2013房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放手 “穩(wěn)”為上策

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近3年，直到現(xiàn)在，哪怕是微微的一絲政策松動(dòng)，各地市場(chǎng)和房企也都會(huì)積極‘響應(yīng)’。在以限購(gòu)、限貸、限融資為代表的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)熱迅速降溫。

　　回顧中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，政策調(diào)控在很大程度上決定著市場(chǎng)主體的運(yùn)行路徑——從20年前商品房市場(chǎng)起步時(shí)期到2000年以后的樓市供需兩旺，再到3年前“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的先后出臺(tái)，由政策造就的地產(chǎn)繁榮面臨著生存危機(jī)，包括央企在內(nèi)的涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的非地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一波退出潮，房地產(chǎn)企業(yè)從2005年的8萬(wàn)余家銳減至6萬(wàn)家。

　　2010年至2011年通常被看作本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，其間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一線和二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)。進(jìn)入2012年以來(lái)，調(diào)控事實(shí)上逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央的肯定，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政帶來(lái)了巨大的壓力，行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)、房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，最終致使房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升?？偟膩?lái)看，2012年無(wú)疑成為行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。

　　2012年上半年的樓市回暖就是最直接的證明。得益于年初政府樓市政策的“微調(diào)”，加之開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“以價(jià)跑量”的銷售策略，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得以逐步回升，并呈現(xiàn)出所謂“回暖”的行情——2012年上半年，全國(guó)商品房銷售面積雖然呈持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降幅卻呈現(xiàn)出逐月收窄的趨勢(shì)；前5個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積2.88億平方米，同比降幅較前4個(gè)月縮小1個(gè)百分點(diǎn)；5月當(dāng)月商品房銷售面積更是出現(xiàn)了大幅的反彈，環(huán)比上漲20.3%，一線城市成交量紛紛創(chuàng)下2012年初實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)的最高水平。

　　當(dāng)然，成交量的持續(xù)回暖也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)止跌回升，使得本來(lái)預(yù)期普遍悲觀的一線開(kāi)發(fā)商上半年都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，大部分上市企業(yè)都完成了年度銷售目標(biāo)的50%左右。

　　回暖的原因顯而易見(jiàn)，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)以及中央貨幣政策得以放松，降準(zhǔn)、降息等政策逐步出臺(tái)，各地樓市調(diào)控政策的微調(diào)、首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續(xù)的降息等貨幣政策的實(shí)施，在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購(gòu)買(mǎi)力；其次，由于開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力較大，為加速出貨，開(kāi)發(fā)商采取的“以價(jià)換量”等降價(jià)銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進(jìn)一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

　　但“回暖”不等于“復(fù)蘇”。畢竟成交量的上漲，實(shí)質(zhì)是心理預(yù)期回暖，樓市的反彈本質(zhì)上是被政策凍結(jié)的一部分市場(chǎng)剛性需求的釋放，而非整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性系統(tǒng)復(fù)蘇。進(jìn)入到下半年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚待全面復(fù)蘇的背景下，“從嚴(yán)基調(diào)”和限制性發(fā)展政策依舊成為市場(chǎng)的主流，并被看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深水區(qū)。相比2010年至2011年多輪次、力度不斷升級(jí)的政策調(diào)控，雖然沒(méi)有出臺(tái)本質(zhì)上的全新政策，但是決策層對(duì)調(diào)控的基調(diào)一直維持在相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母叨?。中央領(lǐng)導(dǎo)人在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。此外，中央對(duì)于個(gè)別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅(jiān)決叫停。例如2012年年初時(shí)的蕪湖財(cái)稅補(bǔ)貼、年中時(shí)的重慶補(bǔ)繳公積金等，終因壓力而“流產(chǎn)”。

　　從地方層面來(lái)看，相比2011年個(gè)別城市超越中央底線的觸碰限購(gòu)紅線，2012年以來(lái)明顯變得更加謹(jǐn)慎，地方政府的政策調(diào)整形式上多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠等比較溫和的方式。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年至今全國(guó)已有28個(gè)城市先后對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時(shí)相對(duì)溫和的延長(zhǎng)貸款年限、增加貸款上限，轉(zhuǎn)變到進(jìn)入下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例。不難看出，一場(chǎng)政策的博弈正在進(jìn)行，一方是中央堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的要求，另一方則是地方政府不斷通過(guò)政策微調(diào)試探政策底線。

　　但政策調(diào)控意在抑制投資泡沫，扶持剛需購(gòu)房的目的沒(méi)有改變，如果這一目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，調(diào)控將不會(huì)停止。整體來(lái)看，2012年調(diào)控已經(jīng)從常態(tài)化手法過(guò)渡到一些創(chuàng)新手法的結(jié)合，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的認(rèn)識(shí)也由不理解逐步轉(zhuǎn)化為認(rèn)識(shí)和成熟。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期面臨通脹危險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的保值增值需求依然強(qiáng)勁的背景下，放松調(diào)控政策后房?jī)r(jià)反彈似乎順理成章。因此，2012年中國(guó)房地產(chǎn)依然未能擺脫政策的束縛。

　　當(dāng)然，2012年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)是成功的——只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對(duì)共識(shí)，市場(chǎng)交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)，在適當(dāng)?shù)恼邏毫ο抡麄€(gè)行業(yè)也不至于過(guò)熱。

　　對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2013年，政策的演變已經(jīng)呈現(xiàn)出一定“緊”與“穩(wěn)”的端倪。一方面，從近期的中央及一線城市的調(diào)控態(tài)度來(lái)看，決策層對(duì)于市場(chǎng)反彈的容忍度依然不變，特別是對(duì)房?jī)r(jià)反彈明顯的重點(diǎn)城市，仍存在調(diào)控收緊的可能。另一方面，考慮到銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和地方政府的債務(wù)處理，使得決策層會(huì)保留局部定向放松的可能，這種放松可能會(huì)體現(xiàn)在那些最具有行政特色的手段，當(dāng)然即使是放松，也是局部的、有限度的。

　　從近來(lái)中央及各部委釋放的信號(hào)可以看出，2013年政府絕不會(huì)放手樓市調(diào)控，樓市調(diào)控政策勢(shì)必圍繞“穩(wěn)”字展開(kāi)。

來(lái)源：新金融觀察報(bào)

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