房地產去泡沫時代來臨去庫存依然是主題

　　當全國大多數(shù)城市的房地產市場在“回暖”聲中進入2013年的時候，有兩個地方的樓市卻傳出了不同的聲音，一個是海南，另一個則是常州。海南樓市在上世紀90年代的那波房地產泡沫破滅，至今依然對中國樓市有很強的警示意義，而2010年建立在“國際旅游島”熱潮中的樓市量價狂升，其中蘊含的風險正在顯現(xiàn)，房價過高、庫存壓頂?shù)葐栴}被爆出，用當?shù)貥I(yè)內人士的話來說，當下海南樓市正處于房價的理性回歸階段。而常州，則是典型的三線城市，雖然經濟發(fā)達，但由于常住人口有限，導致該市房地產市場增長空間有限，與前幾年的大規(guī)模開發(fā)形成鮮明對比，同樣面臨著庫存壓頂?shù)默F(xiàn)狀，不過在長三角城市群中并不算高的房價，則使常州的樓市看上去沒有那么危險。

　　較大的庫存壓力

　　近日，一則海南樓市泡沫破裂、潛在供應量需消化十年的報道，一時間將海南的房地產市場推上風口浪尖。文中所引用的一億平方米以上的潛在供應量，以及銷售受困后當?shù)貥潜P價格戰(zhàn)愈演愈烈的描述，再加上網絡媒體在標題方面的助推。崩盤、庫存壓頂、泡沫破裂等十分具有爆炸力的詞，被加諸海南樓市。

　　這些報道迅速引發(fā)海南省相關部門的回應，海南省住建廳相關負責人表示，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而并非之前報道的過億平方米。報道中所引用的機構統(tǒng)計數(shù)據存在一定的重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。海南省副省長陳志榮也公開表示，海南房地產市場不存在泡沫，而且隨著國際旅游島建設的穩(wěn)步推進和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎設施的不斷完善，海南的房地產市場將持續(xù)向好，要對海南的房地產市場抱有信心。

　　那么，海南樓市的現(xiàn)狀到底怎樣？銷售量和房價走勢處于怎樣的狀態(tài)？是否達到了泡沫破裂的情況？帶著這些問題，新金融記者采訪了海南樓市的相關業(yè)內人士。

　　關于海南樓市庫存要消化十年的報道，來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告。該報告顯示，海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來十年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。

　　不過海南克爾瑞總經理王路在接受記者采訪時表示，部分媒體在傳播信息時對上述數(shù)據有誤讀?！笆紫群Ｄ喜⒉淮嬖跇鞘信菽茰绲恼f法，當下只是海南房價在庫存壓力下的理性回歸。其次是很多人把潛在供應當成了庫存，潛在供應指開發(fā)商和政府已經簽訂出讓協(xié)議的土地的總可見面積，包含開發(fā)商和政府間的購地意向、未來可開發(fā)的總面積，和已上市的庫存量是兩個概念，拿到預售證未售出的才是庫存。我們數(shù)據中夠銷售十年的是潛在供應量?！蓖趼繁硎?。

　　不過王路也承認，雖然部分媒體在報道和傳播海南樓市庫存現(xiàn)狀時有夸大成分，但海南樓市目前確實存在較大庫存壓力。根據海南克爾瑞的統(tǒng)計，海南目前庫存去化時間最長的是陵水，需要101個月，瓊海需要61個月，文昌需要46個月，?？诘膸齑嫒セ芷谝查L達50個月，而三亞的去化周期最短，在20個月左右?！拔覀兘y(tǒng)計庫存去化時間時，是以當前庫存量除以之前13個月的平均銷售量，而2012年海南是受調控影響很嚴重的區(qū)域，特別是上半年的月銷售量很低，造成它的庫存去化時間的比值很大?！蓖趼繁硎尽?/p>

　　去庫存依然是主題

　　在庫存壓力下，當全國其他區(qū)域房價在四季度開始出現(xiàn)反彈趨勢的時候，海南房價卻是一片打折聲。在庫存壓力最大的陵水板塊，2012年底一個項目開出了帶裝修8800元/平方米起價的價格，而同時期周邊項目的房價普遍在13000元/平方米以上。位于海口西海岸的海長流項目，也以7068元/平方米起價開盤，與周邊15000-20000元/平方米的主流價格相比下降明顯。

　　海南中原地產市場研究部高級研究主任付澤龍對記者表示，海南當前房價的下行，是在為2010年那波過于瘋狂的房價暴漲行情“還賬”?！?010年國際旅游島概念出來后，全國性大房企和炒房者涌至海南，開發(fā)商瘋狂拿地，一線海景土地資源消耗殆盡，炒房者的入場加劇了房價的快速上升，導致那段時間海南的房地產市場被過度開發(fā)?！备稘升埍硎?，正是那時候的過度開發(fā)，使海南樓市當下面臨庫存壓頂?shù)默F(xiàn)狀。作為一個依靠外地購房者的投資性需求為主的樓市，海南樓市在整體經濟增速下滑的大背景下，面臨的現(xiàn)狀則更為嚴峻。來自海南省房協(xié)的數(shù)據顯示，2006年、2007年和2008年，?？趰u外購房者比例達到45%，三亞的比例更是高達75%。知名財經評論人葉檀表示，海南房地產第一次崩盤緣于海南旅游未進、房地產開發(fā)冒進，如果此次再次崩盤，則說明中國最具吸引力的休閑與旅游地產無法吸引到足夠的資金。本地居民收入無法左右海南房地產價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據。

