一線樓市房地產(chǎn)調(diào)控升級迎時間窗口

1月新增人民幣貸款突破1萬億元，其中中長期貸款新增3098億元，同比增加748億元。分析人士表示，今年伊始信貸投放井噴，對房地產(chǎn)市場的強勢回暖功不可沒。

　　銀行業(yè)人士對中國證券報記者表示，隨著新一年信貸額度的到位，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能閘門大開，預(yù)計全年的開發(fā)貸款將顯著增長。但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍從緊的前提下，開發(fā)貸的投放對象仍以全國百強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，并要求項目較優(yōu)質(zhì)、銷售回款較好。同時，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對今年的企業(yè)資金狀況充滿信心，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場仍會承接去年四季度以來的火爆趨勢，房價上漲預(yù)期強烈。

　　持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場可能導(dǎo)致調(diào)控接踵而至。春節(jié)假期過后，一線城市樓市迅速升溫，北京等地二手房市場的掛牌量和交易量已恢復(fù)到節(jié)前水平。同時，有關(guān)調(diào)控政策加碼的預(yù)期強烈，進一步強化市場恐慌情緒。分析人士表示，當前房地產(chǎn)市場已回暖，但開發(fā)商如果盲目樂觀、鼓吹房價，則相關(guān)部門很可能出臺新的調(diào)控政策，尤其是從信貸、稅收政策上進一步收緊，抑制投機需求。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著今年全國兩會會期臨近，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控升級將迎來時間窗口。

　　信貸放水

　　開發(fā)商自信“不差錢”

　　雖然多數(shù)商業(yè)銀行總行今年的信貸投放重點尚未最終確定，但不少銀行的分支機構(gòu)正積極尋求房地產(chǎn)開發(fā)貸款的優(yōu)質(zhì)客戶。部分銀行今年房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度明顯比去年寬松，整體投放節(jié)奏也有所加快。

　　中國證券報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行業(yè)人士對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度已從前兩年的“拒人于千里之外”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝苓€迎”。

　　“我們銀行今年對房地產(chǎn)開發(fā)貸的態(tài)度還不是很明確，但今年一開年，我所在的分行就放了一筆數(shù)額較大的開發(fā)貸給一家大型地產(chǎn)公司。”某股份制商業(yè)銀行人士說，目前他所在銀行的各地分行都有意拓展房地產(chǎn)開發(fā)貸款，“只要監(jiān)管層和總行不明確收縮和限制，就要加大開發(fā)貸的投放規(guī)模?！?/p>

　　另一家股份制銀行相關(guān)負責人表示，“預(yù)計今年投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度將會有較大幅度增加，尤其是針對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，貸款政策會有所松動，開發(fā)貸利率可能有所下降。”他透露，目前大部分商業(yè)銀行看好今年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢?！爸灰琴Y質(zhì)較好的項目或開發(fā)商，銀行今年都會考慮合作，而去年我們只和全國50強的房企合作?！?/p>

　　多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人在接受中國證券報記者采訪時透露，今年初以來明顯地感到信貸寬松的氣息“撲面而來”。某在港上市房企相關(guān)負責人表示，雖然銀行方面尚未公布今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放計劃，但預(yù)計總體額度將比去年有所提高。去年下半年，該企業(yè)曾啟動一筆境外融資，但成本更低、操作更便捷的境內(nèi)銀行貸款仍是其青睞的融資方式。“在二三線城市新增的項目需要大量資金，境內(nèi)銀行貸款將是最合適的資金來源?！?/p>

　　從去年底開始，部分開發(fā)商在與銀行的接觸中已聽到開發(fā)貸放松的風(fēng)聲。一些開發(fā)商表示，今年與銀行的合作額度可能比去年增長50%以上，貸款成本也可能有所降低，可能僅在基準利率的基礎(chǔ)上上浮5%-20%。

