千億軍團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)容 行業(yè)洗牌分化加劇

　　在調(diào)控持續(xù)的背景下，認(rèn)清形勢(shì)的房企巨頭業(yè)績(jī)飆升勢(shì)頭不減?！扒|俱樂(lè)部”不再是萬(wàn)科一家獨(dú)大，保利、綠地在2012年也加入了千億陣營(yíng)。從百億到千億，保利用了5年時(shí)間，綠地則用了8年。

　　中小房企則面臨更大的挑戰(zhàn)，破產(chǎn)、倒閉、并購(gòu)案例層出不窮。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企處于虧損狀態(tài)。

　　有研究報(bào)告稱，房地產(chǎn)寡頭時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　根據(jù)萬(wàn)科2013年1月7日發(fā)布的公告，2012年12月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積116.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額140.7億元，同比分別大幅增長(zhǎng)94.9%和141.8%，環(huán)比則略有下降。綜合此前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，萬(wàn)科2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1295.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1412.3億元，同比分別增長(zhǎng)20.5%和16.2%。

　　往前追溯，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額在2010年首次突破千億元大關(guān)，2012年1412.3億元的成績(jī)?cè)俣人⑿滦袠I(yè)紀(jì)錄，目前萬(wàn)科已是全球首個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售額超過(guò)200億美元的公司。

　　萬(wàn)科業(yè)績(jī)連年增長(zhǎng)，與其產(chǎn)品定價(jià)與定位準(zhǔn)確不無(wú)關(guān)系，2012年萬(wàn)科全年銷(xiāo)售均價(jià)為10900元/平方米，而此前的2011年和2010年銷(xiāo)售均價(jià)分別為11303元/平方米和12049元/平方米。

　　2013年1月13日，保利發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)稱，公司2012年報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%。保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]由此成為繼萬(wàn)科之后第二家2012年銷(xiāo)售額突破1000億元大關(guān)的公司，在上市房企中，全國(guó)排名第二，與第一名萬(wàn)科的差距也在逐步縮小。

　　2012年，保利地產(chǎn)高調(diào)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張，實(shí)際上，在過(guò)去幾年的深耕之后，保利的住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)模式已經(jīng)成型。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近期共同發(fā)布的《2012年中國(guó)房企住宅銷(xiāo)售TOP50》排行榜顯示，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入達(dá)到1078億元，首次躍入千億房企行列。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)TOP10企業(yè)中唯一沒(méi)有上市的公司，綠地的財(cái)務(wù)狀況近年來(lái)一直被指為處于“霧里看花”的狀態(tài)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾表態(tài)，“我們的負(fù)債率近兩年平均保持在70%以上，在整個(gè)行業(yè)中屬于中等，在非上市公司中不算高，但也不算低?！?/p>

　　大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)近日公開(kāi)全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2012年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總收入達(dá)1416.8億元，較2011年的總收入1051億元增長(zhǎng)34.8%。集團(tuán)旗下的核心企業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2012年繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售已過(guò)千億元，比2011年的953億元穩(wěn)中有升。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司之所以能在宏觀調(diào)控形勢(shì)下逆勢(shì)而上，主要原因在于多年前開(kāi)始進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整見(jiàn)到成效，住宅開(kāi)發(fā)占比大幅減少，受宏觀調(diào)控的影響不嚴(yán)重。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)仍占萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總體業(yè)務(wù)的六成以上，但近年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在文化產(chǎn)業(yè)及旅游等領(lǐng)域開(kāi)始探路，謀求轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾在多個(gè)場(chǎng)合公開(kāi)表示，希望萬(wàn)達(dá)在未來(lái)的5至8年內(nèi)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2012年全年累計(jì)開(kāi)業(yè)持有物業(yè)面積1290萬(wàn)平方米，比2011年增長(zhǎng)43%。到2012年底，擁有已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)66家、五星級(jí)或超五星級(jí)酒店38家、影城453家、百貨商場(chǎng)57家，此外還有長(zhǎng)白山、西雙版納、大連金石等超大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。

　　值得關(guān)注的是，2012年，具有超強(qiáng)盈利能力的中海、恒大也正在步步逼近“千億軍團(tuán)”。

　　2013年1月10日，中海公布的2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，其去年的銷(xiāo)售面積為746.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到1115.2億港元，折合人民幣約為900億元。

　　1月7日，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)稱，2012年12月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額為76.9億元。恒大全年共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額923.2億元，同比增長(zhǎng)近15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)年初預(yù)期的800億元合約銷(xiāo)售計(jì)劃。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布報(bào)告稱，越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等企業(yè)2012年首次進(jìn)入百億房企榜單。該報(bào)告認(rèn)為，百億房企通過(guò)把握市場(chǎng)先機(jī)、深耕核心城市和聚焦主流產(chǎn)品三個(gè)主要手段，將在2013年持續(xù)擴(kuò)大銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　或有三成房企出局

