我國房企“扎堆”海外融資

持續(xù)的房產(chǎn)調(diào)控，雖然在2012年并未顯現(xiàn)更加趨緊的態(tài)勢，但資金始終是房企最重要的“命門”。近兩年銀根縮緊大環(huán)境下，如何創(chuàng)新自身融資方式，使其更加多元化，成為房企亟待解決的問題。樓市回暖環(huán)境下，房企的新一輪發(fā)展依然需要資金支持，較低的利息以及QE3、QE4的相繼推出，都促使房企加大海外融資的步伐。

　　1月房企融資加速

　　1月23日，龍湖地產(chǎn)宣布成功發(fā)行2023年到期6.75%的優(yōu)先票據(jù)，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項凈額約為4.959億美元。而這只是房企在進入2013年以來密集海外融資中的一個個案。1月21日建業(yè)地產(chǎn)宣布發(fā)行2億美元2020年到期票息8.0%的優(yōu)先票據(jù)。同日，中國發(fā)行1億美元于2017年到期13.875%的優(yōu)先票據(jù)；中駿置業(yè)也宣布發(fā)行1.5億美元11.5%的優(yōu)先票據(jù)。11月18日，寶龍地產(chǎn)發(fā)行于2018年到期的2.5億美元11.25%的優(yōu)先票據(jù)。1月16日，富力地產(chǎn)子公司發(fā)行2020年到期的本金額4億美元、利率8.75%的優(yōu)先票據(jù)。

　　1月以來有海外融資的房企還包括碧桂園發(fā)行7.5億美元2023年到期債券，佳兆業(yè)發(fā)行的5億美元7年期債券，雅居樂發(fā)行的7億美元次級債券，上實控股發(fā)行39億港幣的可換股債券，越秀地產(chǎn)發(fā)行兩筆65.9億港幣的債券，恒大地產(chǎn)折讓6.5%配股43.5億港幣等。據(jù)不完全統(tǒng)計，進入2013年以來，房企在海外獲得的融資額已經(jīng)超過300億元人民幣。

　　“目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的融資途徑包括銀行貸款、信托和海外融資。銀行貸款和海外融資的規(guī)模均明顯上升，信托融資則受此影響而放緩?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對新金融記者表示，大部分房企在2012年均出現(xiàn)了明顯的銷售升溫，在2013年年初再啟動融資，主要原因更大的可能性在看多市場。而且選擇在香港等海外融資的主要原因是由于美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度大幅降低，同時海外融資的利息要遠遠低于內(nèi)地。

　　去年房企海外融資600億

　　房企加大海外融資的力度，與2012年下半年開始的樓市回暖息息相關，隨著房地產(chǎn)銷售的回暖，以及對后市采取更加樂觀的預期，使得拿地尋求新一輪發(fā)展成為房企更為迫切的需求，從2012年9月份開始，標桿房企的拿地行動又逐漸活躍起來便是最好體現(xiàn)。拿地所需要的大規(guī)模資金，便需要相應的融資來支撐。

　　近兩年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道受阻，創(chuàng)新融資方式成為企業(yè)亟待解決的問題，而打造海外融資平臺成為眾多龍頭房企的重要選擇。實際上房企赴海外加速融資的趨勢在2012年下半年開始便展現(xiàn)出來，只是在進入2013年之后進一步加速。2012年在國內(nèi)資金面持續(xù)緊張的情況下?lián)碛泻Ｍ馊谫Y平臺的房地產(chǎn)企業(yè)通過在境外發(fā)行債券獲得了大筆中長期低息資金支持，有效改善了企業(yè)的債務結(jié)構(gòu)，中海、方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、SOHO中國、富力等多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也通過發(fā)行海外債券籌集了大筆發(fā)展資金，為企業(yè)在市場調(diào)整時期把握主動提供了資金保障。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，全年共有20家內(nèi)地房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長了10.23%。

　　低利率一直被認為是房企海外融資的最主要動因，而房企之間在海外也因“評級”不同，享受的待遇也不盡相同。從2012年完成海外融資的房企來看，中海地產(chǎn)、方興地產(chǎn)2012年所發(fā)行債券的票面利率均維持在5%左右，而金地、首創(chuàng)、龍湖等企業(yè)所發(fā)行的債券票面利率也控制在8%以下，而評級較低的合景泰富發(fā)行的5年期4億美元優(yōu)先票據(jù)的年利率則達到13.25%，融創(chuàng)中國發(fā)行的5年期4億美元票據(jù)的票面利率也高達12.5%。

　　同時萬科、招商地產(chǎn)、金地集團相繼收購在港上市公司，四大標桿房企最終悉數(shù)登陸香港資本市場，擁有海外融資的更方便平臺，龍頭房企開始進入“A+H”雙重融資模式時代。“收購香港上市公司對于龍頭房企而言，一方面是為實現(xiàn)國際化發(fā)展奠定基礎，為開辟多元化融資渠道做鋪墊；另一方面是基于完善本身開發(fā)模式的考慮，如金地集團收購星獅地產(chǎn)可能為房地產(chǎn)基金業(yè)務打開新的發(fā)展路徑，未來可能成為旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體?！敝兄冈悍治鰩煂π陆鹑谟浾弑硎尽?/p>

　　2013年我國繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，隨著美聯(lián)儲連續(xù)出臺QE之后，歐美發(fā)達經(jīng)濟體整體量化寬松力度進一步加大，對我國貨幣政策必然產(chǎn)生一定影響。業(yè)內(nèi)人士表示，在此背景下，預期房地產(chǎn)企業(yè)信貸環(huán)境會有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)融資渠道略有放松，銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式仍會是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金獲取途徑，海外銀團貸款及發(fā)債會成為在港上市房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇?！暗珶o論是采用何種渠道融資，房地產(chǎn)百強企業(yè)由于在業(yè)務布局、產(chǎn)品體系、土地儲備、管理能力等方面具有突出優(yōu)勢，其可持續(xù)發(fā)展能力更受金融機構(gòu)青睞，將更容易獲取資金支持?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

來源：新金融觀察報 劉君

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