房地產(chǎn)需求正超乎想象持續(xù)爆發(fā)

　　房價抬頭?

　　調(diào)控進(jìn)入膠著期，傳言紛飛的同時，房價又開始抬頭，無數(shù)次的輪回讓長效機(jī)制從未顯得如此重要

　　房價正由降轉(zhuǎn)升的傳言充斥當(dāng)下樓市。一如北京的霧霾，使人們對趨勢愈發(fā)迷茫。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會下屬的REICO工作室近期發(fā)布報告稱，從價格的月度環(huán)比變化來看，2012年，全國70個大中城市二手住宅與新建住宅價格分別于4月和6月企穩(wěn)；11月和12月，新建住宅價格上漲幅度較大。

　　基于對房價上漲的恐慌，各種關(guān)于調(diào)控升級的傳言紛至沓來。包括升級營業(yè)稅以及房產(chǎn)稅擴(kuò)容在內(nèi)，一場關(guān)于房價的博弈正逼近沸點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企已渡過難關(guān)，漲價似乎不可避免，而引導(dǎo)市場趨勢的地價，目前正以更高于房價的漲幅在增長。

　　在地產(chǎn)界備受追捧的“預(yù)言家”任志強(qiáng)近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房價的上漲趨勢?！比沃緩?qiáng)的篤定源于行政調(diào)控持續(xù)三年之后，調(diào)控長效機(jī)制仍舊缺失。

　　需求持續(xù)爆發(fā)

　　需求正超乎想象地持續(xù)爆發(fā)。

　　2013年1月的一個早上，才剛剛9點(diǎn)，北京市朝陽區(qū)房產(chǎn)過戶大廳外就已經(jīng)排了至少有50米長的隊伍。排在隊尾的一個購房者是早上四點(diǎn)半就開始排隊的，而排在隊伍最前面的則是昨晚九點(diǎn)就過來的。

　　一位近期經(jīng)歷了過戶繳稅的購房者告訴記者，現(xiàn)在北京辦理二手房繳稅過戶至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且還需要早上4點(diǎn)鐘起來排隊領(lǐng)號。繳稅大廳門外的黃牛黨已經(jīng)將號碼賣到了500元一個。

　　統(tǒng)計數(shù)字可以說明近期北京需求的火爆程度。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計，繼2012年12月二手房成交量大幅上漲后，2013年1月成交量再創(chuàng)新高，預(yù)計全月成交量將會超過1.9萬套。盡管該成交量還尚未達(dá)到2009~2010年的市場火爆時期，但仍是2011年2月以來的最高值。

　　據(jù)北京21世紀(jì)不動產(chǎn)CBD中心區(qū)域新城國際店經(jīng)理反映，1月以來，成交量和成交價均穩(wěn)步增長，房價上漲幅度在5%左右，客源量較12月保持不變，房源量供不應(yīng)求，經(jīng)紀(jì)人明顯感覺“沒房賣”。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師張磊介紹，除了CBD區(qū)域外，其他區(qū)域的門店也保持了紅火的成交態(tài)勢：通州云景區(qū)域玉橋店1月買賣成交單數(shù)是12月的兩倍；崇文區(qū)域新景家園店成交單數(shù)是上個月的4倍，亞北區(qū)域名佳花園店成交是上個月的3倍?！爸灰蟹吭?，價格不離譜，基本都可以在很短時間內(nèi)成交，關(guān)鍵是年前很多業(yè)主都不著急售房了，致使很多區(qū)域一房難求”。

　　需求持續(xù)爆發(fā)必然帶來價格上漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，1月份北京市二手住宅成交均價為24962元/平方米，價格環(huán)比漲幅為1.5%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，新城國際所在區(qū)域二手房目前買賣均價6.3萬元左右/平方米，租賃一居室1.5萬，兩居要2至3萬，三居3萬以上。從近期成交的一套二手房看：一個西向戶型的房源，報價650萬，在業(yè)主和客戶約談的兩天內(nèi)漲了20萬，最終以675萬成交。

