預(yù)計(jì)2013樓市將繼續(xù)回暖房?jī)r(jià)漲幅有限

　　核心提示：預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將維持緩慢回升態(tài)勢(shì)，行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，銷售形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)仍存上漲壓力但預(yù)計(jì)漲幅不會(huì)太大，供求結(jié)構(gòu)失衡將加大一線城市“剛需”型房源價(jià)格上漲壓力?！?/p>

　　在剛剛過(guò)去的2012年，房地產(chǎn)行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升?？傮w來(lái)看，2012年全國(guó)樓市銷售情況較2011年明顯好轉(zhuǎn)，尤其京滬深等一線城市樓市全年成交量同比增長(zhǎng)明顯。伴隨著樓市銷量回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)行業(yè)預(yù)期趨于穩(wěn)定樂(lè)觀，拿地次數(shù)和新開(kāi)工面積均開(kāi)始增加。

　　從相關(guān)主管部門傳遞的信號(hào)來(lái)看，中央將繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的調(diào)控政策不動(dòng)搖，涉及樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)或?qū)⑻崴?。在此背景下，預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將維持緩慢回升態(tài)勢(shì)，行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，銷售形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)仍存上漲壓力但預(yù)計(jì)漲幅不會(huì)太大，供求結(jié)構(gòu)失衡將加大一線城市“剛需”型房源價(jià)格上漲壓力。

　　2012年樓市“先抑后揚(yáng)”，預(yù)計(jì)今年1月延續(xù)回升態(tài)勢(shì)

　　2012年，樓市整體呈“先抑后揚(yáng)”走勢(shì)。受調(diào)控政策和節(jié)日因素雙重影響，2012年年初樓市表現(xiàn)低迷，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市普遍持悲觀預(yù)期。但自第二季度以來(lái)，在信貸環(huán)境趨于寬松、地方“保剛需”政策出臺(tái)等情況下，開(kāi)發(fā)商抓住剛需釋放的時(shí)間窗口，主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)“以價(jià)換量”，樓市銷量回升態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到七八月份。隨后的“金九銀十”樓市成交量雖未現(xiàn)大幅反彈，但仍保持高位運(yùn)行，并在11月份和12月份出現(xiàn)“淡季旺銷”行情。

　　一線城市樓市成交量增幅明顯，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)加快。據(jù)新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)， 2012年京滬深等一線城市樓市成交量較2011年增長(zhǎng)明顯。2012年，北京新建商品住宅全年簽約118402套，同比增長(zhǎng)34%，二手商品住宅全年簽約141217套，同比增長(zhǎng)19%。上海、深圳2012年新建商品住宅成交量同比亦有明顯增長(zhǎng)。其中，上海共成交136868套，同比增長(zhǎng)近9%；深圳成交量為39332套，同比增長(zhǎng)23%。成交價(jià)格方面，2012年下半年以來(lái)，北京、上海、深圳的新房和二手房市場(chǎng)交易日趨活躍，開(kāi)發(fā)商逐步從“降價(jià)換量”轉(zhuǎn)為“縮量保價(jià)”，部分重點(diǎn)成交區(qū)域的二手房業(yè)主提價(jià)現(xiàn)象也較為普遍。

　　樓市成交活躍態(tài)勢(shì)持續(xù)到2013年年初。在元旦假期結(jié)束后，隨著購(gòu)房需求的逐步釋放，一線城市商品住宅成交量均出現(xiàn)回升。據(jù)新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)， 2013年1月上旬，監(jiān)測(cè)的18個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交量同比均有大幅度增加。北京、上海、廣州、深圳增幅分別為81%、74%、99%、109%，杭州、大連、福州、長(zhǎng)春、天津、昆明、成都、海口、南京、長(zhǎng)沙，增幅分別為382%、239%、213%、212、190%、167%、148%、116%、112%、104%。

　　預(yù)計(jì)農(nóng)歷春節(jié)前多數(shù)城市樓市成交量還將快速回升。以深圳為例，從往年情況來(lái)看，元旦后至春節(jié)期間是深圳二手房市場(chǎng)成交淡季，但今年以來(lái)，剛性和改善性購(gòu)房需求入市積極性還在增加，特別是部分改善性房源成交比例上升。1月份，深圳二手住宅成交量有望達(dá)到9000套以上，成交價(jià)格也將保持小幅上漲態(tài)勢(shì)。

　　2013年樓市調(diào)控從嚴(yán)總基調(diào)將不變，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)或?qū)⑻崴?

