2013樓市房?jī)r(jià)上升壓力點(diǎn)或在二三季度

　　元旦過(guò)后，廣州樓市繼續(xù)保持成交高位，在一片暢旺的場(chǎng)景下，漲價(jià)潮在年初淡季中閃現(xiàn)。記者發(fā)現(xiàn)，近日以萬(wàn)科旗下樓盤(pán)為代表的廣州多個(gè)樓盤(pán)或是宣稱(chēng)將要漲價(jià)，或是已經(jīng)開(kāi)始提價(jià)，白云區(qū)有樓盤(pán)近日開(kāi)盤(pán)甚至已經(jīng)率先提價(jià)千元。而在行業(yè)內(nèi)，多數(shù)專(zhuān)家均看漲2013年樓價(jià)，廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧預(yù)測(cè)今年廣州樓價(jià)上漲幅度為5%-10%，這一漲幅預(yù)測(cè)已成為樓市主流觀點(diǎn)。

　　市場(chǎng)

　　有樓盤(pán)率先漲價(jià)1000元/平方米

　　“剛接到蘿崗萬(wàn)科東薈城電話(huà)，樓盤(pán)銷(xiāo)售跟我說(shuō)，萬(wàn)科所有的盤(pán)年后價(jià)格都上調(diào)15%，也就是說(shuō)萬(wàn)科東薈城的均價(jià)將會(huì)漲到1.5萬(wàn)元/平方米！”近日，有網(wǎng)友爆料稱(chēng)，萬(wàn)科旗下樓盤(pán)將要漲價(jià)，這個(gè)消息讓不少買(mǎi)家半信半疑。

　　然而，據(jù)媒體報(bào)道，廣州萬(wàn)科方面相關(guān)人士稱(chēng)，新年過(guò)后所有項(xiàng)目統(tǒng)一上調(diào)均價(jià)15%是不可能的，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)具體情況不同而進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，比如有的可能漲價(jià)5%，而有的項(xiàng)目需要漲價(jià)20%也說(shuō)不定。該人士表示，隨著萬(wàn)科在廣州的銷(xiāo)售邁入百億元，公司在廣州2012年的銷(xiāo)售壓力減小，因此價(jià)格上隨行就市取消優(yōu)惠的確存在。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上廣州不少樓盤(pán)已在近期開(kāi)始了新一輪提價(jià)潮。位于白云區(qū)廣州大道北同和華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]廠(chǎng)路段的卡布奇諾于本月19日加推8、9號(hào)樓，涵蓋了60-123平方米的兩房緊湊戶(hù)型、舒適三房房源。記者獲悉，本次開(kāi)盤(pán)帶裝修均價(jià)去到18500元/平方米，較此前住宅房源價(jià)格上調(diào)達(dá)1000元/平方米。該項(xiàng)目副總經(jīng)理陳建華表示，該盤(pán)當(dāng)日實(shí)際消化約七成房源，基本達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期。

　　在海珠區(qū)，有年中即將推出樓盤(pán)二期產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商向記者透露，看目前市場(chǎng)形勢(shì)，提價(jià)是必然趨勢(shì)?！叭ツ晟习肽旰Ｖ榈闹髁鲀r(jià)格還是2萬(wàn)元/平方米左右，而現(xiàn)在已經(jīng)到了2.5萬(wàn)元/平方米以上，甚至3萬(wàn)元/平方米，漲幅非常明顯。”記者從陽(yáng)光家緣成交數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，在保利天悅[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]等高價(jià)盤(pán)帶動(dòng)下，海珠最近連續(xù)三周的樓價(jià)確實(shí)已近3萬(wàn)元/平方米，保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]天悅的均價(jià)甚至達(dá)到了3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米。

　　陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月（2012年12月25日-2013年1月23日）廣州一手房網(wǎng)簽均價(jià)為13686元/平方米，比上一個(gè)月的13256元/平方米，上漲3.2%。另外，和上月相比，在抽查的百盤(pán)網(wǎng)簽價(jià)格中，發(fā)現(xiàn)升價(jià)盤(pán)占據(jù)48%的比例，價(jià)格基本維持不變的樓盤(pán)占據(jù)36%，而降價(jià)盤(pán)僅占據(jù)16%。

　　探因

　　供求矛盾增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商提價(jià)欲望

　　從成交來(lái)看，廣州市近一個(gè)月一手房網(wǎng)簽套數(shù)為11169套，環(huán)比增加10.5%；網(wǎng)簽成交面積為131.6萬(wàn)平方米，和上月的118.7萬(wàn)平方米相比，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%。

