三四線城市樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　日前有媒體曝光，2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業(yè)主們幾乎每天都出現(xiàn)在溫州建行平陽支行門口，原因是泰宇花苑項(xiàng)目老板已經(jīng)跑路。

　　據(jù)了解，泰宇花苑2009年開盤，2011年已停工，其項(xiàng)目負(fù)債總額達(dá)13億元。購房者表示，該樓盤無法按售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢(mèng)想化為泡影。

　　老板跑路、炒房者自殺、炒房團(tuán)覆沒只是溫州房地產(chǎn)市場泡沫破滅的縮影。作為溫州炒房團(tuán)一員的李虎對(duì)記者表示，現(xiàn)在溫州新建商品房比最高價(jià)時(shí)下跌百分之三四十，炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。

　　溫州樓市現(xiàn)象并非個(gè)案。多位業(yè)內(nèi)人士表示，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇的趨勢。

　　日前，有媒體報(bào)道，海南多個(gè)城市出現(xiàn)房價(jià)跳水現(xiàn)象。從三亞到?？冢绕涫浅芜~、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價(jià)沖擊市場的新開盤項(xiàng)目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。雖然不能說是整體趨勢，但在國內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)房價(jià)回調(diào)的歲末年初，這樣的現(xiàn)象也引發(fā)關(guān)注。

　　據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2010年海南獲批國際旅游島以來，樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，?？趲齑嫦芷谛枰?0個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。

　　對(duì)此，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海南樓市不存在存量大難消耗出現(xiàn)崩盤及樓市泡沫的問題，數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。

　　但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前海南多個(gè)中小開發(fā)商普遍都存在不同程度的資金壓力問題，“雖然沒有出現(xiàn)大量開發(fā)商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態(tài)的開發(fā)商越來越多?！?

　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂遍地開花。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　貴陽的人口不到450萬，在全國房地產(chǎn)市場整體回暖的背景下，貴陽作為房價(jià)最低的省會(huì)城市，去年房價(jià)同比再次下降11.2%。

　　值得注意的是，在這個(gè)中小型城市，幾乎是以樓建“城”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個(gè)，800萬以上有9個(gè)，1000萬平方米以上有6個(gè)，2000萬平方米以上1個(gè)。其中，規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬平方米的超大樓盤花果園，規(guī)劃居住人口就達(dá)35萬人。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，前些年全民炒房紅極一時(shí)溫州2012年前11月溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達(dá)23%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出，2012年我國房地產(chǎn)整體平穩(wěn)，但呈現(xiàn)出明顯分化，一二線城市相對(duì)需求高，但土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房價(jià)上漲；三四線城市卻面臨供應(yīng)過剩，需求不足。

　　“在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開始向三四線城市轉(zhuǎn)移，這些城市承載了調(diào)控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號(hào)，這些城市的土地供應(yīng)規(guī)模偏大、可供應(yīng)商品房的庫存較高。”顧云昌介紹。

　　保利地產(chǎn)董事長余英也曾在微博上表示，一線城市是房企必爭之地，去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。

　　顧云昌表示，在此背景下，三四線城市房價(jià)可漲空間正逐步受到限制，雖然一些城市可趁借著城鎮(zhèn)化渡過難關(guān)，但一些實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、泡沫過大的城市則會(huì)面臨崩盤的危機(jī)。

　　另外，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，前50強(qiáng)中包括41個(gè)四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市。

　　事實(shí)上，在城鎮(zhèn)化背景下，部分房企加速布局三四線中小城市或城鎮(zhèn)，視為當(dāng)下最大機(jī)遇之一。

　　“但城鎮(zhèn)化不是蓋房子，而是從基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境、生存條件等方面進(jìn)行改變?！甭櫭飞硎?，城鎮(zhèn)化的路還很遠(yuǎn)，不會(huì)有人住沒有配套的房子的，因此，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。

　　中指院報(bào)告也指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于難以吸引外來人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城市存在過剩風(fēng)險(xiǎn)。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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