　　不過隨著2012年末傳統(tǒng)旺季的到來，海南樓市的成交量正在回升?！懊磕甑?1月到第二年的3月，是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，因為這是北方客戶集中來海南過冬的時期，這時候成交量會明顯回升，我們稱之為氣候型剛需。”王路表示，開發(fā)商的降價策略以及傳統(tǒng)旺季的到來，也使海南樓市成交量從2012年年末開始出現(xiàn)好轉跡象，剛剛過去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他預計2013年只要房價穩(wěn)定，成交量也將持續(xù)穩(wěn)定回升。

　　來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，2012年?？谏唐纷≌山幻娣e229.94萬平方米，同比2011年上升106%，三亞2012年商品住宅成交面積91.5萬平方米，同比下降12%。不過?？诋斈甑某山痪鶅r為8499元/平方米，同比下降14.3%，三亞為24367元/平方米，同比上漲14.7%。海南房地產業(yè)內人士表示，之所以會出現(xiàn)這種情況，一是因為?？谑呛Ｄ仙儆械木哂幸欢▌傂璧陌鍓K，房價的下行和成交量的上升與全國多數(shù)地區(qū)走勢一致，而三亞則是典型的外來人口投資需求占絕對主導的板塊，加上資源稀缺和供應有限，導致房價繼續(xù)上升，成為海南唯一一個價格上升的板塊，同時成交量略降。

　　“海南樓市的一大特點是開發(fā)周期長，其他剛需為主的地區(qū)，開發(fā)周期大都在一年左右，而海南很多樓盤的開發(fā)周期普遍在四年以上，對企業(yè)的資金鏈是極大考驗?！备稘升埍硎?，所以雖然成交量有所回升，但與龐大的庫存相比，開發(fā)商依然面臨很大壓力，去庫存依然是海南樓市2013年的主題，海南樓市也將迎來一輪房價的“理性回歸”。

　　“在很多區(qū)域沒有配套支撐、很多政策配套還沒有落地的情況下，之前的價格上升是虛漲，擠泡沫是必要的，將更有利于海南樓市未來的健康發(fā)展?！蓖趼繁硎荆Ｄ蠘鞘械奈磥?，則是由當前以開發(fā)住宅為主的“旅游地地產”，向真正的“旅游地產”轉變，使項目具有更完善的配套，將主要精力放在長遠的經營領域，而不僅僅是短期的賣房子。

　　常州樓市供應過剩

　　與以外地投資性需求為主的海南類似，位于江蘇的三線城市常州近日也因其高庫存情況成為輿論熱點。據央視報道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，同比上升12.84％，刷新了2008年的最高紀錄。按照2012年的月度成交平均水平計算，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個月，而住宅則需要14.18個月才能消化完。

　　而據常州克爾瑞統(tǒng)計，在2012年4月份的時候，常州樓市的庫存量約為536.28萬平方米。到了6月份，常州的庫存上升為約783萬平方米，下半年以來常州樓市庫存量的上升趨勢明顯。供應方面，據三六五地產家居網的數(shù)據顯示，2013年常州預計有超過650萬平方米的房源上市。雖然根據常州市房管局發(fā)布的數(shù)據，2012年常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達795.75萬平方米，同比上升25.52%，但是庫存壓力依然使當?shù)亻_發(fā)商面臨較為嚴峻的形勢。

　　常州目前較大的庫存壓力，與其近些年加速城市開發(fā)、土地出讓面積大增有關。據統(tǒng)計，2006年常州土地市場成交地塊只有37幅，至2010年成交地塊即增加到204幅，2011年也成交了195幅地塊，土地市場的快速增長，為常州樓市持續(xù)的高供應提供了基礎。不過常州本地戶籍人口的購房需求，卻難以與持續(xù)增長的高供應量相匹配。據常州市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年年末該市戶籍人口為360.8萬，過去十年間常州市戶籍人口共增加19.3萬，平均每年增長約1.93萬?！安贿^更重要的一點是，常州本地很多戶籍人群，經過之前的拆遷、城中村改造等，普遍并不缺房，并沒有特別強烈的購買需求?！碑?shù)胤康禺a業(yè)內人士對記者表示，而這也是常州房價在蘇南周邊城市中并不算高的重要原因。

　　常州市房管局在回應所謂“鬼城”時表示，常州目前并沒有出現(xiàn)如鄂爾多斯、溫州等地的房價腰斬、項目大面積停工、銷量大幅下降等市場風險跡象，雖然供應量和庫存量略高，但正是充足的土地供應和住房供應，才能使常州房價保持在相對合理的價位，使大部分市民能夠買得起房。如果供應量和庫存量大幅下降，房價很可能出現(xiàn)快速上漲，與政府調控的初衷是不符的。

　　常州大多數(shù)業(yè)內人士對常州樓市的前景抱有信心，常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)韓強在接受媒體采訪時表示，庫存偏高的問題近幾年在常州樓市一直存在，并不僅僅是2012年的問題?！安贿^常州的庫存中很多都是多年前的無效供應，大部分是開發(fā)企業(yè)自持的商業(yè)、車庫和辦公等物業(yè)，去掉之后剩余的庫存量并沒有那么可怕?！表n強表示，隨著買賣雙方更加理性地看待供應和銷售狀況，2013年常州樓市的庫存情況會有所好轉。

　　常州市房管局數(shù)據顯示，2012年常州商品房成交均價為6969元/平方米，同比下降7.30%。“常州房價的下降，緣于剛需項目的打折促銷，而一些中高端項目，銷售得并不理想，一些新區(qū)不顧本地需求過度開發(fā)，存在著一定的泡沫隱患。”有業(yè)內人士指出。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，與2009年不同，中國樓市目前正承受著雙重危機，一方面，一線城市因供不應求，房價過快上漲的壓力再現(xiàn)；另一方面卻是三四線少部分城市面臨著供應過剩的風險。而這種雙重風險，將長期伴隨中國樓市。

來源：新金融觀察

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