商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)背后有隱憂

2010年住宅市場(chǎng)全面限購(gòu)以來，眾多品牌房企宣布拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，自2010年開始，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的月均開發(fā)增速達(dá)到了25%以上，是同期住宅開發(fā)投資增速的1.5倍，2012年上半年更是擴(kuò)大到2倍。

　　兩年過去，商業(yè)地產(chǎn)熱潮仍在持續(xù)，土地市場(chǎng)上商業(yè)地塊接連出現(xiàn)地王。這一輪的商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展，也引發(fā)業(yè)界對(duì)于供應(yīng)過剩的擔(dān)憂。

　　品牌房企滬上首秀

　　自2010年本輪調(diào)控啟動(dòng)以來，商業(yè)地產(chǎn)瞬間成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。持有型商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定收益，以及目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)展成型，使得品牌房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)寄予厚望。

　　除了老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在急速擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)“新勢(shì)力”也在迅速崛起。萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、華潤(rùn)、中糧[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等企業(yè)紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并將在未來幾年內(nèi)大幅提高在商業(yè)項(xiàng)目上的投資比例。兩年時(shí)間過去，眾多拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌房企的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將逐一面市。

　　2012年中期，上海萬科首次推出其商業(yè)品牌“萬科2049”。據(jù)了解，萬科2049定義為高端社區(qū)商業(yè)消費(fèi)模式，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都配置了專門的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)由上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理。與“萬科廣場(chǎng)”、“萬科大廈”、“萬科紅”系列品牌成為萬科商業(yè)地產(chǎn)的四大產(chǎn)品線，并將在全國(guó)復(fù)制。萬科2049·五玠坊成為上海萬科的第一個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目。

　　保利地產(chǎn)在上海唯一的商業(yè)項(xiàng)目保利國(guó)際中心，也于2012年4月開工。

　　2012年12月，龍湖地產(chǎn)在上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目虹橋天街[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]也正式啟動(dòng)。

　　據(jù)龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉透露，該項(xiàng)目是龍湖地產(chǎn)在長(zhǎng)三角黃金地段持有商業(yè)物業(yè)戰(zhàn)略的重要一步，也是上海龍湖地產(chǎn)的一號(hào)商業(yè)作品。龍湖將在3至5年的時(shí)間內(nèi)將虹橋天街打造成長(zhǎng)三角標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目。

　　開工、推盤的同時(shí)，品牌房企儲(chǔ)備商業(yè)地塊的腳步也在加快。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年綠地、中海、龍湖在全國(guó)拿下的商業(yè)用地（不包含住宅商業(yè)綜合用地）的規(guī)模分別達(dá)到285.54平方米、64.95平方米、114.47平方米（建筑面積），分別在全年拿地建筑面積中占比23%、12%、17%。

　　2012年10月，保利聯(lián)合基金機(jī)構(gòu)斥資45億元拿下徐匯濱江綜合地塊，該地塊溢價(jià)率為42.86%，成為當(dāng)時(shí)的總價(jià)地王。

　　中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬稱，商業(yè)地塊出現(xiàn)地王還是個(gè)別現(xiàn)象，普遍來說商業(yè)地塊的溢價(jià)率較純住宅用地要低，但2012年有逐步升高的趨勢(shì)。品牌房企拿商用地塊的比例也在上升，表明這些企業(yè)對(duì)于商業(yè)地塊的偏愛。

　　投資比例不斷提高

　　國(guó)內(nèi)多數(shù)大牌開發(fā)商，正在加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例。

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年開始，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的月均開發(fā)增速達(dá)到了25%以上，是同期住宅開發(fā)投資增速的1.5倍，2012年上半年更是達(dá)到2倍。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，自2012年以來，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資開發(fā)比重有逐月提高的趨勢(shì)，已達(dá)到14%上下。

　　行業(yè)巨頭萬科主要開發(fā)住宅地產(chǎn)，其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雖然一直是低調(diào)潛行，但已初具規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年12月初，萬科在全國(guó)已經(jīng)有17個(gè)城市綜合體項(xiàng)目正在操作，非住宅業(yè)務(wù)的占比將從目前的10%逐步擴(kuò)大到20%。

　　萬科對(duì)于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度依然顯得比較謹(jǐn)慎。

　　萬科總裁郁亮說：“盡管萬科正在加大對(duì)非住宅物業(yè)領(lǐng)域的關(guān)注力度，但公司的定位并沒有發(fā)生變化。萬科的主業(yè)仍然是住宅開發(fā)。和其他進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不同，萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的目的，是為了更好地做住宅?！?/p>

　　保利地產(chǎn)在公布的2012年半年報(bào)中透露，將重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的比例將保持在3：7。

　　2012年10月，中海地產(chǎn)披露，公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)中將上升至20%。

　　一直專注于住宅開發(fā)的綠地集團(tuán)在今年強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將提升到整體開發(fā)投資的40%，意味著綠地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重攻商業(yè)地產(chǎn)。

　　龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍在虹橋天街的啟動(dòng)儀式上表示，商業(yè)將作為龍湖地產(chǎn)下一步發(fā)展的重要支點(diǎn)，未來10-15年，龍湖地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)的收入提升至100萬元，并將利潤(rùn)從原來的5%提升至30%。

