今年樓價漲幅有限　去年底翹尾今年初抬頭

業(yè)內人士認為今年樓價漲幅有限　

　　今年的樓市會怎么走，房價是漲是跌？去年底的一波“翹尾”行情延續(xù)至今，開發(fā)商普遍看好今年樓市，購房者則擔心房價飆升。記者根據經濟發(fā)展趨勢、本地政策走勢和供求關系狀況，結合本地業(yè)內人士觀點分析認為，中山樓市之所以長期處于“洼地”有其必然，今年樓市或將在平穩(wěn)中上升，未來樓價漲幅也有限?！　?/p>

　　調控政策左右本地樓市表現(xiàn)　

　　住建部日前已經表態(tài)，今年將繼續(xù)堅持限購政策。在這樣的政策大環(huán)境下，中山的樓市走勢又會如何，仍是未知數(shù)。而本地政策也將成為影響樓市走勢的最大不確定因素?！?/p>

　　由于大戶豪宅產品被擋在網簽和備案門檻之外，投資和投機需求淡去，剛需一族成為成交的絕對主力，樓價也因而得以繼續(xù)保持穩(wěn)定。　

　　2012年的中山樓市雖然各月成交量不斷上下起伏，但大多數(shù)時間一手住宅均價基本都在每平方米5000～5500元的區(qū)間窄幅波動?！?/p>

　　中山大地房地產高級策劃經理馮瑞卿表示，業(yè)界對本地政策的看法總體樂觀。如果房地產調控采用差別化政策，豪宅產品被松綁，或將帶來樓價的結構性上升，但在目前剛需占主導的市場中，究竟能對總體樓價能產生多大影響還很難預料?！?/p>

　　馮瑞卿判斷，即使樓市有所回暖，在超高的存貨量的壓力下，至少在下半年之前樓價不會有明顯的上漲?！?/p>

　　大勢：城鎮(zhèn)化利好可能并不明顯　

　　城鎮(zhèn)化作為經濟成長的重要動力，被很多房地產業(yè)內人士看好。有統(tǒng)計顯示，目前我國城鎮(zhèn)化率僅在51%左右。有業(yè)內人士認為，二三線城市將成為城鎮(zhèn)化主要受益地區(qū)，將撬動房地產業(yè)新一輪發(fā)展。　

　　不過，城鎮(zhèn)化給中山帶來的利好卻不那么明顯。2012年中山的城鎮(zhèn)化率已達87.9%。一鎮(zhèn)一品的模式，使中山城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展均衡，居民不用都擠到城區(qū)買房，這也造成中山樓價長期處于珠三角“洼地”。　

　　不過，市規(guī)劃局局長張珂曾表示，中山城市化發(fā)展水平和質量仍有待進一步提高。根據規(guī)劃，中山的城鎮(zhèn)布局進一步優(yōu)化，2015年的城鎮(zhèn)化率接近90%，形成以軌道交通和快速干線為紐帶的城市格局。這種新型城市化模式，也將給樓市提供進一步發(fā)展的空間?！?/p>

　　供求：存貨量足 投資需求不大　

　　馮瑞卿所說的庫存量也是很多開發(fā)商不得不面對的事實，從庫存量反映出來的供求關系也是影響市場的主要因素。中山中原地產的統(tǒng)計數(shù)據顯示，中山樓市的存貨量高達5.8萬多套，需要消化差不多一年?！?/p>

　　中山市統(tǒng)計局1月初公布的數(shù)據顯示，去年1~11月，中山市房地產開發(fā)投資緩慢增長，施工規(guī)模比上年同期略有擴大，竣工量少，銷售回升，開發(fā)資金偏緊。其中，全市房屋竣工面積240萬平方米，同比下降41.8％，竣工面積占施工面積不足一成。開發(fā)速度放慢顯示出開發(fā)商的庫存壓力?！?/p>

　　雖然在很多地產商看來，中山已經在“成本價”區(qū)間，但是并沒有引來大規(guī)模的“抄底”，目前的“回暖”與一線城市屢屢“日光盤”的局面相比力度要弱很多?！?/p>

　　一些持幣觀望的購房者則開始擔心樓價會飆漲，年底這一波行情中不乏有這樣心態(tài)的購房者提前入市。這一波行情中值得注意的另一個現(xiàn)象是，受調控影響一度滯銷的豪宅類銷售也開始抬頭，本土“一哥”雅居樂年底接連推出梵登、凱茵又一城、長堤半島等多個豪宅項目，僅在去年12月三個項目就一共取得6億元的銷售額。　

　　記者根據中山市國土局的網簽數(shù)據統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2012年約7萬余套商品房網簽中，有1.5萬套在坦洲，坦洲的樓盤差不多有9成是珠海客戶，這顯示出近兩成的房子是被珠?？蛻糍I走了。而除了坦洲其他區(qū)域則幾乎沒有外地客戶的身影，中山樓市的“洼地”效應并沒有吸引到多少外地客戶投資置業(yè)，而“洼地”反而顯示出本地樓市投資價值不大。　

　　“中山現(xiàn)在很多樓盤的價格已經接近成本，再下跌的可能性不大?！敝猩街性袌鲅芯考邦檰柌拷浝砉庀脖硎?，但認為樓價會有明顯上漲的想法也是一廂情愿?！?/p>

　　開發(fā)商樂觀：　

　　今年會比去年好過　

　　開發(fā)商去年年底的沖刺使得年底“翹尾”行情明顯，網簽數(shù)據顯示，2012年12月全市商品房網簽8239套，面積約82.2萬平方米，環(huán)比去年11月上漲了約一成，這個數(shù)據也使該月成為近年來網簽量最大的月份。　

　　從去年底開始的這波行情，進入新年之后也仍在持續(xù)，高漲的趨勢雖有回落，但依然保持高位，元旦3天假期，全市網簽357套商品房，幾乎是去年同期的三倍。1月份截至1月9日，網簽商品房達2137套，也幾乎是去年同期的三倍，日均237套的網簽量也是中山樓市較高的成交水平。　

　　面對良好的局面，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也發(fā)生了微妙的變化，此前膠著狀的博弈似乎正在被打破。曾表示三年內要讓公司躋身中山銷量前三甲的廣東保利地產董事長余英在就認為，2013年的樓市肯定會比2012年好。這也代表了不少開發(fā)商的想法，“最艱難的時候已經過去，今年肯定比去年好過！”記者接觸到的多位開發(fā)商都表達了類似的觀點?！?/p>

來源：廣州日報

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