　　優(yōu)勝劣汰，強(qiáng)者愈強(qiáng)?！榜R太效應(yīng)”在2012年的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)明顯，中小企業(yè)的生存空間正在不斷壓縮。

　　2012年4月，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金鏈問(wèn)題正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，同月，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請(qǐng)破產(chǎn)。

　　旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中曾公開(kāi)表示，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商太多，行業(yè)集中是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　標(biāo)普在2012年末發(fā)布的報(bào)告中稱，2012年是樓市的“兩極分化年”，中小房企正在加速淘汰。

　　深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企凈利潤(rùn)為負(fù)，處于虧損狀態(tài)。

　　在現(xiàn)有房企中，內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（剔除房地產(chǎn)服務(wù)商和非以房地產(chǎn)為主業(yè)的開(kāi)發(fā)商）共有176家上市公司，其中深市62家，滬市75家，內(nèi)房股（香港上市的內(nèi)地房企）38家，境外1家。

　　2012年末，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)委員會(huì)與蘭德咨詢中國(guó)有限公司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》?！端{(lán)皮書(shū)》對(duì)房地產(chǎn)法人單位的數(shù)量和合并報(bào)表的企業(yè)數(shù)量做出了統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共66290家，2011年是55000家左右。

　　該《藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，如果按照2008-2011年房地產(chǎn)企業(yè)平均淘汰速度，到2015年可能有41%-48%的企業(yè)被淘汰出局；如果以2012年年底為節(jié)點(diǎn)，未來(lái)的3年內(nèi)，或?qū)⒂?0%的企業(yè)會(huì)被淘汰出局。

　　有專家認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上政策調(diào)控，一些中小房企被迫或主動(dòng)轉(zhuǎn)型，由單一住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)。深耕行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)成為不少房企暫避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的選擇。

　　轉(zhuǎn)型是優(yōu)先選項(xiàng)

　　蘭德咨詢總裁、中房協(xié)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)宋延慶在前述《藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)上表示，2012年是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型年，控制規(guī)模速度，主動(dòng)調(diào)整企業(yè)增長(zhǎng)方式的企業(yè)越來(lái)越多，聯(lián)合重組的企業(yè)也越來(lái)越多。

　　此外，今年在房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的綠城、融創(chuàng)合營(yíng)案例，直接把綠城從資金鏈問(wèn)題中成功“解救”，融創(chuàng)也因此順利打開(kāi)進(jìn)駐上海的大門(mén)。

　　清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生60起并購(gòu)案例，涉及25.26億美元。而在三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，共有23起并購(gòu)案例，涉及14.43億美元，占當(dāng)季所有行業(yè)并購(gòu)總額的22%，成為三季度并購(gòu)金額最高的行業(yè)。

　　除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，不少房企另謀出路，進(jìn)軍其他行業(yè)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示，一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)資本、信貸資金及社會(huì)資金的主要集聚地，但持續(xù)調(diào)控讓不少房企倍感寒意，越來(lái)越多的房企開(kāi)始尋找“兼職”，希望通過(guò)跨界經(jīng)營(yíng)熬過(guò)冬季。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報(bào)告顯示，商業(yè)、金融、礦產(chǎn)能源等行業(yè)正在成為房企多元化經(jīng)營(yíng)的熱點(diǎn)進(jìn)入行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型的第一陣地，涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房企越來(lái)越多；中海、金地、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)通、嘉凱城、世貿(mào)、復(fù)地等房企已設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金；中天城投、中潤(rùn)投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等近1/6的A股上市房企開(kāi)始涉足礦業(yè)。

　　朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明此前在接受媒體采訪時(shí)如此表述他對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，“這個(gè)大池塘里的魚(yú)已經(jīng)多到養(yǎng)不下的地步，因此必須轉(zhuǎn)型和調(diào)整?！钡牵笆攴康禺a(chǎn)行業(yè)賺錢(qián)太容易，沒(méi)有培養(yǎng)出大量實(shí)力強(qiáng)的房企。這也決定了房企轉(zhuǎn)型之路并不容易。

　　“房企業(yè)績(jī)達(dá)到千億元之后必然面臨多元化轉(zhuǎn)型問(wèn)題。未來(lái)房企可以通過(guò)精細(xì)化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的操作等手段緩解利潤(rùn)率下滑的局面；或謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)；抑或通過(guò)并購(gòu)、投資等多元化手段進(jìn)軍海外市場(chǎng)以及其他產(chǎn)業(yè)等?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉對(duì)記者表示。

來(lái)源：東方早報(bào) 董琳霞

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