的運營模式已經(jīng)遭遇嚴(yán)重瓶頸，尤其在一二線城市這樣的趨勢更為明顯，這就決定了過去中小企業(yè)遇調(diào)控即收縮，遇行情即銷售的經(jīng)營手段逐漸開始行不通。

　　“在行業(yè)集中度快速上升的趨勢之下，依靠強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金的高周轉(zhuǎn)的銷售模式，萬科、保利、中海、綠地等龍頭房企均已跨越或接近千億目標(biāo)，而對于諸多中小型房企來講，‘百億級’將是其未來三年必須突破的目標(biāo)，否則轉(zhuǎn)型勢在必行?！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)分析師楊小貝表示，中小型房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑可以借鑒新城控股走區(qū)域深耕型發(fā)展戰(zhàn)略；或者借鑒宏立城向效率型企業(yè)發(fā)展，有效利用自身或政府資源開發(fā)類似貴陽花果園這樣的樓盤；或者借鑒復(fù)星投資向泛金融型企業(yè)發(fā)展；甚至，還可以向概念型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，例如最近熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)或者科技地產(chǎn)都是小型房企轉(zhuǎn)型的選擇。

　　市場政策博弈定調(diào)明年樓市

　　市場層面的長期利好和政策層面對樓市過熱的抑制，兩者的博弈將繼續(xù)影響2013年的樓市走向。中國指數(shù)研究院在其關(guān)于未來十年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望的報告中指出，中央提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，未來住宅市場規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)大，市場前景良好。同時，11月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。此外，對放松調(diào)控導(dǎo)致房價過快上漲的城市，住建部要繼續(xù)采取措施，并將會同監(jiān)察部對其進(jìn)行約談。由此可見，2013年的樓市調(diào)控基本已定調(diào)，那就是繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從住建部釋放出的潛臺詞看出，如果重點一二線城市樓市持續(xù)升溫發(fā)酵，中央層面仍不排除會有新的政策出臺。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來隨著成交量的持續(xù)回升與回暖，有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象，這個過程中不可避免的仍會有各類炒作未來市場預(yù)期的動作和言論。一旦房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈風(fēng)險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度有所收緊?！爸醒肱c地方政府、企業(yè)利潤率增長與調(diào)控政策走向、市場供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會進(jìn)一步突出。”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生表示，明年房地產(chǎn)市場走勢會與國內(nèi)整個經(jīng)濟(jì)面緊密掛鉤，與GDP增速相匹配，預(yù)計不會出現(xiàn)大幅上漲，但也不會負(fù)增長，與過去的高增長相比，房價增速將有所下滑。

來源：北方網(wǎng)

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