　　展望2013年樓市政策走向，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，政府抑制不合理住房需求的大方向不會(huì)變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)，地方突破限購(gòu)“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。

　　在2012年底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部強(qiáng)調(diào)2013年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實(shí)好既有調(diào)控政策，商品住房限購(gòu)政策要繼續(xù)實(shí)施，凡是放松調(diào)控致使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，將繼續(xù)采取措施并會(huì)同監(jiān)察部對(duì)其進(jìn)行約談直至問(wèn)責(zé)。此外，住建部表示將配合有關(guān)部門繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作，加快研究以財(cái)稅金融等經(jīng)濟(jì)法律手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。

　　在土地宏觀調(diào)控方面，近日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)利用。各地要對(duì)房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強(qiáng)監(jiān)督并實(shí)現(xiàn)制度化、常態(tài)化。

　　據(jù)了解，發(fā)改委、住建部已開(kāi)始就房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行會(huì)商和協(xié)調(diào)，住建部已將“配合有關(guān)部門，加緊對(duì)建立金融、財(cái)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究”作為2013年將要開(kāi)展的重點(diǎn)工作之一。國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月15日在財(cái)政部調(diào)研時(shí)還強(qiáng)調(diào)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項(xiàng)就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　由此可見(jiàn)，調(diào)控政策保持穩(wěn)定是2013年的樓市主基調(diào)，在確保政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給等多方面在內(nèi)的市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)或?qū)⒓铀佟?

　　2013年房?jī)r(jià)仍存上漲壓力但漲幅將有限

　　值得注意的是， 2013年房?jī)r(jià)上漲壓力仍然存在。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　首先，從政策面來(lái)看，2012年下半年以來(lái)，相關(guān)主管部門多次重申樓市調(diào)控不動(dòng)搖，但隨著市場(chǎng)對(duì)政策效應(yīng)的逐步消化，相關(guān)政策措施對(duì)市場(chǎng)的影響也在減弱。

　　其次，從供應(yīng)面來(lái)看，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積從2012年4月份開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，盡管目前新開(kāi)工面積回升和土地購(gòu)置面積降幅有所收窄，但主要是大型房企投資意愿上升所致，多數(shù)中小房企投資意愿不足，甚至考慮收縮轉(zhuǎn)型，這將影響未來(lái)一到兩年的商品房新增供應(yīng)量。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：新華社多媒體數(shù)據(jù)庫(kù)

　　此外，專家指出，從近幾年來(lái)的調(diào)控實(shí)踐看，信貸政策對(duì)樓市的影響非常關(guān)鍵。如果2013年信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步寬松，住房需求入市的步伐會(huì)繼續(xù)加快，供求矛盾帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力也會(huì)更加突出，這在一線城市表現(xiàn)將會(huì)更為明顯。中國(guó)人民大學(xué)金融與證券交易所近日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，總體略向?qū)捤傻呢泿耪攮h(huán)境將會(huì)增加投資和信貸。

　　世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，成交大幅上揚(yáng)帶動(dòng)了不少城市消化樓市庫(kù)存的能力。北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市庫(kù)存去化周期分別降至8.2個(gè)月、19.2個(gè)月、14.2個(gè)月和9.0 個(gè)月，特別是一線城市90平方米以下的中小戶型房源量?jī)H占庫(kù)存總量的19%，“剛需”型房源供求結(jié)構(gòu)失衡將加大價(jià)格上漲壓力。

　　多家機(jī)構(gòu)也分析認(rèn)為2013年房地產(chǎn)銷售形勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。國(guó)家信息中心預(yù)計(jì)，2013年房地產(chǎn)銷售形勢(shì)會(huì)明顯好轉(zhuǎn)，全年商品房和商品住宅銷售面積將達(dá)到12.39億平方米和11.04億平方米，分別增長(zhǎng)15.4%、15.2%。在價(jià)格方面，隨著政策趨穩(wěn)和房屋銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)將重現(xiàn)漲勢(shì)，但漲幅不會(huì)過(guò)高。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，2013年商品房銷售額繼續(xù)回升，銷售面積延續(xù)2012年的漲勢(shì)，漲幅將略有放大。

來(lái)源：新華08網(wǎng)

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