中國房價(jià)收入比“脫軌”源自“四過高三失衡”

　　三種衡量合理房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　一是世界銀行評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。國際上一般用房價(jià)收入比來衡量。房價(jià)收入比是指家庭年平均總收入與一套住房平均總價(jià)格之比。世界銀行認(rèn)為，房價(jià)收入比在3至6倍為合理區(qū)間。根據(jù)聯(lián)合國對1998年世界96個國家的統(tǒng)計(jì)，房價(jià)收入比在0.8—30之間，平均值為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。發(fā)達(dá)國家普遍在3—6倍區(qū)間，發(fā)展中國家普遍在5—8倍區(qū)間，如果超過8倍，則被視為收入分配嚴(yán)重不公的國家。

　　二是總理兩項(xiàng)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。溫家寶總理在2012年“兩會”的政府工作報(bào)告提出，要“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。后來，溫家寶總理在答記者問時(shí)，就什么是合理房價(jià)提出了看法：房價(jià)要與民居收入水平相適應(yīng)，房價(jià)要與開發(fā)商合理成本和利潤相匹配。總理的回答在社會上引起極大反響，不少機(jī)構(gòu)紛紛以此計(jì)算全國和各地房價(jià)收入比，對各地合理房價(jià)與實(shí)際房價(jià)進(jìn)行比較。

　　三是社會四項(xiàng)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。沿著溫家寶總理的思路，一些研究專家進(jìn)一步提出四項(xiàng)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即：政府合理地價(jià)，政府合理稅費(fèi)，開發(fā)商合理成本與利潤，與普通居民實(shí)際收入相適應(yīng)。

　　中國的實(shí)際住房主要有四類：一是公開出售的商品房，二是公開的經(jīng)濟(jì)適用房，三是國有單位不公開的經(jīng)濟(jì)適用房和無償分配住房，四是小產(chǎn)權(quán)房。四類住房價(jià)格相差很大，按價(jià)格高低排序，最高為商品房，其次為小產(chǎn)權(quán)房，第三為公開的經(jīng)濟(jì)適用房，最低的為不公開的國有單位經(jīng)濟(jì)適用房。后三類住房總量可能接近甚至超過商品住房。公開統(tǒng)計(jì)價(jià)格的只有商品房和公開的經(jīng)濟(jì)適用房。目前公布的全國各地房價(jià)，并不是全部住房價(jià)格，只是商品房價(jià)格。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的社會公開商品住宅房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2000年，全國商品房銷售價(jià)格為2111元/平方米，2010年為5032元/平方米，十年增長了1.38倍，年均增長9%。2011年，全國商品住宅平均價(jià)格為5011元/平方米，2012年1月至11月為5498元/平方米，比2011年上漲近10%。

　　城鎮(zhèn)房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)高于實(shí)際情況

　　居民收入的公開數(shù)據(jù)高于真實(shí)數(shù)據(jù)

　　我國城鎮(zhèn)居民收入有兩公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。一是城鎮(zhèn)居民家庭收入水平數(shù)據(jù)（稱之為“收入數(shù)據(jù)1”）；二是私營企業(yè)員工工資收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。個體戶和其他人員沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但可參照私營企業(yè)工資水平進(jìn)行分析。筆者以“收入數(shù)據(jù)1”和后兩類人員工資收入的加權(quán)平均工資收入作為城鎮(zhèn)居民真實(shí)收入水平（稱之為“收入數(shù)據(jù)2”）的基本參照。

　　收入數(shù)據(jù)1：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年全國城鎮(zhèn)居民人均收入為23979元/年，人均可支配收入為21810元/年；家庭（城鎮(zhèn)戶均人口為2.89人）年收入為6.9萬元/年，可支配收入為6.3元/年。

　　收入數(shù)據(jù)2：2011年，我國有工資統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)單位職工（占城鎮(zhèn)就業(yè)的約38%）和私營企業(yè)員工（占城鎮(zhèn)就業(yè)的19.24%，其工資相當(dāng)于城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的58%），無工資統(tǒng)計(jì)的個體戶（占城鎮(zhèn)就業(yè)的14.6%）和其它企業(yè)單位（絕大多數(shù)為民營單位，占城鎮(zhèn)就業(yè)的近28%）?？傮w看，第一類人員大約占40%，第二、三兩類大約占60%，第三類人員收入按與第二類基本相同計(jì)算。將三類人員加權(quán)平均計(jì)算，家庭年均收入為4.7萬元/年，可支配收入為4.23萬元/年。

