房地產(chǎn)2012年回顧:行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升

　　房地產(chǎn)在震蕩中走過2012，既有一季度的行業(yè)極端低迷，打折降價潮持續(xù)，也有3月份開始的成交量回升，繼而是淡季不淡旺季不旺的三季度和全面回暖的四季度。2012年的房地產(chǎn)行業(yè)各方都經(jīng)歷了不同尋常的一年。

　　樓市篇

　　下半年持續(xù)回暖

　　剛剛過去的2012年最后一個月，中原集團研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當月全國主要的54個城市，新建住宅簽約再次有所上漲，54個城市合計簽約套數(shù)為307134套，超過了之前年內(nèi)最高的11月份，這也是限購2年來，全國主要城市簽約量最高的一個月份。在主要城市中，大部分城市都超過了11月全月，北京新建住宅簽約14398套，廣州簽約11448套，上海簽約16624套，深圳簽約4649套，天津簽約9219套。

　　成交量的上升，同時伴隨著房價的持續(xù)回升，2012年12月全國100個城市（新建）住宅平均價格為9715元/平方米，環(huán)比前一個月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲，漲幅有所縮小，其中57個城市環(huán)比上漲，43個城市環(huán)比下跌。

　　縱觀2012年全年的房地產(chǎn)市場，基本可以分為四個階段。第一階段是1-2月，當時正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對嚴厲，市場交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)；第二階段是3-6月，政策面相對寬松的格局逐漸成形、品牌房企依然延續(xù)2011年降價跑量的策略，導致市場剛需開始集中釋放，推動各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場銷售持續(xù)良好，大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，降價幅度大幅縮小，買賣雙方正展開新一輪博弈，導致交易量較前期有所下降，市場進入一個相對平穩(wěn)的階段；第四階段是11-12月，各重點城市市場交易量出現(xiàn)年底翹尾，一部分前期價格策略相對保守的中小型房企，由于時逢年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，同時相當一部分購房需求擔憂明年市場進一步回暖進而加快入市。

　　從中國房產(chǎn)信息集團調(diào)研的全國24個樣本城市來看，2012年一、二線城市和三、四線城市的分化愈發(fā)嚴重，2012年樣本一、二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長趨勢則有所放緩，當年樣本三、四線城市交易量同比增長15%，漲幅較2011年大幅收窄?！耙?、二線城市因限購政策之前幾年市場需求被嚴重積壓，而隨著2012年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三、四線城市則由于房企前兩年大規(guī)模進軍三、四線城市的原因，市場快速膨脹，但經(jīng)濟水平和市場需求依然落后于房地產(chǎn)開發(fā)速度，市場有效需求遇到階段性低谷?！敝蟹啃欧治鰩煴硎尽?

　　房企篇

　　千億房企增至3家

　　2012年對房企來說，日子比2011年好過了不少。早在10月份，就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團、世茂地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等11家標桿房企完成全年銷售目標。最后兩個月的成交翹尾，更使房企的業(yè)績錦上添花。

　　銷售金額方面，千億級以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)增加，從2011年的僅有萬科1家，擴充至2012年的3家。萬科繼續(xù)成為行業(yè)的領頭羊，全年銷售額達1418億元，同比2011年增長17%，綠地、保利分別以1078億元和1018億元的銷售額入圍“千億俱樂部”，共同形成房企第一梯隊。中海、恒大、萬達分別以935億元、923億元、905億元緊隨其后。銷售額排名第7的綠城中國成交額為510億元，華潤置地則以500億元排名第8。顯示出第一梯隊房企加速領跑，與第二梯隊的差距逐步拉大。

　　從前幾名房企表現(xiàn)來看，萬科在上半年采取穩(wěn)健的發(fā)展策略，同時抓住了下半年最后幾個月的回暖，加大銷售力度，在10月、11月、12月分別取得了137億、171.3億和147億元的銷售業(yè)績，可說成功抓住了市場“脈搏”。恒大則由前幾年的大幅降價轉(zhuǎn)向強調(diào)品質(zhì)轉(zhuǎn)變，同樣在上下半年中成功把握推盤節(jié)奏，以1536萬平方米的業(yè)績，在房企中銷售面積排名第一。綠地和萬達則繼續(xù)堅持其商業(yè)地產(chǎn)路線，保利堅持其高周轉(zhuǎn)策略，加強了一、二線城市的投資力度，中海堅持中高端品質(zhì)開發(fā)路線?？梢哉f前幾名的房企都有其經(jīng)營策略的獨到之處。

　　在其他房企中，融創(chuàng)中國延續(xù)了2011年企業(yè)高速發(fā)展勢頭，通過與綠城的合作，使得其在長三角區(qū)域進一步扎根，成功進入上海市場。企業(yè)業(yè)績從2011年的193億元上升84%達到2012年的356億元，而其與保利、方興地產(chǎn)等合作伙伴聯(lián)合拿地開發(fā)模式，也使其競爭力得到進一步提升。招商地產(chǎn)則借助集團140年慶的機會，成為2012年打折促銷最為積極的房企之一，并在樓市冰凍期成功撬動市場，全年業(yè)績達到了356億元的歷史高位，同比上漲70%。再加上世茂地產(chǎn)、碧桂園、華潤、龍湖等房企傳統(tǒng)勢力，銷售額300-500億元陣營的房企競爭進一步加劇。這些房企誰能找準企業(yè)定位，加強內(nèi)部管理和資金周轉(zhuǎn)，誰就有可能是下一個千億級別房企。

來源：新金融觀察報

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