　　樓市消化速度加快，而供應(yīng)卻持續(xù)萎縮，這進(jìn)一步增加了市場(chǎng)供求矛盾，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商漲價(jià)意愿增強(qiáng)。廣州世聯(lián)市場(chǎng)總監(jiān)崔登科透露，2013年廣州樓市新增供應(yīng)8.7萬(wàn)套、956萬(wàn)平方米，同比出現(xiàn)下降，2013年廣州市場(chǎng)或呈現(xiàn)“求大于供”的狀態(tài)。崔登科表示，目前廣州樓市的庫(kù)存約為1萬(wàn)套，2013年廣州市場(chǎng)供應(yīng)量加上庫(kù)存一共是1066萬(wàn)平方米。未來(lái)一年半的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的壓力點(diǎn)主要在2013年的二三季度，價(jià)格上行的壓力達(dá)到峰值。崔登科同時(shí)表示，廣州中心區(qū)域產(chǎn)品全面價(jià)格豪華化的時(shí)代將會(huì)到來(lái)，從而價(jià)格上行的概率將進(jìn)一步放大。廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧認(rèn)為，廣州今年全年樓價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)，漲幅在5%-10%。許國(guó)碧表示，從市場(chǎng)走向來(lái)看，2012年交易量明顯增加，兩年多調(diào)控積累下來(lái)的庫(kù)存得到釋放，所以2013年樓市面臨的需求壓力將沒(méi)有那么大?！澳壳岸?，購(gòu)房仍是城鎮(zhèn)居民個(gè)人資產(chǎn)保值增值的主要方式，因此2013年的樓價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但漲幅將在城市年度居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增速之間?！痹S國(guó)碧表示，2012年廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)突出，但以?xún)r(jià)換量，穩(wěn)價(jià)走量是全年房地產(chǎn)業(yè)績(jī)上升的重要保證，雖然去庫(kù)存化的時(shí)間有所縮短，但是庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然嚴(yán)峻，積極去化大戶(hù)型庫(kù)存將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2013年?duì)I銷(xiāo)部署的重點(diǎn)，因此穩(wěn)價(jià)走量仍是其較優(yōu)的營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　預(yù)測(cè)

　　“自住+改善”將推動(dòng)樓市基本面好轉(zhuǎn)

　　從全國(guó)來(lái)看，樓價(jià)上漲的壓力也相當(dāng)大。2013年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年12月新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況：與前一個(gè)月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，持平的城市有8個(gè)，上漲的城市有54個(gè)。而1月4日，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年12月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，比11月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅有所縮小，其中57個(gè)城市環(huán)比上漲，43個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)性需求，但相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，政策層面已明確鼓勵(lì)改善型需求入市。張宏偉表示，盡管短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，但是從政策層面基調(diào)的變化、二套房貸政策層面的“微調(diào)”等可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走向定向?qū)捤梢殉蔀槭聦?shí)，再加上通脹預(yù)期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)。

　　機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：樓價(jià)上漲與政策風(fēng)險(xiǎn)并存

　　對(duì)于樓市未來(lái)預(yù)期，世聯(lián)地產(chǎn)亦認(rèn)為樓價(jià)上漲與政策風(fēng)險(xiǎn)并存。該公司分析人士表示，今年剛需仍然主導(dǎo)市場(chǎng)。大戶(hù)型及高端產(chǎn)品供應(yīng)放大，成交比例不變，在市場(chǎng)上行情況下成為資產(chǎn)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)下行則成為負(fù)債，并且其去化速度明顯偏慢，當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，流動(dòng)性匱乏問(wèn)題或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)。

　　該公司近日發(fā)布的一份報(bào)告表示，目前市場(chǎng)依然是“政策下相對(duì)的市場(chǎng)供求關(guān)系”，但目前政府政策調(diào)控方向不明確，政策風(fēng)險(xiǎn)成為2013年度市場(chǎng)焦點(diǎn)所在。綜合未來(lái)供求關(guān)系，庫(kù)存結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為今年行業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境確有好轉(zhuǎn)，但不同階層對(duì)房?jī)r(jià)的博弈加劇，需要持續(xù)認(rèn)真、務(wù)實(shí)應(yīng)對(duì)或?qū)⒌絹?lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)期。

　　該報(bào)告還表示，從廣州2012年住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，剛需產(chǎn)品依然是穩(wěn)健、快銷(xiāo)、低風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇；在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，開(kāi)發(fā)商跟隨廣州區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，順勢(shì)而為，明確打造物業(yè)的價(jià)值，而非打造物業(yè)的價(jià)格。

來(lái)源：新快報(bào) 陳齊

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