2013房產(chǎn)十大趨勢:商業(yè)地產(chǎn)土地供應風險爆發(fā)

　　2013年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的發(fā)展關鍵時期?；谄湓趪窠?jīng)濟增長和社會發(fā)展中的重要地位，各方對中國房地產(chǎn)業(yè)今后的走向十分關注。我們在此給出一些思考，以供大家參考。

　　高使用率的功能地產(chǎn)是房地產(chǎn)的正能量

　　近年來，國內(nèi)功能地產(chǎn)發(fā)展方興未艾。

　　從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)針對住宅地產(chǎn)市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產(chǎn)市場的細分，整個產(chǎn)業(yè)將趨于進一步轉(zhuǎn)型升級。

　　從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

　　因此，未來更多發(fā)展機會將來自泛功能地產(chǎn)，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價值和附加價值的地產(chǎn)。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內(nèi)功能地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的正能量。所有開發(fā)商和消費者都要考慮二率：使用率和滿意率。

　　土地制度頂層設計與改革將深刻影響中國房地產(chǎn)業(yè)

　　土地是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地供應依然遭受事實的壟斷。這種土地壟斷供應制度產(chǎn)生了許多嚴重問題，如高地價引發(fā)的高房價、土地財政依賴癥、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲、地方發(fā)展轉(zhuǎn)型動力嚴重不足等等，這些問題不但對房地產(chǎn)業(yè)的消極影響相當深遠，而且短期內(nèi)很難解決。

　　土地制度的頂層設計顯然已經(jīng)十分緊迫。未來應該針對當前的土地一級市場的供應壟斷問題進行系統(tǒng)的改革，這不但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略需要。

　　深圳先期開始的集體用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地增長方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標里的比率，增加住宅用地的指標能緩解供不應求的住宅需求現(xiàn)狀。當然，不同區(qū)域的公共資源換取飛地用地指標也是可以思考的話題。

　　房產(chǎn)稅和資源稅都將對市場產(chǎn)生巨大沖擊

　　近年來，關于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會繼續(xù)增加試點城市，探討更多的模式和經(jīng)驗。

　　雖然存在著重復征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，國內(nèi)房產(chǎn)稅的全面推進還是一個大的發(fā)展方向。預計今年將在6-8個城市試點和推進。

　　資源稅以各種應稅自然資源為課稅對象，它能夠調(diào)節(jié)資源級差收入并體現(xiàn)國有資源有償使用。作為國有的一種重要資源，理所當然是基本的課稅對象。資源稅一旦開征，將深深影響當?shù)氐拿由莩尴M模式，重視資源價格和環(huán)境價格，通過供需角度也會影響土地市場的價格，且這種效應會迅速傳導到房地產(chǎn)市場和高端非理性消費市場。

　　資源稅的開征，將會有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營口等資源型城市的發(fā)展速度和需求背離現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　增加收入是中國人住有所居的希望所在

　　就當前的收入水平而言，中國絕大多數(shù)城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購買。

　　但是，房價問題早已不再是房地產(chǎn)本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動全身，指望房價全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實的。

　　因此，中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

　　屆時，相對高速的收入增長將會有效消化高房價帶來的房地產(chǎn)市場泡沫，辛勤勞動帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房價增長速度，這是政府未來需要給消費者的承諾。

　　2013年房地產(chǎn)各項指標將會好于上年

　　預計2013年房地產(chǎn)各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調(diào)控政策實施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應的逐漸遞減，加上宏觀面預調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預計今年的各項行業(yè)指標都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會后都是重要觀察節(jié)點，13年只能是謹慎悲觀的一年。

　　商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應風險可能爆發(fā)

　　2010年以來，國內(nèi)住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調(diào)控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。

　　于是商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體儼然已經(jīng)成為開發(fā)商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數(shù)量進一步攀升。

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)增至67個，已開工建設的商業(yè)綜合體數(shù)量高達104個，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業(yè)的問題出現(xiàn)將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務功能。

　　同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應過量、天量土地存量帶來的供應風險爆發(fā)的可能性確實存在。城市進入課題是各類型開發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。

