一線城市房價(jià)上漲緊逼調(diào)控加碼 2013樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)

　　調(diào)控繼續(xù)加碼的可能尚未可知，但放松是絕對(duì)不可能的。

　　樓市成交量持續(xù)走高

　　2012年翹尾明顯的樓市收官，給2013年的房地產(chǎn)調(diào)控帶來了一絲不確定性——調(diào)控是否繼續(xù)加碼。

　　中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年12月全月，全國主要的54個(gè)城市，新建住宅簽約再次有所上漲，54個(gè)城市合計(jì)簽約套數(shù)為307134套，超過了之前年內(nèi)最高的11月份，這也是限購兩年來，全國主要城市簽約量最高的一個(gè)月份。

　　從數(shù)據(jù)上來看，無論是從全國還是54個(gè)城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對(duì)未來市場走勢的判斷并未十分樂觀，仍保持了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　至于調(diào)控政策，張大偉預(yù)計(jì)，2013年樓市調(diào)控將依然維持比較強(qiáng)的力度，甚至在年初會(huì)有加碼調(diào)控的可能性，抑制房價(jià)過快上漲。整體市場以平穩(wěn)為主基調(diào)。

　　北京作為樓市的風(fēng)向標(biāo)城市，其交易數(shù)據(jù)更具有代表性意義。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年12月新建商品住宅網(wǎng)簽總量為14398套，二手住宅網(wǎng)簽總量為17920套，均比11月有較大增長。2012年新建商品住宅總簽約數(shù)為123033套，比2011年90605套上漲了35.8%；二手房2012年簽約143630套，比2011年121512套上漲了18.2%。

　　郊區(qū)項(xiàng)目依然是成交的主力軍，同時(shí)造成了房價(jià)環(huán)比下滑的“假象”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份北京新建住宅（剔除保障房不含別墅）簽約均價(jià)為20627元每平米。相比11月的均價(jià)21148元每平米環(huán)比下調(diào)2.5%。成交均價(jià)下行的主要原因是成交結(jié)構(gòu)中郊區(qū)占比創(chuàng)新高。在12月成交結(jié)構(gòu)中，五環(huán)以外占比高達(dá)83.7%，其中住宅類物業(yè)銷售榜單前20的項(xiàng)目中，除4個(gè)朝陽區(qū)項(xiàng)目外，全部為郊區(qū)物業(yè)，其中大興區(qū)與房山區(qū)均達(dá)到了5個(gè)項(xiàng)目。

　　2013年伊始，樓市成交延續(xù)了此前的回暖趨勢。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至28日，2013年1月商品住宅（含保障房）成交量為11156套，若扣除保障房，純商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%。與去年同期相比，大幅上漲5.7倍。商品住宅的快速成交，成功消化了庫存壓力。截至1月28日，商品住宅庫存為74294套，達(dá)到歷史低位。

　　二手房成交量漲幅與新建住宅相當(dāng)。截至28日，北京市二手住宅成交量為16660套，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲5.6倍。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，從往年來看，一般年初為傳統(tǒng)淡季，然而，今年1月純商品住宅成交量出現(xiàn)環(huán)比上漲，尤其近一周日均成交量近400套。主要原因是，市場長期回暖趨勢下，政策環(huán)境沒有出現(xiàn)明顯收緊，漲價(jià)成為主流趨勢。大部分購房者預(yù)期向好，對(duì)于后市看漲情緒較為普遍。加上去年四季度供應(yīng)較為充足，且有部分性價(jià)比高的剛需項(xiàng)目，促使成交量持續(xù)保持高位。

　　地方兩會(huì)放風(fēng)調(diào)控仍從嚴(yán)

　　從2012年3月樓市回暖以來，“淡季”這個(gè)詞消失了。連續(xù)11個(gè)月保持高成交量的樓市，給各地正在召開的地方兩會(huì)施加了不小的壓力，北上廣深四個(gè)一線城市紛紛表態(tài)2013樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，北京還公布了首份調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)給出了新的調(diào)控手段思路。

　　北京市副市長陳剛在兩會(huì)期間表示，不要被開發(fā)商“忽悠”了，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，政府還有手段。他警告說，政府還有加大“工作力度的空間”。

　　北京“兩會(huì)”正式確定了今年北京樓市的調(diào)控目標(biāo)為“雙穩(wěn)”，即“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”。據(jù)了解，這是北京市首次公布今年的樓市調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)也是今年第一份地方樓市調(diào)控目標(biāo)。值得注意的是，作為全國樓市政策風(fēng)向標(biāo)的北京樓市，調(diào)控目標(biāo)首次關(guān)注“量能”的穩(wěn)定，調(diào)控措施也邁向“精細(xì)化”，將推出同城中差別化的稅收政策。

　　深圳市對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控的重點(diǎn)也落在了“差別”上。

　　深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒則針對(duì)閑置土地作出表態(tài)。他表示，政府將依據(jù)新出臺(tái)的配套政策，進(jìn)一步簡政放權(quán)，加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開發(fā)，該收回的堅(jiān)決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。深圳市出臺(tái)了《深圳市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃（草案）》提出，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資性需求，落實(shí)差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。

　　上海市委書記韓正在上海兩會(huì)期間表示，必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房價(jià)反彈。他強(qiáng)調(diào)，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，“三個(gè)為主”（以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主）的方針必須長期堅(jiān)持；嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房價(jià)反彈，必須長期堅(jiān)持；舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對(duì)住房的需求。

　　廣州同樣表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，廣州市市長陳建華表示，今年將保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)性，保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)調(diào)控加碼

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月上半月，北京二手住宅交易均價(jià)已經(jīng)摸至25475元/平米，比去年12月份的房價(jià)上漲3.5%。面對(duì)一線城市持續(xù)高位運(yùn)行的成交量以及率先反彈的成交價(jià)格，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)調(diào)控加碼的可能性加大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告指出，2013年整個(gè)房地產(chǎn)市場將在2012年回暖的基礎(chǔ)上繼續(xù)企穩(wěn)、成交放量，企業(yè)積極拿地，地方政府積極推地。預(yù)計(jì)2013年土地購置面積和房屋新開工面積將實(shí)現(xiàn)同比增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況將超越2012年。

　　報(bào)告還指出，2013年房價(jià)將會(huì)整體繼續(xù)看漲。分城市來看，由于近兩年一、二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大，房價(jià)漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)。近兩個(gè)月一線城市房價(jià)的加速上漲對(duì)此已有所體現(xiàn)。而大部分三、四線城市由于供大于求的情況仍然比較顯著，房價(jià)上漲空間不大?；谀壳胺績r(jià)加速上漲態(tài)勢，預(yù)計(jì)2013年樓市調(diào)控政策有可能進(jìn)一步升級(jí)，以控制一線城市和少數(shù)二線城市的房價(jià)漲幅。

　　國信證券在其最新一份研究報(bào)告中也提出，未來基本面改善的終結(jié)者概率最大、時(shí)間最早可能在于房價(jià)上漲引發(fā)的地產(chǎn)調(diào)控加碼，由于2009年以來的價(jià)格上漲，房價(jià)已達(dá)社會(huì)較難承受的水平，新一屆政府對(duì)其上漲的容忍度未必很高，加上房屋銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)基本面向上，房價(jià)加速上漲的風(fēng)險(xiǎn)有所加大。

來源：證券日報(bào)

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