房價進入平穩(wěn)通道 緩和波動或是未來常態(tài)

　　2012年鄭州市房地產市場與國家政策保持同步，同時也突出了本地特點。中原經(jīng)濟區(qū)的快速建設，為地產業(yè)發(fā)展提供了新的契機。受巨大的市場前景吸引，鄭州成為房企面對調控困局選擇的重要戰(zhàn)略。因此，已從之前的本土房企一統(tǒng)天下，行進到如今幾乎是外來房企與本土房企平分秋色的局面。

　　市場在2012年年底翹尾，給2013年帶來新的希望。在樂觀的同時，也有聲音指出，2013年房地產政策力度不會減，房企要謹慎樂觀。

　　土地：市場“回暖” 一線房企瞄準中原

　　據(jù)CRIC克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從鄭州市2012年土地供求趨勢看，全年累計供應商品房用地149幅，總占地面積536.74萬平方米，較去年同期的344.92萬平方米增長55.6%。

　　由于9、11、12月份土地供應量顯著提升，也使得2012年累計土地供應出現(xiàn)正增長，年度目標供地計劃得以實現(xiàn)，顯示出調控年里土地供應得到強有力保障，這從根本上穩(wěn)定了后房地產市場的發(fā)展。

　　2012年7月11日，鄭州新區(qū)龍湖地區(qū)的第一塊普通商住房用地入市，引來7家開發(fā)商的激烈競爭，最終以每畝地價936.12萬元成交，被鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司納入囊中。

　　10月23日，萬科與河南國控在鄭州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月19日，業(yè)內人士稱萬科在鄭州首個項目意向地塊選址在金水區(qū)柳林鎮(zhèn)楊金產業(yè)園區(qū)，并表示此項目將會與國控合作。

　　12月12日，鄭州惠濟區(qū)掛牌出讓5宗地塊，保利子公司廣州金地一家獨攬4宗，面積合計達214.1畝，另外一宗由高屋置業(yè)競得。

　　12月21日，鄭東新區(qū)副CBD中心首次掛牌出讓3塊商務金融用地的土地競拍，遭遇無人競價，均以起始價成交。

　　萬科鄭州首個項目意向地塊現(xiàn)市、保利在鄭州大手筆拿地、鄭東新區(qū)“湖心島”地塊開拍……土地市場在2012年第四季度升溫，讓樓市在這個寒冷的冬天顯得溫暖如春，也為2013年帶來良好預期與趨勢。

　　從全市各區(qū)域成交土地面積來看，2012年1~12月成交土地總量最大的是經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，該區(qū)成交土地的建設用地面積達213.8萬平方米，占全市土地成交總量的28.7%；其次是惠濟區(qū)和鄭東新區(qū)，以及二七區(qū)和管城區(qū)。

　　2012年，累計成交商品房用地121宗，出讓土地面積合計403.36萬平方米。其中，居住類用地共成交86宗，比2011年全年增加54宗；成交的建設用地面積313.24萬平方米，同比上漲117.8%。

　　2012年，鄭州市土地市場在溢價表現(xiàn)上，除了個別宗地出現(xiàn)一定溢價外，其余均以底價成交，排名前五名溢價率最高達到186%，最低為50%；從區(qū)域看，這些溢價高的土地主要位于鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和惠濟區(qū)。

　　全年零溢價成交土地占到83.5%，較2011年下降6.5個百分點?？偟膩碚f，2012年土地市場呈現(xiàn)“回暖”態(tài)勢，給未來市場帶來幾多期許。

　　住宅：剛需支撐市場 中小戶型為成交主力

　　2012年在市場調控效果初現(xiàn)，成交量出現(xiàn)萎縮的情況下，鄭州各開發(fā)商均采取各種方法提升成交量，使商品房市場有所回暖，供求比達到1∶0.8。

　　在價格方面，月度成交均價浮動較小，基本圍繞每平方米7500元上下波動，并在年底出現(xiàn)上漲態(tài)勢，12月成交均價達到9127元。

　　在商品住宅市場，2012年上半年，政府對調控政策進行技術性校正以支持剛性需求；央行的貨幣政策放松、降準和降息讓市場流動性持續(xù)改善，手套房貸八五折優(yōu)惠利率重出江湖。在這種局面下，市場預期發(fā)生了較大的轉變，購房信心指數(shù)在一季度開始回升。