　　鏈家地產(chǎn)研究部研究員張旭表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年房企到位資金96538億元，比上年增長12.7%，其中，國內(nèi)貸款14778億元，增長13.2%。從最近上市房企披露的2012年業(yè)績看，基本實現(xiàn)較明顯的同比增長，部分房企12月的銷售創(chuàng)歷史新高。房企的銷售增長既能增加自身資金實力，也能增強對外部資金的吸引力。

　　需求井噴

　　個人房貸額度告急

　　剛需購房者是房地產(chǎn)市場強勢回暖的最大推手，1月新增個人住房貸款顯著增加。根據(jù)中國人民銀行的最新數(shù)據(jù)，1月住戶貸款增加4714億元，其中，短期貸款增加2031億元，中長期貸款增加2683億元。中長期住戶貸款主要是個人住房貸款。交通銀行金融研究中心研究員鄂永健表示，這是受房市持續(xù)回暖、住房成交量回升的帶動。

　　中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，多地個人住房貸款明顯增加。央行濟南分行公布的數(shù)據(jù)顯示，1月山東省個人住房消費貸款增加143.8億元，同比多增90.3億元，環(huán)比多增91.6億元。央行南昌中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，1月末個人住房貸款余額比年初增加60.24億元。

　　多名銀行業(yè)人士表示，個人房貸的額度不夠用。某股份制銀行深圳分行房貸審批部門人士表示，“今年初以來，我們就沒有閑過。2月份才過半，我們的個人房貸額度又不夠用了，只能讓客戶經(jīng)理少接單?！彼硎?，去年底由于信貸額度用盡，不少個人房貸申請審批被推遲到今年，一開年就用掉了不少額度。今年的房貸需求明顯回升，目前銀行的貸款額度可謂捉襟見肘。

　　中國證券報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然個人房貸額度偏緊，但銀行并未大幅提高貸款利率，目前多數(shù)銀行的首套個人房貸利率仍維持在基準利率的8.5至9折。

　　分析人士表示，去年雖然限購限貸政策仍嚴格執(zhí)行，但從全國范圍看，調(diào)控政策對市場的沖擊慢慢淡化，購房者積極入市，推動市場走向火熱，預(yù)計個人房貸額度“告急”的狀況仍將在今年持續(xù)一段時間。

　　房價上漲

　　調(diào)控窗口或臨近

　　房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，這使房企尤其是大型房企在買賣雙方博弈中的主動地位大為強化。一方面，在貨幣政策總體寬松、新型城鎮(zhèn)化大力推進的背景下，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總體額度可能比去年有所增加，而大型房企能夠輕易獲得更高的放貸額度。另一方面，大房企比小房企的嗅覺更加靈敏，對于政策的把握也更準確，在定價方面的話語權(quán)也更大。

　　張旭認為，今年初，標桿房企的銷售開門紅，業(yè)績明顯增長，使得房企的整體信心明顯增強。雖然部分房企由于自身推盤節(jié)奏的原因而出現(xiàn)銷售業(yè)績環(huán)比回落，但市場預(yù)期普遍樂觀。

　　渣打銀行最新發(fā)布的中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告稱，房地產(chǎn)市場將持續(xù)復(fù)蘇，接受調(diào)查的30家開發(fā)商普遍預(yù)計未來6個月內(nèi)房價至少有10%的上漲空間。渣打銀行預(yù)計一線城市的房價將持續(xù)上揚。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“當前房地產(chǎn)市場確實在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出臺新的調(diào)控政策?！?/p>

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶表示，“房地產(chǎn)庫存如預(yù)期般持續(xù)下降，近期成交大多在消化前期的庫存，但我們擔心進入3月份后房價加速上漲。可以說,未來一段時間房地產(chǎn)的總體環(huán)境并不好。”

　　新年伊始，部分城市收緊住房公積金貸款政策，這引發(fā)了市場對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加碼的猜測。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示，這可能是樓市調(diào)控加碼的重要信號。

來源： 中國證券報

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