　　行政調(diào)控式微？

　　人們困惑的是，為何在嚴(yán)厲的限購政策下，需求仍然持續(xù)爆發(fā)？

　　按照北京市限購規(guī)定，外地人李華（化名）在北京已經(jīng)沒有購房資質(zhì)。因為，就算在北京納稅或者社保滿五年的外地人也只能在京購置一套房。而為了成功購置第二套改善性住房，李華選擇了“假離婚”，具體操作方式是，與丈夫離婚，然后將房產(chǎn)放到丈夫名下，自己再重新購置一套房。由于李華離婚后名下無房，她甚至還可以享受首套房的貸款優(yōu)惠。

　　這并不是個案。需求正從限購的池子里通過各種各樣的方式溢出。除了通過“假離婚”，人們還可以通過辦理工作居住證等方式購房。

　　當(dāng)然，并不能否認(rèn)限購的作用。如果沒有限購，在強(qiáng)大的需求面前，房價漲幅可能會更高。但隨著行政調(diào)控的持續(xù)，限購對于市場運(yùn)行的藥效也在逐漸減弱。

　　REICO工作室統(tǒng)計報告顯示，2012年，商品房施工面積57.3億平方米，比上年增加13.2%，增幅減小12個百分點(diǎn)；新開工面積17.7億平方米，比上年減少7.3%，增幅減小23.5個百分點(diǎn)；竣工面積9.9億平方米，比上年增加7.3%，增幅減小6個百分點(diǎn)。

　　另外，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在較快回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實(shí)際增長14.9%），增速比2011年回落11.9個百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低4個百分點(diǎn)。與此相對應(yīng)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為負(fù)增長，全年企業(yè)購置土地面積35667萬平方米，同比減少19.5%，增幅減小22個百分點(diǎn)。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)購置土地負(fù)增長的概念就是，如果不考慮此前的土地儲備，新增土地大概需要6~9個月時間才能開工，好的企業(yè)可能在9個月才具備銷售條件。也就是說，2012年的供給和投資都可能因為土地的短缺而上不去。

　　而另外一個無法改變的現(xiàn)實(shí)是，中國最大的內(nèi)需仍然是居住需求。據(jù)統(tǒng)計，2002~2011年，在各項內(nèi)需因素中，居住需求占比最大，平均為16.7%。2002~2011年居住需求占內(nèi)需比重總體呈上升趨勢，2002年為15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3個百分點(diǎn)，是內(nèi)需中上升最快的。這意味著內(nèi)需中居住需求增長最快。

　　長效機(jī)制待建

　　1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布調(diào)研報告顯示，2012年12月，70個大中城市新建商品住宅價格定基均值為104.1，即新建商品住宅價格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房價上漲的城市有65個，下降的城市有5個。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉認(rèn)為，2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已初見成效。雖然部分城市及區(qū)域房價漲幅明顯，但已脫離暴漲、瘋漲等不合理區(qū)間，同時個別城市在調(diào)控之前的房價飛漲已基本得到遏制。

　　但令她擔(dān)憂的是，隨著2012年下半年樓市逐漸回暖，一線城市連續(xù)兩個月領(lǐng)漲全國，前期壓制使得后期反彈也更為明顯。未來樓市調(diào)控政策如不加碼，目前的調(diào)控效果將很難維系。鄭紅玉認(rèn)為，樓市調(diào)控長效機(jī)制仍有待建立。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，“盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化、長效的機(jī)制?！?/p>

　　張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的正在逐步擴(kuò)大、住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長效調(diào)控機(jī)制。

　　而房產(chǎn)稅推廣的前提是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，但該項工作一直進(jìn)展緩慢。

　　按照住建部2013年初的部署，作為“住房調(diào)控”和“房產(chǎn)稅開征”等工作基礎(chǔ)的全國個人住房信息系統(tǒng)，將在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。據(jù)消息人士稱，這40個城市聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，但該聯(lián)網(wǎng)工作一直沒有公開。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府應(yīng)盡快推進(jìn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)工作，并以此為依據(jù)，制定差異化和長效機(jī)制的調(diào)控政策。而不是通過頻繁變動的行政方式調(diào)控，這不僅容易滋生腐敗，而且并不能從根本上改變房地產(chǎn)供求失衡的問題，而從更長遠(yuǎn)的角度看，行政調(diào)控的藥效也會在市場的作用下逐漸減弱。

　　另外，張宏偉認(rèn)為，在限購、限貸尚未明顯松動的市場背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法，商品住宅市場應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交，一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間；另一方面，也通過這樣的方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價位樓盤?！　　　?/p>

來源：財經(jīng)國家周刊 魏洪磊

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