　　另外，部分開發(fā)企業(yè)出于回籠資金的需求，普遍實行快周轉的去庫存策略，采取“以價換量”等降價促銷手段，促使購房者置業(yè)出手抄底，支持了上半年房地產市場成交量的反彈。

　　下半年，在成交量的支撐下，房價上漲壓力隱現(xiàn)。出于對房價上漲的擔憂，政府頻頻表態(tài)堅持房地產調控不動搖。同時，國務院與7月下旬開始，派出8個督查組對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控措施情況開展專項督查。

　　從CRIC克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年，商品住宅市場新增供應量為795.75萬平方米，新增供應套數(shù)7.6萬多套，較上年有所上升。住宅新增供應以金水區(qū)、中原區(qū)為主，區(qū)域分布不太平衡。

　　2012年1~12月，商品住宅市場成交面積為710.09萬平方米，比去年增長43.71%；80~90平方米面積段成為成交主力，戶型以二房、三房為主，總價段主要集中在50~70萬元；成交在每平方米6000元以上的商品住宅占據(jù)市場主流。數(shù)據(jù)與市場表現(xiàn)基本一致，受持續(xù)調控政策的影響，剛需支撐著整個市場。

　　商品住宅成交以二七區(qū)最多，占成交總量的22.0%按面積統(tǒng)計。區(qū)域內橄欖城、正商城、升龍城成交量較大，拉動了整體區(qū)域的成交量；其次為金水區(qū)，區(qū)域內普羅旺世、升龍鳳凰城等項目成交量較大，成交面積、套數(shù)所占市場份額分別為21%、22%，市場份額隨著二七區(qū)、中原區(qū)的增加，有所降低。中原區(qū)成交量緊隨其后，成交面積、套數(shù)所占市場份額均為20%。

　　從2001到2012年，鄭州商品住宅市場成交均價逐年攀升，在2012年達到每平方米6832元，相比2011年每平米上漲234元，漲幅3.55%，實現(xiàn)歷史新突破。

　　由于近年來房地產投資、開工、施工的持續(xù)增長，以及2012年鄭州市房地產市場逐步“回暖”，預示著未來市場潛在供應量較為充足。

　　2013年：先揚后抑 平緩波動是未來常態(tài)

　　2012年12月4日，有關會議強調“要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進農業(yè)轉移人口市民化”。而就在此前不久的11月28日，有關領導表示，我國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ凇俺擎?zhèn)化”。

　　在此情況下，未來我國城鎮(zhèn)化將為房地產市場創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對于房地產行業(yè)，尤其是三四線城市來說，或許這才是真正的春天。

　　2012年12月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，2013年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設。此外，對放松調控導致房價過快上漲的城市，住建部要繼續(xù)采取措施，并將會同監(jiān)察部對其進行約談。

　　由此可見，2013年的樓市調控基本已定調，那就是繼續(xù)堅持調控不動搖，鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場預期。

　　因此，CRIC克爾瑞分析認為，2013年上半年市場的量價齊升，將使得行業(yè)政策面風險重新積累，預計在年中5~6月份前后會有一波調控新政出臺，市場呈現(xiàn)先揚后抑行情。

　　受潛在供應量大、成交量增長有限、市場庫存進一步加大等因素直接制約，預計2013年優(yōu)惠促銷、以價換量的措施會進一步加大，鄭州市房價上漲的動力會得到進一步平抑，房價進入平穩(wěn)通道。

　　“總的來說，房地產投資增速企穩(wěn)，新開工面積持續(xù)增長，銷售增幅繼續(xù)上揚，在宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產調控基調不變的態(tài)勢下，預計2013年上半年環(huán)境總體樂觀，局部供不應求將推動房價回漲?！盋RIC克爾瑞方面表示。

　　自2008年房地產調控以來，每一波市場上升行情或低迷行情，持續(xù)周期大多數(shù)只維持13~14個月左右。自2012年3月以來的這一波上升行情已持續(xù)了9個月，以周期規(guī)律來看，本輪市場回升預計將在2013年二季度時中止。

　　另外，即使2013年下半年后市場行情下行，成交量出現(xiàn)回落，也不會出現(xiàn)類似2007、2009年那樣的大起大落，預計平緩波動將是未來市場的常態(tài)。

來源：鄭州晚報 梁冰

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