我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房痼疾待除

　　“在深圳，農(nóng)民關(guān)心的并不是他們的土地能否直接入市，而是推進(jìn)土地改革將對(duì)他們的利益產(chǎn)生什么樣的影響?！滨r玉春介紹，目前深圳的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位村民股份公司利用土地的方式主要有兩種，一種是將土地違規(guī)出讓給開發(fā)商，一種是建設(shè)廠房或商業(yè)樓宇收取房租，而后者占據(jù)了較大的比例。深圳近年來的城市發(fā)展極大地提升了土地的價(jià)值，目前村民股份公司每年給村民家庭的分紅可高達(dá)數(shù)十萬元。

　　但是，村集體出讓土地的行為長(zhǎng)期游離于法律之外，土地賤賣、侵害農(nóng)民利益的事情時(shí)有發(fā)生。中國(guó)證券報(bào)記者獲得的一份“土地交易合同”顯示，2002年觀瀾鎮(zhèn)某村集體以每平方米65元的價(jià)格將9000余平方米土地50年的使用權(quán)賣給某玩具公司，隨著深圳關(guān)外土地價(jià)值不斷上漲，該地塊又被轉(zhuǎn)賣多次。一名深圳地產(chǎn)人士表示，目前深圳關(guān)外已被私下交易的灰色土地占四成左右。正是在這些非法出讓的土地上，滋生了占深圳住房總數(shù)一半的小產(chǎn)權(quán)房。

　　盡管深圳每次出臺(tái)新的土地政策之時(shí)都會(huì)強(qiáng)調(diào)與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無關(guān)，但深圳的小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)借機(jī)提價(jià)。2012年3月，國(guó)土資源部表示將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房，深圳小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)聲而跌。然而，2012年5月深圳土地管理制度改革總體方案出臺(tái)、8月深圳市表示將啟動(dòng)原農(nóng)村集體土地確權(quán)工作、今年1月又表示原農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)用地可申請(qǐng)直接入市，三項(xiàng)政策出臺(tái)后，深圳關(guān)外小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格上漲了近兩成。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄒曉云表示，深圳與其他城市最大的不同是，深圳的土地國(guó)有化已經(jīng)通過行政手段在“理論上”完成，因此不存在集體土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)變成國(guó)有土地的問題，這為深圳土改提供了路徑?！暗谏钲谕恋貒?guó)有化的過程中，并沒有確認(rèn)農(nóng)民對(duì)土地的權(quán)利。如今又采取如此高比例的土地出讓金分成，這樣的政策讓農(nóng)民難以接受是情理之中?！?/p>

　　“按照這樣的規(guī)定，農(nóng)民的土地以工業(yè)用地的形式進(jìn)行拍賣，之后與政府分成，農(nóng)民獲得的收益將小于將土地”賣給“開發(fā)商開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的收益。村民們?nèi)鄙賹⑦@些土地推向市場(chǎng)的動(dòng)力。”一位不愿具名的深圳房地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　但也有專家認(rèn)為，一些集體土地的市場(chǎng)價(jià)值本身不高，引入分成比例實(shí)際上是引入了市場(chǎng)化手段，有利于給農(nóng)民提供話語權(quán)，保護(hù)他們的利益。

　　深圳土改如果推進(jìn)太快，諸如小產(chǎn)權(quán)房漲價(jià)這樣的現(xiàn)象難免越來越多，如果推進(jìn)過慢，大量處于灰色地帶的原農(nóng)村集體土地將繼續(xù)被低效利用，未來改造將難上加難，穩(wěn)步推進(jìn)是深圳土地管理部門的唯一選項(xiàng)。

來源：中國(guó)證券報(bào)

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