　　房地產(chǎn)企業(yè)將強者恒強、房企品牌要進入修復期

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展機理的不斷演進，未來的房地產(chǎn)開發(fā)商將會出現(xiàn)一些分化?？偟膩碚f，市場集中度將會持續(xù)增大。

　　正反饋效應明顯，大型開發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業(yè)將會越加強勢；而一些中小型開發(fā)商則會被淘汰出局，退出市場。

　　大型房企一個重要特點就是其開發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應變策略也非常妥當。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時略勝一籌。

　　同時，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。

　　品牌不再是策劃、廣告、而是品質(zhì)、監(jiān)督、服務和口碑。

　　城市綜合生活體開發(fā)聯(lián)動模式和遠郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來重要模式

　　國內(nèi)不同城市地產(chǎn)的開發(fā)，應該根據(jù)不同的區(qū)位環(huán)境與項目基礎來選擇相應的開發(fā)模式，并在此基礎上實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，以提高地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化程度。

　　我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化四種類型。

　　從區(qū)位環(huán)境角度來看，發(fā)達城市中心城區(qū)適宜發(fā)展城市綜合體；近郊區(qū)商業(yè)適宜城市產(chǎn)業(yè)園；遠郊區(qū)資源相對分散，土地利用的效率要求降低，低端平價產(chǎn)品較為普遍，基于巨大的發(fā)展空間，大城市遠郊區(qū)和三四線近郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將向“產(chǎn)城融合”的局面發(fā)展。

　　可見城區(qū)綜合生活體開發(fā)模式，遠郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來重要模式，；城區(qū)綜合生活體的開發(fā)模式要考慮生活便利、工作距離、交通動線、體驗經(jīng)濟，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等新形式的變化和復合；而遠郊區(qū)和眾多三四線園區(qū)開發(fā)需要綜合考慮產(chǎn)業(yè)方向、關聯(lián)度、支撐度，資源壟斷、區(qū)域現(xiàn)有資源、市場前景、政府支持、未來資源支持等各個方面。

　　所有的開發(fā)模式，都要考慮在載體資源有限，近年來，動漫、奢侈品、教育資源、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源、高校園區(qū)資源等都成為很好的資源被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而壟斷，獲資源者獲天下。

　　城鎮(zhèn)化決定了城市化模式選擇與城市進入選擇的重要性

　　未來房地產(chǎn)的許多發(fā)展機會都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中挖掘。

　　所以，中國的房地產(chǎn)也還會有穩(wěn)定的跟GDP相匹配的增長周期，城鎮(zhèn)化決定了城市化模式與城市進入選擇的重要性。

　　隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產(chǎn)的需求將是巨大的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該審時度勢，把握好從農(nóng)村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產(chǎn)品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進入標準，進行風險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮(zhèn)化的浪潮當中獲取自己的市場份額和江湖地位。

　　房地產(chǎn)代理中介行業(yè)將發(fā)生嬗變

　　隨著技術(shù)的不斷推陳出新，房地產(chǎn)代理中介行業(yè)將會發(fā)生嬗變。

　　在新技術(shù)的沖擊之下，許多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介業(yè)務模式將會面臨挑戰(zhàn)甚至瓦解?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的日新月異，加上科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)測評技術(shù)的發(fā)展，公正客觀的估價理財服務體系已經(jīng)悄然成為行業(yè)未來變化的亮點。

　　在這樣的情況下，原先依賴于店面等傳統(tǒng)陳舊模式生存發(fā)展的中介行業(yè)，將迎來巨大的挑戰(zhàn)和機遇。在新一輪的技術(shù)圍攻下，在競爭對手的壓力下，只有因勢利導，乘勢而上，緊緊把握住行業(yè)發(fā)展大勢的企業(yè)，才能在本輪技術(shù)革新中獲得不敗之身，繼續(xù)譜寫新的傳奇篇章。

　　低端經(jīng)紀人要向高端房屋理財師發(fā)展，專業(yè)房產(chǎn)估價、測評、理財軟件將應運而生，90萬億的存量房屋資產(chǎn)將成為財富平衡器和放大器。

來源：人民網(wǎng)

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