以差別化政策深化樓市調(diào)控

　　近來房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，盡管地方“兩會”不斷傳出延續(xù)調(diào)控政策的信息，但市場仍然存在明顯看漲心理。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)采取進(jìn)一步措施，在堅(jiān)持現(xiàn)有調(diào)控方向和手段基礎(chǔ)上有所深化，通過信貸、稅收、土地等方面的差別化手段來調(diào)控市場，抑制房價(jià)過快上漲。在一些房價(jià)快速上漲、投機(jī)氛圍濃厚的地區(qū)，應(yīng)該研究取消對投機(jī)性購房者的貸款。

　　去年6月以來，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，并在一線城市帶動下，漲幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。與此同時(shí)，部分二三線城市借發(fā)展經(jīng)濟(jì)之名大肆圈地造城，市場供應(yīng)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)叵芰Γ纬上喈?dāng)數(shù)量的“空城”。因此，針對不同地區(qū)的市場形態(tài)，有必要推出差別化的調(diào)控政策。

　　首先，在土地供應(yīng)方面，應(yīng)采取切實(shí)手段，督促一線城市加大土地供應(yīng)力度，并促進(jìn)已供土地的開發(fā)，盡快形成市場供應(yīng)。在部分供應(yīng)過剩的二三線城市，對透支性賣地應(yīng)予以制止。地方政府需根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘?、市場潛力等，有?jì)劃、有步驟地實(shí)施土地供應(yīng)，避免土地供應(yīng)過剩。

　　其次，在稅費(fèi)政策方面，普通住房與非普通住房交易、五年以上與五年以內(nèi)的二手房交易，嚴(yán)格執(zhí)行差別化稅費(fèi)政策。對于個(gè)別房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，具備房產(chǎn)稅推進(jìn)條件的，可納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍中。開征保有環(huán)節(jié)的稅收，不僅有助于增加市場供應(yīng)，其釋放出的打擊投機(jī)需求信號，對市場預(yù)期的影響同樣明顯。

　　與上述兩項(xiàng)手段相比，對需求端的管控政策更有必要。第一，一線城市和部分熱點(diǎn)城市應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，嚴(yán)厲打擊違規(guī)獲取購房資格行為，以確保對投機(jī)投資需求的持續(xù)抑制。對于城鎮(zhèn)化潛力較大、住房供應(yīng)充足的城市來說，可引導(dǎo)合理住房需求的釋放，勿使購房資格成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的障礙。

　　第二，差別化信貸政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持和細(xì)化。貨幣寬松特別是住房信貸政策寬松是房價(jià)上漲的催化劑。在貨幣供應(yīng)創(chuàng)出新高，未來通脹預(yù)期升溫的背景下，金融機(jī)構(gòu)須嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。

　　同時(shí)，為促進(jìn)合理購房需求的釋放，在具體執(zhí)行層面，差別化信貸政策有必要進(jìn)一步細(xì)化。對于以自住需求為主的首套房購房者，可恢復(fù)至此前的優(yōu)惠水平，即鼓勵商業(yè)銀行給予七折利率優(yōu)惠，也可以考慮將首付比例降至20%。

　　在二套房購房者中，同樣有為數(shù)不少的改善型需求。為擴(kuò)大對合理自住需求的支持范圍，可將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。同時(shí)，還可明確合理的人均住房標(biāo)準(zhǔn)，對低于該標(biāo)準(zhǔn)的二套房購房者，給予一定政策支持。

　　對于二套房交易中的投機(jī)性購房者，則應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行最低首付6成、利率上浮10%的規(guī)定，允許商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)及流動性情況制定差異化授信政策。對于房價(jià)快速上漲、投機(jī)氛圍濃厚的地區(qū)，可研究取消對投機(jī)性購房者的信貸支持。對于三套房停貸的規(guī)定，則仍有堅(jiān)持的必要。

　　樓市調(diào)控“新國八條”出臺已有兩年時(shí)間，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一度低迷后又有抬頭趨勢。而“一刀切”的調(diào)控政策雖易于執(zhí)行，但有悖公平。因此，對政策的細(xì)化和差別化處理不僅符合市場新形勢的要求，也是使政策趨于合理化的必經(jīng)步驟。歲末年初的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，無疑是進(jìn)行政策調(diào)整的最佳時(shí)機(jī)。

來源：中國證券報(bào)　 張敏 張朝暉

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