　　“一線房企將戰(zhàn)略逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，不僅因?yàn)樽≌袌?chǎng)的宏觀調(diào)控，還有來自土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。”世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮表示，未來房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)方向，開始從以往的以住宅開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)向更為成熟的商業(yè)地產(chǎn)。

　　張宏偉指出，現(xiàn)今土地市場(chǎng)推出的純住宅用地極為稀缺，一般地塊普遍含有10%-20%的商業(yè)比例，如果只做住宅地產(chǎn)，對(duì)于大多數(shù)房企而言，難以形成規(guī)模的擴(kuò)張和管理效益的提升，“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)，更有利于房企回到增長(zhǎng)軌道上來。

　　警惕“井噴后遺癥”

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)這一輪的井噴式發(fā)展，也引發(fā)業(yè)界不小的擔(dān)憂。

　　中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬表示，對(duì)比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)物業(yè)面積是1.2平方米，而在中國(guó)，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)字，不少二線城市也在快速向這一數(shù)字靠近。

　　中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月31日，上海商業(yè)地產(chǎn)（不含辦公）可售面積717.14萬平方米，按照最近6個(gè)月平均銷售面積，去化周期為44個(gè)月。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平曾在公開場(chǎng)合表示，商業(yè)地產(chǎn)既要慎提“春天論”，也要慎提“泡沫論”，因?yàn)殚_發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型有很大部分是被動(dòng)和盲動(dòng)的。

　　2012年中旬，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院（原財(cái)貿(mào)所）、利豐研究中心與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合推出的《流通藍(lán)皮書：中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告（2011-2012）》指出，本輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)或?qū)?dǎo)致以下后果：大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到客群的支撐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　當(dāng)然，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，仍有眾多業(yè)內(nèi)人士及機(jī)構(gòu)看好。羅昌榮指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口和內(nèi)需，為了擴(kuò)大內(nèi)需，提高老百姓的消費(fèi)能力，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策。因此，能吸引消費(fèi)者的商業(yè)地產(chǎn)在未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍有很大發(fā)展空間。

　　張宏偉也指出，“未來10年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率還將不斷提高，城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動(dòng)城市人口的增長(zhǎng)，以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，將使得商業(yè)的需求規(guī)模大幅增加。商業(yè)地產(chǎn)將迎來更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

　　戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔表示，由于傳統(tǒng)CBD土地供應(yīng)有限，隨著外圍區(qū)域交通和配套的不斷完善，非市中心的新興商務(wù)區(qū)正在崛起。未來三五年內(nèi)，諸如虹橋商務(wù)區(qū)、真如、新江灣城等區(qū)域都將有大量高品質(zhì)的商辦物業(yè)涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)更加多元化的局面。

　　品牌房企爭(zhēng)相儲(chǔ)備商業(yè)地塊

　　品牌房企在2012年加快了涉足商業(yè)地產(chǎn)的步伐，在拿地比例中，商用地塊占比提升，商業(yè)地塊也連續(xù)打破上?？們r(jià)地王紀(jì)錄。房企未來發(fā)展的重心或?qū)⒂兴赜谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　2012年底，萬科聯(lián)合綠地、玖致酒店和廣州港捷，以54.31億元共同摘得徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊。該地塊項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積高達(dá)49萬平方米，是上海南站自規(guī)劃建設(shè)以來所出讓的最大一幅商業(yè)用地，項(xiàng)目定位為中高檔的商務(wù)商貿(mào)區(qū)。

　　該地塊折合樓板價(jià)1.1萬元/平方米，刷新保利地產(chǎn)聯(lián)合體在兩個(gè)月前以45億元拿下的徐匯濱江綜合地塊的上?？們r(jià)地王紀(jì)錄。龍湖地產(chǎn)在虹橋商務(wù)區(qū)的龍湖天街項(xiàng)目地塊亦是2011年的地王。

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬科在全國(guó)拿下的純商業(yè)用地達(dá)到122.1萬平方米，純商業(yè)拿地約占2012年萬科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，比2011年全年的22.54萬平方米增加4倍以上。

　　CRIC研究中心高級(jí)研究經(jīng)理崔寧寧分析，萬科商業(yè)地塊儲(chǔ)備增加，尤其是純商業(yè)的地塊增加，在一定程度上存在政府供地方式變化的因素，近幾年各地政府供地越來越多地以商住形式推出，一線城市純住宅地塊供應(yīng)減少。但從深層次來說，萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展明顯加速，今年以來萬科純商業(yè)及綜合商業(yè)地塊的比重明顯上升，可看出萬科商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

　　除了萬科之外，其他房企也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳。

　　張宏偉指出，拿地行為體現(xiàn)了企業(yè)未來的發(fā)展方向，商業(yè)地塊比例在近幾年逐漸上升，體現(xiàn)了品牌房企開始逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。在企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定階段的時(shí)候，如何更好的發(fā)展一定會(huì)成為企業(yè)重要的課題，而商業(yè)地產(chǎn)就是轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向。所以房企在此時(shí)增加商業(yè)地塊儲(chǔ)備，是為謀求更好的發(fā)展。

來源：東方早報(bào) 顧菁

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