　　在我國城鎮(zhèn)部分居民中存在大量的灰色和隱形收入。據(jù)有關(guān)專家研究，其總量可能相當(dāng)于城鎮(zhèn)居民工資收入總量的80%以上，但它基本上只涉及占城鎮(zhèn)居民15%左右的高收入人群。

　　中國城鎮(zhèn)房價(jià)收入比遠(yuǎn)超國際合理水平

　　房價(jià)收入比計(jì)算方法是：房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。從合理性考慮，應(yīng)以家庭可支配收入作為依據(jù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國房價(jià)收入比過高。2011年，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為32.7平方米，戶均住房面積為94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米（2011年全國城鎮(zhèn)商品住宅平均價(jià)格）計(jì)算，一套住房總價(jià)格為47.6萬元；又分別按城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入“數(shù)據(jù)1”的6.3萬元/年和收入“數(shù)據(jù)2”的4.23萬元/年計(jì)算，那么，我國城鎮(zhèn)居民的“房價(jià)收入比1”為7.56倍，“房價(jià)收入比2”為11倍。與國際合理房價(jià)收入比為3—6倍相比，我國要高1.5—2倍。這說明，當(dāng)前全國房價(jià)水平已經(jīng)明顯脫離普通居民收入水平。

　　其中，北京房價(jià)收入比畸高。按上述方法，可以計(jì)算出全國和各地兩種收入情況下的房價(jià)收入比。以北京為例，2011年北京城市家庭戶均可支配收入為100193元，商品住宅平均價(jià)格為15517元/平米，95平米一套房總價(jià)為147.4萬元。按收入“數(shù)據(jù)1”口徑算，房價(jià)收入比約為14.7倍；按收入“數(shù)據(jù)2”口徑算，房價(jià)收入比為

　　房價(jià)收入比過高源自“四過高三失衡”

　　中國房價(jià)收入比太高，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的嚴(yán)重問題。這主要源自“四過高三失衡”。

　　從供給方面看，高房價(jià)源自“四過高”。除前述的高地價(jià)、高稅費(fèi)和高利潤外，還有就是公關(guān)成本高，即開發(fā)商在從土地獲得到地產(chǎn)建設(shè)再到住宅銷售全過程中，均要與政府有關(guān)部門機(jī)構(gòu)、與房地產(chǎn)相關(guān)的社會組織打交道，此過程需要進(jìn)行大量公關(guān)工作，花費(fèi)大量攻關(guān)經(jīng)費(fèi)，其中主要是請客送禮、法外辦事、行賄索賄等非正常支出。據(jù)有的社會研究指出，房地產(chǎn)行業(yè)的公關(guān)成本一般占其開發(fā)成本的5—10%，有的高達(dá)20—30%。

　　從需求方面看，高房價(jià)源自“三失衡”。第一失衡，是收入分配嚴(yán)重不公：一方面是大量中低收入人群購買力有限，購房有效需求不足，大約占城鎮(zhèn)居民85%以上；另一方面是，少數(shù)的高收入人群，大約占城鎮(zhèn)居民的10%多，其中除部分公開的高收入人群外，特別是少數(shù)居民的以灰色和隱形收入為支撐的非公開高收入人群。第二失衡，是居民購房需求失衡，主要是自住性需求增長有限，投資投機(jī)性需求過度膨脹，后者大都屬于高收入人群。第三失衡，是居民購房需求代際失衡，主要是部分普通居民將上輩人、這輩人前半生和后半生的收入與積蓄用于買房。

　　中國房價(jià)收入比過高，主要是對占城鎮(zhèn)家庭85%以上的普通居民而言，對占城鎮(zhèn)家庭10%多的公開和不公開的高收入人群而言，當(dāng)前房價(jià)收入比并不高。

　　解決中國房價(jià)收入比過高問題，必須解決“四過高三失衡”問題。主要是挖掘城鄉(xiāng)建設(shè)用地潛力，擴(kuò)大住房土地供應(yīng)量，降低住房土地價(jià)格；適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的稅率和費(fèi)率；采取切實(shí)措施，控制開發(fā)商過高利潤；監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的各類行政行為，打擊商業(yè)賄賂等違法違規(guī)行為；規(guī)范收入分配秩序，增加普通居民收入，調(diào)節(jié)過高收入，保護(hù)合法收入，限制灰色收入，取締非法收入；擴(kuò)大居民自住性和改善性住房需求，嚴(yán)格限制投資投機(jī)性需求；強(qiáng)化普通居民住房消費(fèi)教育，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)傾向，形成租房與購房、代際間住房消費(fèi)的合理格局。

