北京樓市暖冬提醒未來(lái)調(diào)控趨嚴(yán)

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年北京新建商品住房的成交均價(jià)比去年下降7．6％。這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引起了業(yè)內(nèi)外的激烈討論，很大一部分人群表示并未感受到北京房?jī)r(jià)的下跌。

　　北京樓市自去年11月開始出現(xiàn)“陽(yáng)春”，成交量大幅上漲。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月上旬北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5153套，比上月同期的網(wǎng)簽量上漲了14．3％，與去年1月上旬同期的網(wǎng)簽量相比更是大幅上漲了442％。

　　一方面，數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控以來(lái)房?jī)r(jià)有所下跌；一方面，人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，開始出手購(gòu)房。2013年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？十八大之后的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展？又將出臺(tái)哪些調(diào)控政策？對(duì)此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士和專家。

　　購(gòu)房預(yù)期改變導(dǎo)致需求釋放

　　“最近，北京二手房交易太火了，看房買房的人非常多，我們都忙不過(guò)來(lái)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)中介小陳告訴本報(bào)記者：“自11月中下旬開始，二手房市場(chǎng)升溫，現(xiàn)在每推出一套房基本上一兩天就能成交。今年的市場(chǎng)與去年同期形成鮮明對(duì)比，往年每到年底都步入淡季，尤其去年受調(diào)控影響，二手房交易一度陷入低迷，但今年的情況完全不一樣?！?

　　“北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)關(guān)于成交均價(jià)下降的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還包括了保障房在內(nèi)，另外，北京五環(huán)路以外的成交量占到了86％，成交均價(jià)是17600元／平方米，同比下降了2．1％，而140平方米以下的戶型成交量占到80％，成交均價(jià)是17300元／平方米，同比下降3．2％。保障房、郊區(qū)房、小戶型等都會(huì)拉低交易均價(jià)?！比珖?guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　據(jù)聶梅生介紹，推動(dòng)北京近期樓市升溫是從二手房市場(chǎng)開始的，首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求和著急改善的置業(yè)升級(jí)購(gòu)房需求是支撐樓市交易量火熱的主要力量。以學(xué)區(qū)房、院區(qū)房為代表的北京房屋租賃價(jià)格飛速上漲，導(dǎo)致這部分剛性需求進(jìn)入二手房市場(chǎng)。加上此前被樓市調(diào)控所抑制的部分需求，隨著去年11月份市場(chǎng)呈現(xiàn)翹尾，心理預(yù)期發(fā)生變化，集體進(jìn)入看漲軌道，這部分購(gòu)房需求出手意愿更加強(qiáng)烈。同時(shí)，年初新房市場(chǎng)供應(yīng)量的萎縮，以及新開樓盤普遍在五六環(huán)以外，也促使部分購(gòu)房需求從新房市場(chǎng)流向二手房市場(chǎng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京這輪房?jī)r(jià)看漲潮主要原因在于購(gòu)買預(yù)期的變化，之前一直受到調(diào)控政策抑制，在十八大召開之后，公眾普遍對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)抱有信心，加上房產(chǎn)供給跟不上，存貨下降，一部分等待、觀望的購(gòu)房者選擇入市，一手市場(chǎng)買不到就選擇進(jìn)入二手市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼2013年開年第一個(gè)周末北京零新盤入市之后，上周末（1月12日—13日）市場(chǎng)依然低調(diào)，僅有一個(gè)項(xiàng)目開盤，供應(yīng)量?jī)H有206套。

　　房地產(chǎn)調(diào)控需突破

　　照此形勢(shì)，難道北京樓市真的會(huì)像任志強(qiáng)（微博）所放言的：“2013年3月樓市將大漲”？對(duì)此，聶梅生認(rèn)為，2013年不可能出現(xiàn)樓價(jià)大漲。她分析主要原因在于：首先，樓市保持目前的穩(wěn)定發(fā)展，是來(lái)之不易的結(jié)果。此外，從十八大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后不斷放出的信號(hào)是加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，只要漲一定會(huì)有更大的調(diào)控動(dòng)作，儲(chǔ)備庫(kù)里有很多的“彈藥”，所以不可能出現(xiàn)大漲。

　　“這就給未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控提出更高更嚴(yán)的要求。 ”聶梅生說(shuō)，“在限購(gòu)等政策實(shí)施之后，北京此次二手房市場(chǎng)集中釋放，使得價(jià)格又回到之前的水平。這也正好給政策制定部門敲醒警鐘。 ”她建議，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該堅(jiān)持市場(chǎng)行為和政府行為相協(xié)調(diào)，采取長(zhǎng)效監(jiān)管，而不是短期監(jiān)管，科學(xué)制定土地、信貸、房產(chǎn)稅等系列調(diào)控政策。

　　聶梅生認(rèn)為，2013年若出臺(tái)房產(chǎn)稅，對(duì)大多數(shù)居民而言影響不會(huì)很大，所以2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)將好于2012年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮(zhèn)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

　　陳晟認(rèn)為，未來(lái)如果需求出現(xiàn)反彈，加之土地供應(yīng)跟不上，可能會(huì)因供應(yīng)不足引起房?jī)r(jià)反彈。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要舉措應(yīng)該是增加土地供應(yīng)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量44．06萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)9．2％，房地產(chǎn)用地供應(yīng)10．40萬(wàn)公頃，同比減少了一成。

　　“2013年，房地產(chǎn)方面的政策會(huì)有較大的突破。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計(jì)方面，將會(huì)有較大進(jìn)展。 ”陳晟建議，在土地要素的供應(yīng)方面，在扼守十八億畝耕地紅線的前提下，可以從土地循環(huán)利用方面著眼，礦區(qū)塌陷地、廢棄舊園區(qū)、農(nóng)村閑置地、灘涂用地等都大有供應(yīng)潛力可挖。建立完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，并形成穩(wěn)定成型的利益分配鏈條，將使房地產(chǎn)土地供應(yīng)進(jìn)入較為寬松的狀況。

　　稅收方面，可以改變目前70年土地出讓金一次性收取的辦法，采取逐年征收的手段，這樣既可以大幅降低住房建設(shè)的實(shí)際成本，又可以有效克服地方政府目前盛行的短視行為，從根本上降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。也唯有如此，上上下下的發(fā)展轉(zhuǎn)型任務(wù)才能夠較為順利地完成。當(dāng)然，這需要政府下決心。

來(lái)源：新華網(wǎng)

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