度調(diào)控樓市2012囧途不太囧

　　2012，樓市有驚無險(xiǎn)地走過。房價(jià)雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。樓市深度調(diào)控中，每個(gè)角色都小心翼翼，企圖在變局中從容安身，這便拼出了一幅2012年房地產(chǎn)市場的眾生相。

　　買與賣的糾結(jié)博弈

　　“8月15日，正式成為房奴?！弊鳛榉蔷┘耸?，小張終于在2012年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但他和大多數(shù)人一樣覺得還沒到抄底時(shí)，決定再等等。5月份，小張發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤已需要排隊(duì)購買。隨著樓盤給的優(yōu)惠力度越來越少，他覺得必須趕快下手。最后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室?；仡欉@段購房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套。

　　“有一種說法，今年沒買房，拿多少年終獎也沒用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的價(jià)格入市，如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平米以上。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告》，多個(gè)城市房價(jià)歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企11月即完成了全年銷售目標(biāo)，而萬科、保利的年度銷售額更是突破千億大關(guān)。

　　自前年下半年開始，無力招架的開發(fā)商被迫降價(jià)或促銷以渡難關(guān)?！耙詢r(jià)換量”抬升了銷售業(yè)績，但上市房企去年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。

　　當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國等通過并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價(jià)購得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。

　　隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價(jià)”，開發(fā)商在與購房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”

　　不過，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調(diào)控也不會輕易結(jié)束，但業(yè)界普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動力。此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路。在盤整期，房企在底部探尋自身價(jià)值，這對行業(yè)而言未嘗不是好事。

　　調(diào)控的平衡與突破

　　地方政府也感受到了陣陣寒意。據(jù)一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年，他所在城市財(cái)政收入的25%來自土地出讓金?！艾F(xiàn)在不但這一部分減少了，連房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動作用也減弱了，一下子又找不到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！?

　　部分地方政府曾試圖自下而上地尋求政策突破口。2012年初以來，上海、河南、珠海等多地?cái)M放松政策調(diào)控，但凡觸及“限購”、“限貸”紅線的微調(diào)政策，無一例外都被叫停。2012年，中央各部委共33次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不放松，10次強(qiáng)調(diào)房價(jià)合理回歸。為了強(qiáng)化政策執(zhí)行力度，7月下旬國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)調(diào)控措施的情況開展專項(xiàng)督察。密集的發(fā)聲與高調(diào)的督查無疑能肅清輿論雜音，緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　但不得不承認(rèn)嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，樓市調(diào)控變得更加艱難。去年央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩(wěn)增長”提供更為寬松的貨幣環(huán)境，但也讓一部分資金不可阻遏地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，讓房價(jià)出現(xiàn)止跌回升勢頭。

　　房貸政策也是影響房價(jià)向合理價(jià)位回歸的重要要素。春節(jié)過后，首套房貸款出現(xiàn)松動。但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優(yōu)惠幅度。有分析認(rèn)為，這是銀行在“自身利益”與“社會責(zé)任”之間努力尋找著平衡。

　　不過總體來說，銀行對調(diào)控的態(tài)度是十分堅(jiān)定的。正是得益于其嚴(yán)格貫徹差異化房貸政策，市場上才形成剛性需求被釋放，投機(jī)投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對房企開發(fā)貸款仍在收縮，各家銀行的房地產(chǎn)貸款增速均低于其他行業(yè)。

　　此舉也是為了在風(fēng)險(xiǎn)上逐漸將房地產(chǎn)與自身切割開來，畢竟樓市調(diào)控帶來的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。不過從16家銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)不良貸款余額仍在繼續(xù)回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災(zāi)區(qū)。

　　今年還有三大懸念

　　走進(jìn)2013年后，樓市還有三大懸念待解。

　　銷量高攀房價(jià)會否跟進(jìn)？過去一年，樓市銷量雖時(shí)有震蕩，但全年都比較平穩(wěn)，并逐步上升?！白罱?，部分地方似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象，但市場并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎(chǔ)。”專家認(rèn)為，由于調(diào)控力度不減、商品房銷量居高不下等原因，供需雙方難以達(dá)成一致的樂觀預(yù)期，房價(jià)難現(xiàn)大漲的動力。

　　也有人表示了不同的看法。楊紅旭表示，房地產(chǎn)企業(yè)差錢的困難正在好轉(zhuǎn)，庫存量也持續(xù)減少，而新開工面積卻在負(fù)增長，意味著房屋供應(yīng)量偏緊，市場需求量仍很巨大，價(jià)格自然往上走。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新增住房需求和改善性需求也會持續(xù)增加，銷售或?qū)⒗^續(xù)當(dāng)前的“火熱”，并帶動房價(jià)回升上漲。

　　土地市場會否進(jìn)入“暖冬”？先冷后熱，是去年土地市場的真實(shí)寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現(xiàn)象。但第四季度起，形勢悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，拿地?zé)崆槊黠@增加，從去年11月開始，各地“地王”大戲輪番上演。

　　“目前，開發(fā)商拿地?zé)崆榕c三年前的狂熱相比，已理智了很多，底價(jià)成交仍是土地市場主調(diào)?！崩顕毖浴?

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，近期土地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預(yù)計(jì)隨著商品住宅成交量持續(xù)上升，土地市場也將加快復(fù)蘇，特別是土地價(jià)格并未大漲的情況下，開發(fā)商對后市預(yù)期也比較樂觀，拿地?zé)崆槿詫⒏邼q。

　　樓市調(diào)控步入何方？住建部近日明確表示，今年將堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)實(shí)行限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性購房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　但2013年新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定利好。“不過，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展階段，未來不可能再現(xiàn)過去那樣的暴利，而是轉(zhuǎn)入利潤均衡、以質(zhì)取勝的時(shí)代?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說。

　　相對城鎮(zhèn)化，更引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅最終能否落地。張東表示，房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)機(jī)已成熟，什么時(shí)候推出要看各方的利益權(quán)衡?！胺慨a(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房價(jià)，而在于增加投機(jī)成本和投資成本，打擊炒房，保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房的消費(fèi)，確保老百姓的住房權(quán)?！?/p>

來源：南京報(bào)業(yè)網(wǎng)

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