競(jìng)爭激烈地王項(xiàng)目入市遇尷尬

　　2009年以來一線城市誕生的“地王”項(xiàng)目正陸續(xù)入市。然而，拿地之初的美好預(yù)期并未兌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于遭遇限購、限貸等政策影響，再加上高端住宅項(xiàng)目競(jìng)爭激烈，不少項(xiàng)目面臨銷售周期拉長，甚至陷入“零利潤”的尷尬。

　　銷售面臨尷尬

　　資金鏈緊繃的雅戈?duì)?，正迫不及待要出售其上海普陀區(qū)單價(jià)地王項(xiàng)目——長風(fēng)8號(hào)。據(jù)內(nèi)部人員透露，長風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目此前計(jì)劃定價(jià)4.2-4.3萬元/平方米，由于樓市回暖，開發(fā)商想上調(diào)至4.5萬元/平方米，原計(jì)劃1月26日開盤，能否如期開盤要看客戶認(rèn)籌情況。

　　不過，中國證券報(bào)記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至1月17日，在“新盤預(yù)告”與“預(yù)售/在售公示”兩欄中，長風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目均無任何即將開售或在售的信息顯示，該項(xiàng)目可能尚未取得預(yù)售證。

　　長風(fēng)8號(hào)的開盤時(shí)間，從2012年12月延到今年1月，認(rèn)籌訂金也一度從5萬漲到10萬元。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，長風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目首期推出200多套房源，延期可能是客戶儲(chǔ)備情況不佳或未取得預(yù)售證，如果此番認(rèn)籌量依然達(dá)不到預(yù)定目標(biāo)，可能延期開盤時(shí)間至3月。目前，普陀區(qū)在售住宅項(xiàng)目22個(gè)，近半年銷售均價(jià)在3.9萬元/平方米左右，只有5個(gè)項(xiàng)目價(jià)格高于長風(fēng)8號(hào)。

　　長風(fēng)8號(hào)地塊在2010年9月底被雅戈?duì)栆?9.58億元拿下，折合樓板價(jià)高達(dá)2.6萬元/平方米，按照目前定價(jià)，扣除各種成本后，利潤微薄。在同一區(qū)域，2009年9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元拍得長風(fēng)地塊，被認(rèn)為是當(dāng)時(shí)的全國“總價(jià)地王”，樓板價(jià)約為每平方米224O9元。

　　當(dāng)年的長風(fēng)地王被中海地產(chǎn)開發(fā)為中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均價(jià)4萬元/平方米，最低3.8萬元/平方米的價(jià)格開盤，當(dāng)天銷售12億元，2012年銷售額達(dá)44.67億元。昂貴的樓板價(jià)，加上建筑成本、裝修費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)及營銷成本，該項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是零利潤。

　　2010年華僑城拿下的蘇河灣單價(jià)地王，也在2012年9月上市，房源售價(jià)在5.6萬元/平方米，12月價(jià)格上調(diào)至均價(jià)6萬元/平方米，銷售較為平淡。當(dāng)年這塊蘇州河北岸東塊1街坊地塊是華僑城以70.2億的價(jià)格拿下，樓板價(jià)突破了52784元/平方米，為當(dāng)年上海單價(jià)“地王”。

　　然而，在拿下蘇州河北岸東塊1街坊“地王”后不久，為攤薄土地成本，華僑城又以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式取得鄰近的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，成交價(jià)僅為17.91億元，折合樓板價(jià)僅為14500元/平方米。華僑城借此分?jǐn)偭烁叩貎r(jià)，實(shí)際上華僑城手中蘇河灣地塊的樓板均價(jià)為34342元/平方米。即便如此，蘇河灣項(xiàng)目依然被認(rèn)為是貼近成本銷售。

　　地王項(xiàng)目入市趨謹(jǐn)慎

　　北京、廣州目前在售的“地王”項(xiàng)目，也多是在2009年至2011年間拿地，不過此后入市遭遇限購、限貸等政策，銷售速度并不快。

　　出身于“大望京地王”的遠(yuǎn)洋萬和公館項(xiàng)目在去年4月面世，先后4次領(lǐng)取預(yù)售證。由于土地成本高企，該項(xiàng)目同樣以高端住宅的形態(tài)推出，但最初開盤時(shí)超過60000元/平方米的高報(bào)價(jià)并未得到市場(chǎng)認(rèn)可，直到將價(jià)格調(diào)至50000元/平方米左右的水平，銷售情況才有所好轉(zhuǎn)。去年12月，該項(xiàng)目推出兩棟住宅樓，其中，5號(hào)樓的擬售均價(jià)約為56000元/平方米，但銷售狀況不佳。6號(hào)樓擬售均價(jià)接近60000元/平方米，目前尚未有銷售記錄。

　　相比之下，2012年北京市場(chǎng)誕生的東直門香河園、海淀萬柳等“地王”項(xiàng)目，目前尚未進(jìn)入銷售階段。市場(chǎng)普遍預(yù)期，由于這兩宗土地的樓面價(jià)格高企，項(xiàng)目售價(jià)也將攀高。其中，作為學(xué)區(qū)房的萬柳項(xiàng)目可能以超過7萬元/平方米的價(jià)格銷售。

　　廣州2012年下半年入市的中海云麓公館、雅居樂科學(xué)城項(xiàng)目、中海譽(yù)城、可逸江畔等項(xiàng)目，基本上都是2009年下半年至2010年當(dāng)時(shí)的“地王”，銷售情況也較平淡。本月廣州白云新城項(xiàng)目已開放了樣板房和售樓部，近期將正式開盤。白云新城兩幅地塊是2010年競(jìng)得，前者樓面價(jià)為19632元/平方米，后者則為20625元/平方米，成為當(dāng)時(shí)白云新城“單價(jià)地王”。而自從保利地產(chǎn)拿下該項(xiàng)目之后，市場(chǎng)的期待和關(guān)注就從未停止，該項(xiàng)目后被命名為保利云禧，并在2012年12月初開放售樓部之后，又在近日開放了樣板房。據(jù)悉，該項(xiàng)目首批銷售單位全部為140-370平方米大戶型。保利云禧目前雖未透露具體售價(jià)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，該項(xiàng)目很可能與鄰近的中海云麓公館價(jià)格接近，開盤價(jià)預(yù)計(jì)在4萬元/平方米左右。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從昔日“地王”項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，其入市后的高售價(jià)要接受市場(chǎng)考驗(yàn)，推銷產(chǎn)品要更花心思，要做得比同區(qū)域其他項(xiàng)目更有特色才有出路。最近入市的幾個(gè)地王項(xiàng)目都定位高端，高端項(xiàng)目的集中入市，將攤薄原來就在金字塔頂部的高端需求，因此市場(chǎng)競(jìng)爭壓力很大。

來源：中國證券報(bào) 萬晶 張敏

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