　　高房價(jià)的三大推手

　　政府高地價(jià)是高房價(jià)的第一推手。從以下三組數(shù)據(jù)可以得出上述結(jié)論：

　　一是全國平均地價(jià)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置平均成交價(jià)格，2000年為434元/平方米，2005年為759元/平方米，2010年為2054元/平方米，十年增長了3.73倍，年均增長16.8%，明顯超過GDP和物價(jià)上漲速度。

　　二是全國政府土地成交價(jià)款。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置成交價(jià)款，2000年為734億， 2010年為8207億元。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元。

　　三是政府土地出售收益率。政府土地成本由兩項(xiàng)構(gòu)成，征地成本和一級開發(fā)成本，市場價(jià)高于成本的部分成為土地凈收益。有人根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)推算，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元，扣除征地、拆遷和安置成本并加上其它方面的補(bǔ)償性和建設(shè)性支出后，出讓收益為5182億元，凈收益率為15.6%；若只扣除征地拆遷安置成本，出讓收益為9537億元，凈收益率為28%。但不少機(jī)構(gòu)的研究顯示，地方政府土地出讓的實(shí)際綜合凈收益率一般在40%左右。

　　政府高稅費(fèi)是高房價(jià)的第二推手。首先，房地產(chǎn)稅種數(shù)量多。房地產(chǎn)稅費(fèi)有幾十種，其中直接稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和營業(yè)稅等，間接稅種有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等，相關(guān)費(fèi)用有教育附加費(fèi)等。

　　其次，房地產(chǎn)稅費(fèi)總額大。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的研究，2008年我國房產(chǎn)稅為680億元，城鎮(zhèn)土地使用稅為817億元，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅為1719億元，土地增值稅為447億元，契稅為1307億元，耕地占用稅為314億元，六項(xiàng)稅收占地方本級財(cái)政收入的18.45%，占全國稅收的9.74%。2009年，地方土地出讓收入為15900億元，占地方本級財(cái)政收入的48.3%，加上六項(xiàng)稅收，占地方本級財(cái)政收入的超過65%。

　　關(guān)于商品住宅價(jià)格中到底包含多少稅費(fèi)，國家并公開數(shù)據(jù)，但一些研究機(jī)構(gòu)指出，中國商品房價(jià)格中，政府各類稅費(fèi)占60—70%，其中地價(jià)占30—40%，稅費(fèi)占20—30%。

　　再次，房地產(chǎn)業(yè)稅收比重高。據(jù)國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1—9月，全國房地產(chǎn)業(yè)總稅收入9260.8億元，占第三產(chǎn)業(yè)稅收總額42919億元的21.5%，占國內(nèi)稅收總額84215億元的11%。

　　最后，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)總體重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占全國GDP的5.7%，2012年前三季度占全國GDP的5.9%。就房地產(chǎn)業(yè)稅收占全國稅收的比重，與其增加值占全國GDP的比重而言，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)大約是各行業(yè)平均稅負(fù)的2倍。

　　開發(fā)商高利潤是高房價(jià)的第三推手。主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)利潤率高。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)最新研究報(bào)告，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。據(jù)萬得研究報(bào)告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，全國商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為39%，真實(shí)利潤率為28%。開發(fā)成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、配套設(shè)施等8%左右。

　　二是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)利潤反差大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤率為14.2%，銷售稅金率為8%，人均營業(yè)利潤29.24萬元，人均經(jīng)營稅金及附加16.5萬元。各項(xiàng)效益指標(biāo)大約均在工業(yè)同類指標(biāo)的2倍以上。據(jù)“港澳數(shù)據(jù)終端”統(tǒng)計(jì)，2000年至2010年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營總收入增長8.5倍，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長7.29倍；同期房地產(chǎn)行業(yè)利潤總額增長59倍，工業(yè)利潤總額增長11倍；房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營收入利潤率由2.28%提高至14.5%，工業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率由5.2%提高至7.6%。就是說，2000年的工業(yè)利潤率是房地產(chǎn)業(yè)利潤率的2.28倍，2010年的房地產(chǎn)利潤率是工業(yè)利潤率的1.9倍。

　　21.7倍。北京房價(jià)收入比是全國的2倍，是國際公認(rèn)合理水平的4倍。上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說明，北京等一線城市的商品房價(jià)與當(dāng)?shù)仄胀ň用駥?shí)際收入水平已經(jīng)嚴(yán)重地脫離。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日報(bào)》

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